金牛区二手房40万左右_金牛区二手房40万左右价格

1.成都那个区买房好

2.成都成第二个发布二手房参考价城市：较市场行情最多打了六折

楼市调控更趋优化与阶段性调整。5月14日，成都市房地产经纪协会官方微信公布《关于进一步规范我市二手住房挂牌价格发布工作的通知》（简称《通知》）。《通知》明确提及要下架成都虚高房价的房源，“虚高”的界限定在3.93万元/平方米以上。《通知》还规定，即便在将来真实的市场交易当中，存在高于这一个价格的标准，也不能够以这一标准对外进行展示和宣传。

成都下架二手房源的举动与上海如出一辙，也类似于深圳此前的二手房指导价，因此业内人士猜测成都二手房指导价已在路上。此前的“322”新政之后，成都市场成交确实有所放缓，但市场仍然过热，二手房涨幅过高，收紧二手房调控在情理之中。

然而，这样一来，部分难以接受降价的业主大概率就会提出“阴阳合同”的要求，那么高于3.93万元/平方米的那部分房价，很有可能就成为了买家多交的首付款了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，成都下架二手房源说明管控升级，可以预见后续二手房的长效管理会加速。更深层次看，成都目前出现了首套房房贷利率提高、二手房指导价即将出台、集中供地规模放大等等调控措施。为了给楼市降温，成都近期调控密集，且主要针对购买端降杠杆。

需求端降杠杆

张斐（化名）就真切感受到了成都下架高价房源的影响。他最近正在交易过程中的一套二手房正撞在了调控的枪口上。由于房源单价高于3.93万元/平方米，业主已经明确提出要签订阴阳合同。张斐很清楚，除了按照3.93万元/平方米单价签的合同去之外，多出来的部分房款，需要另外筹钱解决了。

张斐面临的局面，可以说是成都调控进入深水区的常态之一。过去一年，成都一二手房涨幅明显。最典型的涨幅出现在2020年4月，国家统计局数据显示，2020年4月，成都新房环比上涨0.7%，同比2019年上涨10.3%；二手房环比上涨2.1%，同比2019年上涨4.1%。二手房涨幅创下5年来新高，比2016年9月成都限购之前二手房单月最高涨幅1.7%高出不少，况且2020年时候的成都二手房价就比2016年高了。

到了今年4月，成都新房环比上涨0.5%、同比上涨6.6%；二手房价格环比上涨0.3%，同比上涨7.4%。成都控房价的压力越来越大。

成都二手房涨幅很大一个原因来自于一手房的表现。成都近年来的楼市变化，可以通过高新区窥探一二。郑敏（化名）2020年买下了人生中第一套房子，位于成都高新区，这个区域也是成都最近两年房价涨幅最快的区域。一方面郑敏在高新区的银行上班；另一方面，小夫妻二人对比之后，认为在高新区买房，未来居住舒适性更大。随着高新区进入建设高峰期，二手房一直看涨，最近成都下架的超3.93万元/平方米的二手房源，位于高新区的就有不少。安居客网站显示，成都高新区二手房均价从2020年6月的2.25万元/平方米一路上涨到今年5月的3.22万元/平方米，一年来涨幅约为43%。

大量的楼市需求为何落入高新区？原因显而易见：因应互联网巨头的投资比如阿里巴巴、腾讯、网易等相继落地，高新区大量就业机会也随之浮出；此前很多刚进入成都打拼的年轻人被限购，只能买高新南区的房子，新房供不应求，二手房市场因此水涨船高。

2019年年底，成都调整了限购政策，拥有高新南区购房资格的人群也可以在成都天府新区、高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区购房，适度分散了高新南区的供应压力。但这也带动了其他区域二手房的涨价，导致了土地拍卖价格上涨。2021年成都多个郊区板块土地楼面价突破2万元/平方米。最近一年来，成都远郊区青白江区商品住宅成交均价为7871元/平方米，在远郊中同样处于中游水平。成都瑞理机构数据显示，目前该片区存量不足百万平方米，按照2020年的去化速度，去化时间只需要4个月。

趋高的房贷利率

在用尽限购、限价等招数之后，成都楼市调控在需求端降杠杆上出手的意图也越发明显了。尽管全国房贷利率有下降，但成都房贷利率却在悄然上浮。在房贷收紧方面，成都算是目前最严格的城市之一。也是首套房利率最高的城市，平均房贷利率达5.93%。

成都某银行业务员郑敏比较，她申请到的利率是5.88%。根据融360大数据研究院数据显示，2020年底，成都新房贷利率最高到了6.13%。

实际上，为了抑制楼市，目前成都首套房利率常见于5.88%-6.1%。据了解，目前成都首套房贷利率有的上浮20%-25%，执行利率最高6.13%；二套房普遍上浮25%-30%，最高执行利率6.37%，基本与上月持平。

郑敏认为，成都近段时间购房利率不断上浮，购房成本在增加，但在一定程度上也抑制了房价增速，所以房贷利率的上浮，实际上打压的是炒房客，变相在保护刚需的权益。在郑敏的认知中，过去十几年，无论购房利率有多高，最后随着房价大幅上涨，房子的大幅增值完全可以覆盖这一点上浮利率。所以她作为刚需一族，表示不会因为房贷利率上涨而不买房，“不管未来的房价是涨是跌，也不管利率上升到多少，该买的房，硬着头皮也还是会买。”

调控优化

2021年以来，成都对房地产的调控力度就在不断加大。比如将“法拍房”纳入限购以及限售的政策监管范围当中，又比如将热门楼盘的销售期限从三年期限增加到5年。除了这些，还有一系列的调控政策，其目的就是为了保证成都市房地产市场的健康稳定发展。

首个提出二手房成交参考价制度的深圳，其效果已经初步体现：二手房成交大幅降温，市场发生巨大变化。成都也不避讳在学习深圳。为了整体市场平稳，成都积极主动，调控不断优化和调整：比如在严查经营贷、下架高价二手房、去年要求精装房出售，但因为市场对房屋质量的担忧，又逐渐恢复到清水房状态。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，二手房价格明显上涨城市大部分集中在房地产炒作氛围浓郁的区域，投资客聚集。这一轮二手房价格管控是本轮房地产调控的新事物，预计全国一二线城市二手房价格管控将成为趋势，更多的城市可能加码二手房价格挂牌管控。深圳已经出现了二手房报价下调，预计在政策持续打补丁下，房价上涨将明显放缓。

从2020年8月“三道红线”政策提出开始，房地产调控政策不断加码。2021年3月，土地“两集中”政策出台，房地产行业已经形成了从房企、银行到地方调控的闭环，融资红利及土地红利时代结束。

从近期各地集中供地态势来看，房企在城市核心地段的利润率在下滑。此前杭州首次集中供地完成后，滨江集团管理层在回答投资者提问时表示，测算所拿地块利润率在1%-2%。成都也一样。一直在成都主城区打拼的旭辉，公司投拓人员也表示主城核心区地块实在很难盈利。

与杭州接近的一点是，成都首次集中供地的地块中也有不少“双限地”，引发业内人士质疑接下来的房屋质量。一名成都房企人士指出，杭州具有“民企天下”氛围，而成都并非如此，国企如城投公司等往往可以拿下TOD项目，万科、龙湖鲜有机会拿下大型综合体项目。业内人士猜测，6月份成都首次集中供地完成后，市场或许又是另一番景象，到时楼市调控或许又出现新的路径。

成都那个区买房好

成都买二手房需要购房资格，二手房在成都限购范围内，所以购房者需要具备购房资格才能购买。根据成都限购政策规定，成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实施住宅限购，同一身份自然人、法人只能新购1套商品住宅。

成都限购区域划分

成都限购区域划分了三大圈层，分别是一圈层，二圈层和三圈层。

一圈层：天府新区成都直管区、高新南区;

二圈层：主城5区+1：武侯、青羊、成华、锦江、金牛+高新西区;近郊5区：龙泉驿、新都、温江、双流、

郫都;

三圈层：远郊区：青白江、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、简阳市、高新东区、大邑县、蒲江县、新津县。

成都购房资格

1、在成都落户满两年，可购相应区域的住宅项目;

2、在成都地区购买工作社保连续不间断24个月;

3、一年的户口+一年的工作社保;

满足以上条件的其中一个就可以在成都相应区域购买住宅;

4、三圈层的住宅需要有本地户口(对年限不做要求)或者一年工作社保。

成都限购范围

1、限购一圈层：具有高新南区和天府新区购房资格的居民家庭，能购买本区域以及二圈层11区的住宅;高新南区的购房资质能购买天府新区的住宅，天府新区的购房资质不能购买高新南区的住宅。

2、限购二圈层：具有高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区购房资格的居民家庭可购买本圈层任何区域住宅及成都天府新区住宅。

3、限购三圈层(远郊区县)：金堂、青白江、彭州、崇州、都江堰等地能购买三圈层的住宅，不能跨区域购买一、二圈层的住宅。

成都成第二个发布二手房参考价城市：较市场行情最多打了六折

成都买房好的城区有青羊区、锦江区、金牛区、天府新。

1、青羊区

青羊区有博物馆、文殊院、宽窄巷子、杜甫草堂、青羊宫等多处老景点，属于区域配套成熟、经济发展快、教育好、文化底蕴强的一个区域。

2、锦江区

锦江区非常繁华，有发达的商业。例如春熙路步行街、天府广场等大量人群聚集、最为繁华、热闹的地方均位于锦江区管辖内。锦江区是人均GDP五城区最高的区域，也是五城区房价均价最高的城区。

3、金牛区

金牛区是传统的物流贸易区新区房子，城北贸易多、商家多，所以整个城区人均收入很高，经济总量在成都众多区域中也名列前茅。金牛区的购房压力比老城区小，房价属于中上，生活节奏也适中。

4、天府新区

天府新区区域属于高新科技、技术新兴之地，拥有大量的高端技术和人才，发展较快，发展前景好。其中高新区是院批准的首批国家高新技术产业开发区，有国家政策的大力扶持，发展潜力无限。

买房小技巧：

1、不一定要新房

买新房，固然是最好，可要么房价太高，要么户型不合适，而且大多是期房不能马上入住。二手房基本可以马上入住，可是老旧的问题，还有产权的过户比较麻烦，找中介比较担心。仅从楼体外观的崭新外观上，新建房新颖的设计、合理的布局、低密私密的居住环境显然更能满足年轻人的审美和居住需求。

2、慎买纯小户型社区的房子

目前楼市已刚需为主体，因此，大多人都青睐小户型，提醒大家，在选择小户型的时候，最好挑大、小户型都有的社区，尽量不要选择全部都是小户型的社区。这是因为当整个社区都设计成小户型时，容易造成人均占有社区的不合理性：上下班的时候电梯超载、供水供电过于集中等。

以上内容参考：百度百科-成都市

成都成为继深圳后第二个发布二手房成交参考价的城市。

经过2个月，5月28日，成都发布首批二手房成交参考价，涉及成华区、金牛区、武侯区、青羊区、锦江区、天府新区和高新区的201个小区。参考成交单价最高为39300元，位于高新区的中大文儒德小区；金牛区的西城首峻参考单价最低，为12607元。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，从成都发布的201个住宅小区二手房成交参考价格来看，涉及到成都主城五区以及高新区、天府新区。和深圳不同的是，成都每半年会进行一次价格调整，而深圳是每一年调整一次。和目前市场价相比，此次成都发布的二手房成交指导价基本上打了八五折，最低甚至达到六折。

根据成都二手房成交参考价格，位于天府新区的麓湖生态城麒麟荟参考价为39015元/平方米。记者5月14日在贝壳找房上搜索时看到，一套面积555平方米的房源挂牌价为108054元/平方米，5月28日再次搜索该楼盘则显示“无房源”；记者在诸葛找房上搜索该楼盘，均价显示为61851元/平方米，但点击进去同样显示“无房源”。如果以参考价与诸葛找房上的均价相比较，该楼盘房价打了6.3折。

5月14日，截自贝壳找房。

武侯区保利花园二期5月14日挂盘价为46325元/平方米，5月28日，记者再次搜索看到，该小区同为99平方米左右的房型挂牌价为28690元/平方米；以此计算打了6.2折。

5月14日，截自贝壳找房。

成都市二手住房成交参考价格是根据成都市《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，综合分析成都市二手住房买卖签约价格、评估价格和房屋周边新房挂牌价格，第一批形成了交易活跃度较高的部分楼盘的参考价格。

成都市二手住房成交参考价格原则上每半年更新一次,将根据房地产市场变化情况适时调整、增加，并及时发布参考价格。

首次选取的交易活跃度较高的楼盘中，高新区有28个小区，天府新区有8个，锦江区有22个，青羊区有22个，金牛区有36个，武侯区有34个，成华区有51个。成都12个区域中 没有楼盘涉及此次二手住房成交参考价格。

在陈霄看来，对于二手房市场而言，出台此类指导价机制，一方面提高了市场透明度，将二手房市场整体处于监管之下，更加有效地进行价格管控，促使二手房市场理性发展，落实稳房价、稳预期的目标。另一方面，银行按照指导价来发放，意味着购房者的首付款项将会增加，短期内买卖双方陷入僵局，促使二手房成交降温。从深圳出台二手房指导价后的市场表现来看，短期内政策效应明显，量价都呈现明显回落，预计后期陆续还会有其他热点一二线城市跟进二手房指导价机制，对二手房价格的监管或将成为后续市场调控的一个重要方向。

今年3月22日，成都升级楼市调控，其中包括针对热点片区、热点楼盘的二手住房发布二手住房成交价格参考机制。

对于二手房成交参考价发布机制，成都市住建局表示，成都关于进一步规范二手住房交易行为，一是加强对二手住房挂牌价格的管控，要求经纪机构不得受理及对外发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌价格，社会化网络信息平台要配合做好技术管控；二是先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格，定期在官方网站、微信公众号及“成都住房租赁交易服务平台”发布，用于指导二手房市场买卖、加强二手房交易管理。

5月14日，四川省成都市房地产经纪协会官微发布了《关于进一步规范我市二手住房挂牌价格发布工作的通知》。《通知》要求各房地产经纪机构和房地产销售服务人员下架虚高价格房源，要牢固树立市场参与主体责任意识，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于成都市二手住房最高参考价格的挂牌价格。线上渠道包括但不限于：机构、网络平台、手机APP、微信公众号、微信小程序、微信朋友圈、短平台和QQ空间等；线下渠道包括但不限于：门店(水牌)、宣传板(页、册)等。

记者曾询问成都本地房地产中介机构一名工作人员是否收到了“下架虚高价格房源”的通知，该工作人员告诉澎湃新闻记者，“下架有很多方式，可以选择直接下架或者屏蔽，屏蔽是比较好的办法。”