期房二手房买卖注意_期房 二手房

1.买二手房注意这些血泪教训

2.二手房和期房买哪个很好?

3.如何避免买到有质量问题的二手房？找谁负责呢

有两个办法第一个比较安全，但涉及到开发商让卖家和开发商沟通，把这套房子退了，然后你再以他当时的成交价买，差价补给上家，这样今年12月就可以直接做你的房产证了。

但这个方法就一定需要开发商配合，否则就没法实施。第二个方法，就是你通过一家中介公司，和卖家签订一个定房合同，将价格及双方责任义务及违约条款签进合同，交一部份定金给上家，买卖合同到产证办理时再办，中介可以起到一个居间的作用。

但这种操作方法一定是有风险的，因为他的产证没拿到，只可能给你他的预售合同，当然预售合同是办理产证的必要条件，但是预售合同是可以到开发商那里去补的（经常会有可以掉了预售合同）。

这样你就可能只有通过起诉中介公司和上家来要回你的定金了。建议第一种方法，如果实在不行，你可以要求将定金做成加密的定期存单，你保管密码，上家是存单上的所有人。这样只要钱在第三方手上，总之最安全的方法是不到万不得已不交钱。

买二手房注意这些血泪教训

一．产权清晰

产权证上的房主与卖房者是否一致；搞清楚所卖房屋的性质；

二手房

产权证上所确认的面积与实际面积是否相符；验证产权证的合法性与真实性。

二．产权的完整性

确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押，包括私下抵押、共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。

三．房屋质量

观察房屋的结构，建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过；是否有私建部分；是否有占用走廊或阳台等；牵涉到阳台的面积怎么算的问题。

四．居住空间

观察房屋的内部结构是否合理；是否适合居住；活动空间大小等。

五．装修配置

看原房屋装修的水平、程度如何；确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象；电话线、宽带的安装是否完备等。

六．物业管理

了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴；观察电梯是否可以正常使用；了解该区的停车场、小区绿化的基本情况；当地保安水平怎么样，观察一下保安是否有责任心等。

七．房屋历史

了解该房是哪年盖的，还用多久的土地使用期限；有哪些人住过，有什么用途；还有原住户在当地的信用情况；是否有欠交物业费、水电费等。

扩展资料：

交易流程

步骤一：查册买卖双方达成条件后，在双方签署合约之前，可以自行到房管局查册。

步骤二：签约

双方达成一致意见，签订《房屋买卖合约》。

步骤三：晒图、递件

晒图资料：提供房地产证原件。

递件资料：包括 1、买卖双方复印件（需原件校对）；2、房产证（共有证）原件；3、房地产转移登记申请表；4、《房地产买卖合同》。

步骤四：查税

包括购方应交税和售方应交税。主要有契税、印花税、营业税、城建税、教育费附加税、个人所得税等。

步骤五：交税、过户

步骤六：办房产证、收楼。领取房产证、办理售楼手续。

百度百科-二手房

二手房和期房买哪个很好?

奉劝想买二手房的女生一定要把好看功课做好

二手房的猫腻!!

1.户口什么时候迁走

买房最重的就是落户，只有在原业主户口全部迁出后，新业主的户口才能迁入所以，在协议里一定要约定卖家什么时候把户口迁走，不按时迁走则按拖延时间给多少违约金

2.产权要调查清楚

1、出售房子必须有“三证”：《房屋所有权证》，《房屋契证》和《国有土地使用证》，或不动产证

2、检查产权人与出售人是否一致

3、如果房子的主人有好几个，一定要所有共有产权人同意出售的证明，避免日后纠纷

3.订金、定金、诚意金

订金和诚意金意思是一样的，可以退的。表示有意向，有条件约定，达到一定的条件可以转换成定金的一部分。如果条件无法达成，可在约定的时间内，无息退还

定金具有法律效应，如果买方不履约，无权要求返回，卖方不履约双倍返还

二手房的猫腻!!

4.谁来承担税费

二手房一般会有契税、个人所得税，不满两年的还有增值税，还有中介费等费用

一般契税是买家给的，但是在买房市场里，所有税费都约定俗称的给买家。但是当市场不好的时候，买家是可以要求卖家承担他应该承担的个人所得税和增值税的

5.土地情况是否清晰

土地的性质也是二手房买卖需要关注的一点，看是划拨还是出让，还要注意土地年限是多少

如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，买主仍然按照同地段的土地使用权为70年商品房的价格来计算的话，就会不划算

6.首付给谁

二手房首付是支付给卖方的，不能由中介代收一般是在房屋过户当天支付首付款

建议在二手房交易中最好用“资金监管”这种安全的首付款支付方式

7.购房合同要全面

合同中必须注明房屋基本信息，包括地址、门牌号、面积、户型。包括在售房屋提供的房屋产权证是否属真实、房产面积多大、该房产用途是办公还是居住或是其他，这些都需注明还要标明付款时间，尤其是付款方式，必要在合同中，不能模糊的口头约定

8.当前房子是否出租

如果房子还在出租，买主会有可能不能及时入住房子，因为我国包括大部分地区均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同这一点在实际中被很多买方及中介公司忽视

9.结清各项生活费用

这个费用指的是居家生活的各类服务费用

包括水、电、气、电话、电视、物管、宽带、车位等，在收房的时候都要检查清楚

二手房过户流程

1、签合同付款

在签合同中要注意看清合同中是否有这些信息：房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等。签合同的时候别忘了，让卖家带着你去房地产交易管理部门查档，看清房屋产权归属以及房龄等问题

2、交税过户

二手房交易税费比较复杂，如果是普通商品房，你需要准备个人所得税、增值税、契税、产权登记费等。如果是其他性质的二手房还需要交纳其他费用。交完税之后，交易双方就可以办理完产权变更登记了

3、领取新产权证

在产权变更登记完成之后，房地产交易管理部门会给买方一个房屋所有权证通知单，在规定的时间内，购房者凭借这个单子就可以领取房屋所有权证了。等到买方和卖方办理完物业交割、尾款交割等等，二手房交易就算结束了

这些房子千万不能买啊!

1、能买市区，不买远郊

2、能买毛坯，不买精装

3、同样的户型，能买边户不买中间户

4、能买大盘，不买小盘5、能买洋房，不买高层

6、等额本金30年第七年还7、能买住宅，不买公寓

8、能买三室，不买两室

9、等额本金20年，第五年还

10、等额本息20年，第六年还

11、等额本息30，第八年还

12、能买南北通透，不买纯南纯北

13、物业好的房子升值快

14、能买现房，不买期房

15、能买电梯房，不买步梯房

16、能买大产权，不买小产权

17、等额本金(利息少)不等额本息(利息多)

18、步梯房不买顶楼，窃死还出手难

19、学区、地铁、商超都是增值项

20、能买低密度，不买高容积

21、能全款，不按揭(有投资另说)

22、能买正常楼层，不买1、2、4、14、18、24和顶层

如何避免买到有质量问题的二手房？找谁负责呢

　期房

一看开发商，了解其是否合法

购买期房与现房相比，存在两方面风险：一是楼盘烂尾，也就是工程进行到一定程度因某种原因停建了；二是房屋竣工后，房屋设施、质量、配套与约定不一致。如一次齐房款，那么买方承担的风险很大，分期付款或公积金、按揭，承担的资金风险就会小一点。为了规避风险，最好的办法就是找信誉好、资金雄厚的开发公司买房子。

具体的考察方法是：看对方有没有国有土地使用证、建设规划许可证、商品房销售许可证、建设工程开工许可证等相关证件；看自己所购的房子与销售许可证上的项目是否一致，如不一致则要查清后再决定；看代理商与开发商有无委托销售协议（因为很多商品房的开发是由某一个开发公司进行，而销售则由另一家代理商负责的）。

二看楼书，了解楼盘是否是自己想要的

人们所说的“楼书”，实际上是开发商为推销房屋，自己精心制作的一种印有房屋图形和文字说明的广告性宣传材料，需要明确的是：“楼书”上的东西属于一种要约邀请，如果在签合同时没有确认，打起官司来也会很麻烦。“楼书”一般包括以下八个方面：外观图、小区整体布局图、地理位置、楼宇简介、房屋平面图、房屋主体结构、出售价格及附加条件（如代办按揭）、配套设施、物业管理。

看外观图、小区整体布局图，可以初步判断楼宇是单体建筑或是联体建筑或是成片小区，是高档、中档或是低档，用途是居住、办公或是商住两用。需要注意的是：很多外观图经过处理，看起来的效果往往比实际效果要好。

看地理位置图，可以了解楼宇的具体位置，同时也可以估计房屋的大概价格。需要注意的是：现在很多地理位置图均标名“示意图”，因而有很大的任意性，很多都未能按比例绘制，会对地点的选择形成误导，最好的办法还是现场看一看比较好。

看房屋平面图，可以选择设计合理、适合自己居住或办公的面积、房型。需要注意的是：很多平面图面积并不按比例来做，方方正正的户型，到实际施工时可能会出现这样那样的偏差，这就需要在签合同时对房屋的宽度和进深均有所约定，方不会吃亏。

三看图纸，了解承诺与实际是否一致

通过看图纸，可以了解房子的很多具体情况，如建筑规模、楼层数、房型结构、平面布置及建房时选用的主要材料、主要部位（结点）的工艺设计及要求达到的水准。如果发现楼书承诺内容与设计内容不一致的地方时，应向专业人员请教，并与销售商进行探讨，可以避免将来因双方理解程度的偏差造成房屋外观、布局、质量、设施等的纠纷。

四看地段，了解出行是否便利

无论在何处购房，交通都是必须要考虑的因素。有车族考虑的是出行方便，它包括小区位置是否临近城市交通主干道、道路通行能力、路面路况、高峰堵车状况、交通是否经常被限制，如出行受到单双号的限制、小区内私家车停车条件、收费标准等等。

工薪族考虑出行是否方便时，可以就以下8个问题进行考察：

1．大公交到小区吗？2．工交车运行的起止时间、间隔时间是怎样的？3．路途堵车吗？4．从住宅到公交车站的距离是多少？5．夫妻上下班，孩子上学有没有直达车到门口，转车方便吗？6．“打的”乘车方便吗？7．小区到市区有没有直达公交车？8．一旦发生应急情况，出行方便吗，能应急吗？

五看配套，了解居住是否方便

一般来说，居住区社区规模越大，居住者就会感到居住的环境更加舒适、生活更加方便。比如购物、子女就学、医疗、设施及物业管理等等方面，只有社区达到一定规模，这些条件才会同时具备。

六看户型，了解户型设计是否成功

看户型需要专业知识，对一般的购房者来说，如果以下4个条件都能符合，就差不多了：

条件1———自然光：每套住宅卧室和使用面积在10平方米以上的起居室（厅）均应直接光，且至少应有一间卧室或起居室（厅）具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，南偏东或南偏西不可大于45度。

条件2———通风情况好：住宅应有良好的自然通风，即应有在外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对单朝向的套型必须有通风措施；厨房应有直接对外的光、通风窗（包括开向天井的窗）；卫生间应设有直接光、通风窗，考虑到建筑平面设计的灵活性和可能性，对无通风窗的卫生间规定应设置出屋顶管道，并合理安排进风和排风管道。

现房

对现房来说，最大好处就是可以看现场，现场看什么呢？

七看主要居室

起居室（客厅）、卧室、厨房、书房等，是家人经常活动的空间，直接光可以避免白天开灯，节约能源。另外，阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大人们活动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的氛围。

八看厨房

厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面，因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过。现代化的炊具要求有较大空间，这样才能将各种炊具等安装好。是否有附设垂直排气烟囱，以保持室内有良好的空气。

九看卫生间

卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件。其实再小的空间，加装一个男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器节省90％。另外，

毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方，这些都要求卫生间布局合理。

十看外墙

房屋的隔热、保温和防雨功能，是房屋必备的硬件，选房时应格外注意，特别是房屋的外墙，它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。

二手房

十一看有无私搭私建部分

私搭私建部分包括：占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题。

十二看房屋面积是否准确

包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。

十三看房屋内部结构是否合理

户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

十四看市政配套是否完备

打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。

十五看装修是否可以继续使用

原房屋是否已装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

十六看物业管理水平如何

水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。

十七看居住费用是否合理

主要包括：水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用是否合理。

十八看住宅有无不良“房史”

哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

十九看邻居是否通情达理好相处

好邻居会让你生活愉快，在购房前做一了解是非常必要的，可以在不同的时间去社区内看来往的人群，还可以事先拜访一下前后左右的邻居，了解他们在此居住是否顺心，也可以与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。有一句话说得好，选择什么样的邻居，你就选择了什么样的生活，如果真是这样，看房时多看看邻居也是很重要的

绝大部分的二手房都是装修好了，并且有人居住过了的，购买二手房的话基本上可以实现拎包入住了，购买二手房的优点很多，但是购买二手房的风险也不小，特别是对于没有购房经验的购房者，在购买二手房的时候就很有可能遇到各种各样的纠纷，今天小编就来讲讲，如何避免买到有质量问题的二手房？找谁负责呢？

如何避免买到有质量问题的二手房？

1、实地考察

购买二手房有一个好处，那就是二手房是现房，购房者可以通过实地考察去看房子是否存在质量问题，而现在购买期房的话，相信很多人都会担心接房的时候房子存在严重的质量问题吧。所谓眼见为实，购房者在实地考察二手房的时候要注意看墙面是否存在裂缝和渗水的痕迹，对于室内的开关和水龙头等，都要打开试一下看是否通畅，发现问题的话一定要及时提出来。

2、注意价格

在购买二手房之前，购房者需要对该地区的二手房均价有一个大概的了解，这样才不致于高价买了二手房，另一方面，对于一些低于市场价格的房子，购房者就要注意了，没准房屋质量就有问题。二手房的交易流程比较复杂，并且需要耗费一定的时间，这中间就会有很多变数，除了二手房质量问题会导致房屋价格低之外，还有可能是一个购房陷阱。

3、利用合同约束

如果购房者前期检查都没有发现房子有什么问题的话，也要提防一些不易发现的隐藏问题，这些问题可能要等到入住之后才会发现，那么购房者就要利用购房合同进行约束了。有些卖方为了促成交易，往往隐瞒真实信息，如房屋质量问题、居住环境问题等，购房者可以在合同中写清楚，卖家故意隐藏的问题需要承担赔偿责任。

二手房质量问题找谁负责？

通常情况下，如果购房者在购房合同中有做关于房屋质量问题的约定，那么就按照合同中的规定追究对方责任，由于买卖双方常常通过中介机构进行交易，而中介人员素质不一，如果是通过中介公司购买的二手房，那么中介公司有义务对房屋的质量进行调查核实，不管是有意还是无意的，中介公司也是需要承担责任的。

我们购买期房的时候由于看不到现房，所以就有可能会买到存在质量问题的房子，但二手房是现房，很多房屋质量的问题都是可以通过购房者细心考察去避免的，以上就是关于如何避免买到有质量问题的二手房以及二手房质量问题找谁负责的介绍了。