8月百城二手房价格继续下行_8月百城二手房价格继续下行 新建住宅价格同比上涨1.76

1.稳楼市系列政策修复市场情绪，业界称行业景气度加快恢复

2.9月百城整体房贷利率再创新低 86城按最低利率标准执行

3.首套房贷利率下限有望突破4.1%

4.1月百城房价环比继续下跌，多地出台扶持政策

5.近50城楼市“因城施策”，部分热点城市二手房现回暖

6.“抛房潮”是否已经来临？比高房价更令人担忧是什么？

7.“因城施策”！全国近百城出台房地产新政

江苏哪些二三线城市限购?住建部昨日正式列出二三线限购城市排查建议5条标准：6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1-6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的;6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的;1-6月新建商品住房成交量同比增幅较高的;位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的;存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

按照住建部要求，符合上述2条标准以上的城市，建议列入新增限购城市名单。

省住建厅相关负责人表示，8月初，他们已接到了住建部相关通知，要求在8月20日之前对上半年辖区内各城市房地产市场调控工作情况进行总结，对调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策;限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整，从严执行。

“我们已根据住建部要求对上半年全省房地产市场运行情况进行了汇总，并对新增限购城市进行了自我排查，会按时将所有情况进行上报。”该负责人告诉本报记者。

他同时透露说，住建部将于下周来江苏调研。“是一次围绕房地产市场的综合调研，当然也包括围绕限购的调查。”不过，他拒绝透露相关限购排查结果。

数据表明，今年领头羊房地产企业上半年销售量同比50-60%的增长，全部都来源于二、三线城市的贡献。与此同时，1-7月全国房价上涨较快的城市也以二三线城市居多。正是在此背景下，院于7月12日出台了“房价上涨过快的二三线城市有必要实施限购”的新政。

官方定论未出之前，坊间关于新一轮限购城市的猜想如火如荼。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，按照他们的预测，仅有少数三线城市有可能加入限购阵营，数量不会超过20个。

中国指数研究所依据其百城房价指数预测说：新增限购城市将达10-20个。按照该机构统计，当前未出台限购措施但房价较高的前10个城市为珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州，江苏占了6个，这些城市出台限购的可能性也更大。

链家地产昨日出炉的预判结果则是：新增限购城市会达到30-35个左右。

南京链家地产总经理黄月平介绍，据国家统计局公布的数据，秦皇岛、赣州、常德、丹东、烟台等13个二三线城市6月房价同比涨幅5%以上，并且连续三个月同比涨幅超过5%。据链家市场研究部统计，秦皇岛、哈尔滨、徐州、济宁、银川、潍坊、北海、柳州等17个城市今年上半年商品住宅成交量同比上涨幅度在20%以上。 下转a6版

上接a1版 另外，部分城市位于已限购的一线或省会城市周边，其拥有到达重点城市交通便利，本身也具有得天独厚的位置、环境、经济发展等优势，如扬州、东莞、嘉兴等，同时房价和重点城市相差较大，因此外地人购房比例较高，导致近期房价上涨较快。综合评判之后链家发现，秦皇岛、潍坊、柳州、烟台、扬州、东莞等14个城市满足了两项以上的限购标准。

有业内人士也透露说，虽然江苏多个城市都被外界“点名”，但最有可能的还是扬州，1—7月全国70个大中城市中，房价涨幅超过平均数的城市，在我省只有扬州。

南京工业大学不动产研究所副所长吴翔华坦言，“五条标准”其实概念模糊，这对新限购名单的确立会比较难。“以‘外地人购房比例较高的城市’这个标准为例，句容的不少楼盘由南京人购买，但考核又是针对整个镇江市。”他认为，每一轮限购其实是让房产泡沫向下传递的过程，二三线城市买不了，投资客又将转战到三四线城市，房价又被迅速推高，“最好的限购办法其实有两种，一是对全国所有城市限购，形成一种制度;二是不限购，对二手房交易征收高额资本利得税。没钱可赚，自然就不会有人炒房了。”

黄月平则建议，应加快完善房地产相关信息系统，此为限购深化得以执行的基础。“例如限购执行较严的北京和上海，都具备相对成熟的新房和二手房的网签系统，并且能够与权属相关系统进行联网，因此对于购房人拥有的房产情况能够进行快速信息的查询和核实。否则，限购政策即便建立，也有漏洞可钻。”

但业内人士多认为，一旦限购政策向二三线城市延伸，将有利于调控作用叠加显现。住宅价格因失去投资性购买需求推动，将加速下行。

稳楼市系列政策修复市场情绪，业界称行业景气度加快恢复

又一被“谈话”城市调控收紧！

9月28日，房价涨幅居前的唐山出台8条楼市调控新政，包括二套房首付比例从之前的40%升至50%，严禁资金违规流入房地产市场，实行“限房价、竞地价”土地出让方式等，依法打击房地产市场违法违规行为。

有研究机构统计，7月以来，已有深圳、东莞、杭州及成都等13城约20次出台收紧政策抑制和防范市场过热。三季度楼市调控效果初显，重点城市“金九”仍未现，深圳更是二手房成交量腰斩。

业内人士预计，十一黄金周新房市场或出现新的成交高峰，“银十”可期，而二手房市场在国庆期间并不一定多好，或处于不冷不热甚至小幅下沉的态势，年底市场季节性反弹力度不强，整个四季度成交或继续回落，重点城市价格普遍走平，调控严格城市或将下跌。

唐山遏制投机炒房，二套房首付升至5成

为了坚持“房住不炒”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管，依法打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展，努力打造城市低房价优势，唐山9月28日出台8条楼市调控新政。

新政对差别化住房信贷政策做出调整：对在市中心区已拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件购买第二套住房申请商业性个人住房，首付款比例不低于50%；对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放。

同时，为坚决有效防止房企捂盘惜售、哄抬房价行为，新政要求，商品住房项目达到预售条件的，必须在30日内办理预售许可；已办理销售价格备案的，必须在10日内办理预售许可；已办理预售许可的，必须在10日内一次性对外公开销售。

为依法严厉打击投机炒房行为，新政加大房地产市场监管力度，要求房地产开发企业在开发项目取得预售许可前，不得以排号摇号、发放VIP卡、招募会员、存款等形式登记预订。取得预售许可后认购的，除直系亲属外，实际购买人必须与认购人一致，房地产开发企业不得办理更名手续。房地产中介服务机构应当按规定到房地产主管部门备案，不得发布、炒作房价上涨的不实消息，不得炒卖房号非法牟利，不得通过虚手段助推房价上涨。

此外，新政还进一步加强金融监管，严禁资金违规流入房地产市场，房企、中介不得以任何形式提供、或与其他金融机构合作提供“首付贷”等服务，一经发现，列入“黑名单”管理。

在土地出让方面，新政提出，实行“限房价、竞地价”的土地出让政策，实施比例不低于供地面积的50%。

值得一提的是，新政提出加大住房保障力度，通过人才引进方式进入唐山市的高层次人才，享受“凤凰英才”购房优惠政策。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，唐山在最近多月房价上涨都属于全国前列，8月新房价格环比涨幅全国第四，同比涨幅连续3个月全国第二；二手房价格环比涨幅全国第三，同比涨幅全国第二，而此前已经连续9个月同比涨幅全国第一了。所以持续上涨的房价使得调控收紧的必要性提高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，唐山此次新政符合预期，即此前参加中央和住建部座谈会的城市普遍都会收紧购房政策，而唐山在部分房地产指标上确实略偏热。此次新政对二套房贷首付比例从过去的40%上调到50%，和其他收紧性的城市类似，充分说明一些房价过热的城市会在二套房贷上做文章，真正体现了打击炒房需求的导向。此外，“限房价、竞地价”等政策，有助于增加住房供应、减少地价和房价炒作，最终稳定房价。若是在“金九银十”阶段部分房企依然有炒作，预计管控政策依然会收紧，包括房地产交易秩序的管控等。

多地“金九”成色不足，深圳二手房成交腰斩

7月以来，中央多次会议强调“房住不炒”，多个热点城市密集出台楼市调控政策，调控效果在三季度初显，楼市“金九”仍未现。

贝壳研究院统计数据显示，三季度66城新房市场合计成交套数同比增长2.0%，环比增长0.8%，成交面积同比增长1.1%，环比增长0.1%。由于自7月以来，深圳、南京、杭州、成都等城市纷纷出台调控升级政策，主力打击炒房，预防“金九银十”出现市场波动，9月并未带动三季度数据快速上升，可见政策短期效果显现。

从二手房市场看，三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%，超8成城市成交环比下滑。贝壳研究院指出，回落幅度靠前的城市主要是两类：一类是在7月经历调控加码的城市，如深圳、东莞以及南京，其中深圳环比降幅逼近50%，降幅最大，东莞成交环比降幅也达42%，南京三季度成交环比下滑25%；另一类是环渤海城市群中城市，如大连、廊坊及济南等降幅分别为33%、25%及19%。

另外，广州、武汉及西安三季度二手房实际成交逆势增长。其中武汉由于年初处在疫情震中，市场启动较晚，三季度市场仍处在恢复通道中，三季度成交环比增加21%。广州、西安三季度成交环比继续增长23%和19%。

从房价来看，贝壳研究院数据显示，三季度二手房价格仍以上涨为主，14城环比上涨，但随成交下行，重点城市均价上涨动力渐失，超7成重点城市房价涨幅收窄甚至转跌。

值得注意的是，多次堵漏升级调控的深圳受到重创，不仅三季度二手房成交量腰斩，而且二手房价格涨幅环比收窄近3个百分点，月度二手房价格已止涨走平，调控效果显现且待进一步发酵。与此同时，深圳“715”新政后，又有“729”新政补充，新房成交量增速在调控升级后短期内虽略有回升，但整体调控从严，新房市场年度累计成交面积增速控制在9.4%，套数增速6.3%，贝壳研究院预计，后续深圳过热态势将持续受到抑制。

从北京来看，三季度二手房市场走出疫情影响，尽管成交环比下滑近一成，但同比增幅连续9个季度以来最高，1-9月累计成交量同比增长3.5%，首次实现由负转正。贝壳研究院数据显示，北京链家二手房成交量三季度环比下降10%，同比增长45.8%。其中，9月成交量环比下降约8%，同比增长超过50%（去年9月基数较低）。贝壳研究院认为，9月北京二手房成交量环比下降的原因，一方面是7-8月北京二次疫情后，二手房需求恢复性入市消化部分购房需求，至9月成交环比下降，表明疫后市场恢复性增长基本结束；另一方面的9月新房供应季节性放量且部分新盘项目推出打折促销，二手房部分需求被新房市场分流。

房价方面，9月北京二手房成交均价环比增长2.7%，同比增长2.6%。价格环比上涨主要受部分城区成交占比提高的结构性因素影响；从房价指数角度看9月北京二手房价与上月基本持平。预计四季度反弹力度将弱于去年同期，全年量增价稳。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，9月的“金九”成色不足有几个因素影响，一是8月份确实房企有抢收抢跑的情况出现，二是8月底密集调控对市场产生了负面影响，三是今年9月中秋节合并到了国庆节，少了一个销售节点，所以导致目前看“金九”成色略显不足。但事实上8、9月平均下来看，整体还是在往上走的趋势，能够看到还是在明显的复苏过程之中。

对于“银十”是否会出现，潘浩预计，从“贝壳百城”带看指数和认购指数来看，认购指数在9月份之后明显下降，但带看指数基本保持了平稳，也就是说这部分客户的带看虽然在9月份没有转化，这或与消费者预期十一黄金周可能出现打折促销等活动有关，但这部分客户将会在未来两到四周形成成交，因此10月份还会集中转化到案场成交，预计十一黄金周会出现一波新房成交小高峰，“银十”可期。

而对于二手房市场预期，贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为，如果大量的新房能够降价促销，跟二手房之间的替代关系就会非常显著。国庆期间二手房市场并不一定多好，或处于不冷不热甚至小幅下沉的态势。年底市场季节性反弹力度不强，整个四季度成交预计继续回落，重点城市价格普遍走平，调控严格城市或将下跌。

9月百城整体房贷利率再创新低 86城按最低利率标准执行

中国人民银行行长易纲日前在十三届全国人大常委会第三十七次会议上作院关于金融工作情况的报告（以下简称《报告》）表示，保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。

“9月份以来，中央多项政策集中出台，降低购房者置业成本，继续支持房地产企业合理融资需求，保交楼资金逐步落位，稳市场、稳预期的导向更加明确。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受记者访时表示，同时，各地政策持续跟进，多地首套商贷利率下限降至4%以下，部分城市受政策优化放松带动，市场情绪有所修复。

国家统计局近日发布的数据亦显示，9月份商品房销售面积和销售金额呈边际改善。

广发证券房地产行业首席分析师郭镇表示，中央全局性支持政策叠加地方加大“因城施策，一城一策”调控力度，政策的协调性、精准性显著提升，有望推动行业需求预期加快改善，供给侧融资等政策宽松为房企提供了额外支持，行业发展的整体稳定性正在增强。预期在“保持房地产融资平稳有序”及“满足刚性和改善性住房需求”政策推动下，房地产行业景气度很可能稳步加快改善。

需求端局部回暖 四季度有望触底回升

今年三季度以来，稳楼市政策加速出台，地产需求端边际回暖。国家统计局数据显示，今年前9个月商品房销售面积同比下降22.2%，较今年前8个月降幅收窄0.9个百分点；同期商品房销售金额同比下降26.3%，较今年前8个月降幅收窄1.6个百分点。其中，9月份商品房销售面积、销售额同别下降16.16%、14.21%，但是环别增长39.32%、33.68%。

9月底，中国人民银行等四部门联合出台相关政策，包括符合条件的城市可取消首套房贷利率下限、下调首套个人住房公积金利率、出售自有住房后1年内重购可退个税等。

广发证券研报显示，截至目前，已有至少21个城市下调首套商贷利率下限至4%以下，包括武汉、天津等城市，超百城下调首套公积金利率，按揭利率明显改善。

从按揭规模来看，郭镇表示，今年8月份、9月份居民中长期余额单月净增分别为2658亿元、3456亿元，分别环比上升78.9%、30.0%，受政策改善推动连续两月环比上行，居民购房情绪累积改善有望推动需求端企稳回暖。

一位券商分析师对记者表示，9月份以来，政策出台频率和含金量明显提升，在低基数和政策利好下，四季度行业销售有望触底回升。

保交楼持续推进 支持房企合理融资需求

从房企端来看，8月份以来，保交楼和支持房地产企业合理融资举措不断出台，并不断强化。

院办公厅近日印发的《第十次全国深化“放管服”改革电视电话会议重点任务分工方案》对保交楼提出要求，“有关部门和各地区要认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作，用好保交楼专项借款，压实项目实施主体责任，防范发生风险，保持房地产市场平稳健康发展”。事实上，自7月28日中央政治局会议首提保交楼以来，已经累计超30个省市出台保交楼举措。

国家统计局数据显示，前9个月房屋竣工面积同比下降19.9%，较前8个月降幅收窄个百分点，其中9月份房屋竣工面积同比下降6%，有所扩大。

《报告》强调，“推动房地产企业风险处置，做好金融支持保交楼工作。引导金融机构支持房地产业合理融资需求，校正过度避险行为”。中国人民银行10月28日发布的2022年三季度金融机构投向统计报告显示，房地产开发增速提升，由负转正。2022年三季度末，房地产余额53.29万亿元，同比增长3.2%，比上年末增速低4.7个百分点；房地产开发余额12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4个百分点，比上年末高1.3个百分点。

民生银行首席经济学家温彬表示，在当前“房住不炒”和地产周期下行环境下，房地产整体仍偏弱；三季度以来，地产供需两端的刺激政策加速出台，在降息、保交楼专项基金加快落地、9月底房地产政策“三箭齐发”下，地产销售边际回暖，居民按揭环比增加，助力地产行业筑底企稳。

从资本市场来看，10月20日，证监会表示，对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。此后，国际实业、中国能建、东百集团等多家公司披露定增预案或提示性公告。

“允许满足一定条件的涉房企业A股市场融资，既严格限制主营业务为房地产的企业股权融资，又更加利于服务实体经济。”中泰证券首席固收分析师周岳表示，对于主业非房地产的上市公司，特别是地方国企、城投平台或者其他实体企业，其直接参与了保交楼，但由于“涉房”而无法在资本市场融资，本次松绑对于保交楼的推进非常重要。

聚焦保民生 更多利好举措有望出台

对于下一步稳楼市政策，市场认为，未来政策落脚点将更多聚焦在保民生，预计地方限购、限贷政策或将进一步优化，二手房相关优化政策有望进一步扩围。另外，各地保交楼举措将不断落地，保交楼有望取得实质性进展。

陈文静表示，当前各地优化政策仍维持在较高频率，预计各地政策将坚持“房住不炒”定位，一二线热点城市限购政策或仍以“优先放松郊区限购”的方式渐进式推进，限贷政策或将进一步优化，优化“认房认贷”政策、降低房贷利率将有助于改善性住房需求释放，而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。

“四季度仍是保交楼的关键节点，随着专项借款进一步落位，各地针对停工项目的解决措施亦将不断落实，保交楼工作有望取得更多实质性进展。”陈文静说。

上述券商分析师表示，合理的住宅刚性和改善性需求仍将是政策支持和鼓励的方向。另外，强调“租购并举”完善供应端，表明中央将继续完善住房供应的“市场 保障”体系，推动住房租赁市场进一步快速发展，增加市场上的保障性租赁住房供给量，将为房地产相关的上下游企业提供新的发展机遇和市场空间。

从长期来看，该分析师认为，房地产行业政策整体将逐步向好，企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业将获得供需改善下的成长机会。

首套房贷利率下限有望突破4.1%

多地房贷利率持续下调。

贝壳研究院数据显示，2022年9月贝壳监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，分别较上月回落17个、15个基点。

“9月首二套房贷主流利率指数环比继续下行，整体房贷利率再创新低，较去年最高点分别回落159BP和108BP。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰称。

截至9月19日，贝壳监测的103城中已有86城首套房按4.10%最低利率标准执行，二套房按4.90%最低利率标准执行。

按城市能级，一线城市房贷利率最高，且同比降幅最小，首套和二套利率同比降幅仅65BP和55BP，9月首套平均利率为4.60%，二套为5.13%；二三线城市平均利率水平接近下限，其中厦门首套房贷主流利率下调幅度最大，达到45BP，东莞和长沙首套主流利率均下调35BP。

此外，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首套和二套利率同比降幅分别为166BP和117BP。据贝壳测算，以首套房100万商业本金，30年期等额本息还款计算，平均每月可减少月供约1013元，需偿还的利息总额减少约36万元。

在放款周期方面，9月银行放款周期为25天，与上月基本持平。其中一线城市平均放款周期为31天，二线及三线城市平均放款周期均为24天。

“当前房地产市场修复受阻，后期市场的修复仍需要宽松的信贷环境作为基础。当前部分一二线重点城市房贷利率水平仍高于下限，未来仍有下调空间。”刘丽杰认为。

国家统计局公布的全国房地产开发投资和销售数据显示，2022年1-8月，商品房销售额85870亿元，同比下降27.9%；商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%。

单月来看，8月商品房销售面积12万平方米，同比下滑22.6%；销售金额10107亿元，同比下滑19.9%。

“连续两个月成交面积在1亿方以下，反映出当前需求依然疲软。考虑到9月各地疫情反复，我们认为9月销售仍将继续承压，基本面修复仍需更大力度的政策推升购房需求。”东方证券分析师赵旭翔称。

“短期来看，房地产市场的表现仍依赖于政策优化力度、保交楼等相关举措，若宏观经济稳定恢复、相关政策积极落地且不出现超预期，今年年底或2023年年初房地产市场有望企稳。若各项有利举措落地不及预期，房地产市场企稳或需要更长时间，基本面偏弱的城市市场调整态势短期难改。”中指研究院常务副院长黄瑜表示。

1月百城房价环比继续下跌，多地出台扶持政策

原标题《首套房贷利率下限有望突破4.1%，哪些城市符合新政门槛》

9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房利率下限。

按照新政，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房利率下限。二套住房商业性个人住房利率政策下限按现行规定执行。

首套住房商业性个人住房利率有望低于4.1%

按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2022年9月20日市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均保持不变。

按照规定，新发放首套个人住房利率不得低于相应期限LPR（按9月20日5年期以上LPR为4.3%）；二套个人住房利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按9月20日5年期以上LPR计算为4.9%）。

另按照今年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房利率下限调整为不低于相应期限市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房利率政策下限按现行规定执行。

因此，此前各地首套房贷利率下限为4.1%。

按照此次人民银行、银保监会发布的最新政策，符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房利率下限。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策在此前房贷利率下限下调20个基点的基础上，允许下调的基点更大，或者说允许在4.1%的利率的基础上进一步下调。

23城符合新政门槛

按照要求，此次允许下调新发放首套住房利率的城市主要针对2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

业内人士认为，此次央行明确了房价过冷的城市可以运用这项工具，即主要针对的是房地产市场疲软的城市。

根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求。具体包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明、贵阳、泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林等。

新政指出，按照“因城施策”原则，符合条件的城市可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

从当前各地执行的房贷利率情况看，按照贝壳研究院监测数据，受8月22日5年期以上LPR下调的影响，9月百城房贷利率均有所下调，截至9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。同时，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.6%，二套平均为5.13%，二三线城市平均利率水平接近下限。

央行网站显示，这一政策措施的出台，有利于支持城市“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，2022年以来，全国各地已优化楼市政策超800条优化，但整体政策效果并不明显，根据中指数据，9月，重点100城商品住宅成交面积同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，购房者置业情绪低迷，观望情绪浓厚，房地产成为拖累宏观经济稳定恢复的关键因素。

陈文静表示，当前，房地产市场下行趋势尚未得到明显改善，此次人民银行及银保监会通过阶段性调整差别化住房信贷政策，有利于降低购房成本，激发置业需求入市，但当前房地产市场预期整体偏弱，四季度，仍需更大力度、更大范围、更快节奏地优化政策，特别是针对核心二线城市，适度允许基本面较好的城市市场热度回升，产生示范效应，有助于带动整体市场预期恢复。

近50城楼市“因城施策”，部分热点城市二手房现回暖

2月1日，中指研究院发布《百城价格指数报告》，数据显示，2022年1月，全国100个城市新建住宅及二手住宅价格环比持续下跌，不过跌幅有所收窄。与此同时，2022年开年部分城市出台新政纾困楼市。

中指研究院公布的数据显示，2022年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为16179元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅较上月收窄0.01个百分点，价格环比已现三连跌；同比上涨2.06%，涨幅较上月收窄0.38个百分点。

二手房方面，百城二手住宅平均价格为15987元/平方米，环比下跌0.08%，跌幅较上月收窄0.01个百分点，价格环比已现四连跌；同比上涨2.86%，涨幅较上月收窄0.41个百分点。

从涨跌个数看，1月新房价格环比下跌城市共46个，较上月减少12个；二手住宅方面，65个城市环比下跌，下跌城市数量较上月减少6个。2022年1月，新房、二手房价格环比均下跌城市共30个，较上月减少14个，其中13个城市新房及二手房价格环比出现三连跌。这13个城市包括贵阳、昆明、北海、哈尔滨、南宁、南昌、烟台、唐山、邯郸、宜昌、德州、衡水、桂林。

从成交规模来看，中指研究院报告显示，全国市场整体仍较为低迷。新建住宅方面，重点城市整体推盘量有所回落，1月除上海新房市场成交规模有所回升外，多数城市市场表现较为冷清，且部分项目经历去年底优惠促销、以价换量后，1月价格优惠力度减弱。二手住宅方面，市场整体维持冷淡态势，除杭州、北京二手房成交量有所企稳外，其它多数城市二手房成交量依然维持低位运行。

分城市群看，2022年1月，京津冀及珠三角新建住宅价格环比微涨。京津冀新房价格环比微涨0.05%，区域内北京受部分高于城市均价项目入市带动，房价环比止跌转涨；张家口新房价格结束连跌态势，环比微幅上涨。珠三角新房价格环比上涨0.01%，涨幅较上月收窄0.04个百分点。山东半岛及长三角新建住宅价格继续下跌。1月山东半岛新房价格环比下跌0.01%，济南、青岛新房市场依旧保持低迷态势。长三角新房价格环比下跌0.03%，跌幅较上月扩大0.02个百分点，区域内共11个城市价格环比出现下跌，上海受部分低于城市均价项目入市带动房价结构性下跌。

可以看到的是，在市场整体趋冷的背景下，2022年开年房地产调控延续去年四季度政策方向，各地频繁出台新政纾困楼市。

中指研究院报告显示，2022年1月，中央及地方房地产政策环境持续改善。全国住房和城乡建设工作会议召开，强调保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性；国家发改委强调支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进住房消费健康发展；随后全国银行间同业拆借中心公布5年期以上市场报价利率(LPR)下调5个基点。

地方层面，北海、宁波、南宁、青岛、济南、自贡等出台住房公积金新政，含降低首付款比例、提高公积金最高额度、放宽公积金条件及优化异地等，降低居民购房资金门槛及成本，促进购房需求释放，缓解当地楼市下行压力；昆明、玉林出台购房补贴相关政策；海南、中山、嘉兴、淄博等省市放宽或放开落户限制。

展望后市，中指研究院报告指出，中央及地方房地产调控将进一步突出稳楼市的政策目标，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求。短期内预计将有更多城市跟进出台支持购房需求的相关政策，缓解地方楼市下行压力。但考虑到政策作用传导至市场的时滞效应，观望的市场情绪依然浓厚，2月份多数城市市场表现或依旧低迷。

“抛房潮”是否已经来临？比高房价更令人担忧是什么？

“惊蛰节到闻雷声，震醒蛰伏越冬虫。”这里的“蛰”是指入冬后藏入土中不饮不食的小动物，而中国的古人认为，每逢惊蛰，天上春雷会震醒它们，寓意万物复苏。

此时，自2021年下半年以来，受多重因素影响而全面降温的房地产行业也传出了阵阵春雷。只不过，这个“春雷”不是唤回“黄金时代的房地产巨人”，而是稳住不断下探的市场。

近50城楼市“因城施策”

对于房地产领域，今年的工作报告提到“稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

实际上，最近一段时间以来，部分城市已经对房地产政策进行了不同程序的调整。据中房网不完全统计，至今全国已有包括广州、重庆、福州、佛山、东莞、温州、郑州、昆明、保定、长春、贵阳、晋中、南昌、驻马店、唐山、玉林、菏泽、赣州、南通、北海、南宁、新乡、株洲、达州、南充、南浔、衢州、天门、宣城等在内的近50城(地)调整楼市政策，内容包括放松限贷、限购，降低首付、放宽首付比，增加公积金额度，降低房贷利率，发放购房补贴等等，市场信心得到进一步提振。

郑州作为今年首个放松限贷、限购的省会城市，其力度之大，一时成为公众关注的热点。郑州要求金融机构加大个人住房按揭投放，下调住房利率。从实质上降低购房成本，加快郑州市场筑底修复。

不仅如此，在其明确取消“认房又认贷”七日后，正式推出了“大棚户区改造项目货币化安置工作”，进一步激活更多的住房消费需求。

除了郑州，南昌也于前期对相关政策进行了调整。2月份，南昌宣布全面开放城镇落户，实现零门槛落户，大专及以上学历，可以不迁户口，只需提供租赁证明和学历证明即可购房。

与郑州和南昌相比，更多城市则在公积金上做文章。通过降低首付，增加额度、降低房贷利率等方式助力市场回暖。安徽、菏泽、赣州、驻马店、南通等地的多家银行下调了商业首套房首付比例，最低可至20%。宁波、马鞍山、株洲、南宁等城纷纷上调了住房公积金最高额度，其中宁波规定，住房公积金最高额度由60万元/户提高至80万元/户。此外，广州、杭州、合肥、惠州、蚌埠、济南等城各大行也纷纷下调了首套房贷利率。

除了上述内容，放松的形式还包括“公积金又提又贷”“发放购房补贴”等。例如，达州推出的新政规定，凡在中心城区使用公积金购房的，缴存人在本人公积金账户中留足额度5%后，可申请提取账户余额支付首付，实行又提又贷；玉林则规定在城市规划区范围内(玉州区、玉东新区)，新市民购买家庭首套商品住房，每套可享6000-10000元购房补贴。此外，即墨成为全国首个限售松绑的城市，厦门也于近日宣布岛外项目不再强调摇号。

站在城市能级角度看，此轮放松调控的主要是二三四线城市，二线城市的调控松绑多是以去库存为主要导向。与之相呼应的，是这类城市住宅库存高企、去化乏力的市场现状。来自克而瑞的数据显示，2021年郑州主城区去化周期为23个月，郊区去化周期更是长达43个月。贝壳研究院郑州分院提供的报告则认为，大郑州的广义库存成交周期需8.3年才能消化。

部分三四线城市的情况也不容乐观。克而瑞1月份百城库存报告显示，66个三四线城市商品住宅库存去化周期高达21.09个月，已逐步迫近2020年疫情期间水平，且还在稳步增长，其同比增幅在不同能级中居首。金华、惠州、汕头、泉州、珠海、丽水、东莞等32城去化周期拉长至20个月以上。在百城广义库存中，三四线城市占比已超过50%，库存风险较大。

业内人士表示，从近期政策来看，今年整体政策放松幅度相比往年会大很多。尤其是一些市场下行压力和项目交付压力大、库存风险较高的城市，出台较大力度的宽松性政策也属情理之中。但这一系列调整本身并不能完全视为政策放松，而是因城施策、精准调控的体现。

部分热点城市二手房现回暖

年初以来二手房市场上空的春雷声也是隆隆不断。据中房网不完全统计，广州、杭州、合肥、惠州、菏泽、蚌埠等城先后下调二套房贷利率。其中，惠州二套房贷利率最低，为5.35%。今年不仅房贷额度相对充裕，放款步伐也进一步加快。贝壳研究院数据显示，其监测的103个重点城市2月份平均放款周期为38天，较上月缩短12天。

与此同时，南宁、北海、福州、晋中、株洲等地将购买二套房的住房公积金首付比例由50%-60%降至20%-40%。此外，有消息称，郑州将二手房差额税由20%变为核定征收1%。

受利好等因素影响，部分热点城市二手房成交出现回暖，市场有望呈现阶段性止跌企稳态势。根据贝壳研究院数据，春节后成交量修复较节前加快，其中，长三角需求率先激活。节后三周贝壳50城二手房周均成交量较去年12月增加11%。分区域看，长三角城市需求释放加速，芜湖、南通、嘉兴、宁波等城市2月成交环比增幅在20%以上。

从价格看，二手房价格止跌，长三角城市率先转涨。2月贝壳50城二手房价格指数与1月持平，结束去年8月以来连续下跌的走势。分区域看，与成交表现类似，长三角城市群成交价格率先止跌，一线城市价格小幅上涨。

事实上，自2021年中央政治局会议主张“支持合理住房需求”以来，高层密集发声，强调满足合理住房需求的重要性。此轮政策放松开始唱主角，但主基调仍以稳楼市为主，市场不是简单重复原来的发展模式。针对改善型购房需求放宽政策，是对“支持合理住房需求”的响应，有利于改善型住房需求的释放，对促进房地产业良性循环和健康发展也具有积极的意义。

“因城施策”！全国近百城出台房地产新政

比高房价更令人担忧的是，人们对住房的需求正在下降。此外，全球经济正在经历低迷。再加上疫情的影响，短时间内经济复苏不现实。 .此外，今年的特殊情况阻碍了经济增长，影响了很多人的收入，很多人不得不变卖房产以渡过金融危机。但事实是，即使你想通过出售房地产来减轻压力，市场上的买家也很少，房屋交易量也在急剧下降。总之，房地产市场仍不容乐观，房价在可预见的未来仍将总体下跌。如果不是刚需，今天很多人都不会选择买房。

为什么那么多人抛售二手房？

经过近几年的疫情影响，人们对房地产市场的心态和预期发生了变化，很多人选择观望。二手房市场也受到冲击，降价是二手房快速上手的最佳方式。至于那些投机者，则是匆匆扔掉了。如果两年内开征房屋税，局面就掌握在他们手中。毕竟，没有人知道政策如何变化。

这个时候买房合适吗？

我认为没有绝对的合适，如果对于买房有刚性需求，那就买。房价涨跌的背后，市场时刻在变化，只能根据自己的实力做出选择，未来的发展和家庭状况只有自己最清楚。买不买房，什么时候买房，买什么样的房子，这类问题没有标准答案，只能因人而异。对于每个想买房的人来说，在对的时间买房就是最好的结果。

房地产行业未来发展如何？

随着楼市调控政策的不断深入，市场流动性陷入极度冻结状态，市场面临巨大的高压危机。据专业统计，全国百城新房供应连续17个月同比增长。新房库存增加，但销售量没有增加。成交速度远远落后于供应量，这也说明存量房源持续增加。而且，在新房数量增加的同时，二手房数量也在增加，说明房地产行业正在一步步步入危机。

面对如今的房地产市场，很多人已经放弃了投资房产的念头，现在人们买房基本上是为了生活的主要目的。因此，不再像以前那样建议盲目买房，不仅不建议以投资为目的买房。

今年以来，不断有城市通过调整现行政策来稳定房地产市场。

截至目前，全国已有近百城加入了因城施策队伍。而多地政策调整的背后，当地房地产市场整体依旧处于低迷态势。

根据克而瑞监测，4月份30个重点城市商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%。虽然近期有个别城市出现回暖迹象，但整体看，政策效应尚未传导至市场。

而五一节前高层会议对房地产的定调，释放了更加积极的维稳信号。此后，金融管理部门相继召开的专题会议，也均对房地产行业有所提及，比较系统和全面地对近期房地产市场中的金融需求给予了总结，对未来的相关金融政策优化进行了推进。

?因城施策特点明显

最近官方的各类表态，无疑在为房地产市场注入信心。从稳定市场和购房者预期等因素考虑，多地政策未来存在进一步调整的空间。而从此轮政策调整的内容来看，因城施策特点明显。

4月26日，沈阳市房产局和税务局联合发布通知，将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年；4月25日，无锡市四部门发出通知，改善生育二个孩子及以上家庭的居住条件。除上调了公积金的最高限额外，还对限购政策进行了局部松绑，对生育两个孩子及以上的无锡市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房。

值得注意的是，沈阳是第一个对二手房增值税进行调整的城市，通过政策调整，有助于降低二手房的交易成本，提升市场活跃度。同样，无锡新政更是充分体现了满足二孩及以上家庭的住房需求，减轻此类家庭的购房负担，对其他城市都具有一定的示范效应。

实际上，此轮政策调整早有端倪。自去年12月以来，监管层就曾多次表示支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

此后，越来越多的城市开始对楼市政策进行调整，不仅涉及的范围越来越广，调整的力度也越来越大，而调整城市的级别也逐渐向省会城市蔓延。其中，以郑州、哈尔滨、福州等省会城市为代表的40余个城市，对一直以来执行最为严格的"四限"（限购、限贷、限售、限价）政策进行了不同程度调整。

3月初，郑州率先打响“第一枪”，成为首个放松限购、限贷的省会城市。随后，同为省会城市的哈尔滨、福州和兰州也先后对限售、限购政策进行了调整。4月20日，湖南也宣布支持长沙具有大专及以上学历就业人员落户，并在长沙享有购房资格。

根据中房网不完全统计，截至目前全国已有接近100个城市不同程度对房地产政策进行了调整。政策内容主要包括调整“四限”政策、人才政策、发放购房补贴或契税补贴、重启货币化安置、提高住房公积金额度、下调房贷利率和首付比例，以及调整增值税年限等措施。

整体来看，对住房公积金政策优化的城市多达67个；40余个城市对“四限”政策进行了调整；接近40个城市出台了购房补贴政策。

中房研协分析认为，从地方房地产调控历程来看，主要表现出了两大特点：一是松绑城市由下行压力较大的二线城市及三四线城市扩展至热点一二线城市；二是调控逐渐深入，宽松力度加大。尤其自3月份以来，一二线城市相继对“四限”政策作出调整，地方房地产调控政策工具箱和松绑力度明显加大，宽松政策导向更加明确。

?地方政策调整将延续，“房住不炒”仍是调控主基调

从全国市场来看，当前政策的回暖力度，对房地产市场的修复仍显不足。叠加疫情影响及居民加杠杆意愿受到挤压，房地产市场销售情况不容乐观。

根据国家统计局公布的数据显示，1-3月份全国商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。

虽然近期个别城市住房需求有一定释放，但不同能级城市的库存仍保持上扬。根据克而瑞数据，3月份百城库存去化周期延长至22.70个月。其中，一线城市增至15.55个月；二线城市增至21.56个月；三四线城市更是高达25.83个月，已经超过2020年疫情期间水平。

对此，首创证券指出，从当前的政策反馈效果来看，宽松范围及力度均有待升级，才有可能逐步打破行业供需负反馈的局面。

在易居企业集团CEO丁祖昱看来，政策救市效果仍需要时间验证，后续能否促进房地产市场真正回稳，能否有更大力度的刺激性政策落地是关键点。

自2016年底中央经济工作会议首次提出"房子是用来住的、不是用来炒的"定位以来，时至今日，坚持"房住不炒"仍是房地产市场的政策主基调。那么，在本轮政策调整过程中，地方结合自身实际情况进行有针对性的调整。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖此前在一季度国民经济运行情况发布会上表示，尽管当前房地产销售在下降，但是也要看到，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。下阶段，各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。

官方的表态，也客观反映了管理层对当前地方政策调整的认可。在坚持“房住不炒”定位前提下，未来地方将进一步落实房地产调控城市主体责任，充分发挥调控自主权，楼市因城施策预期延续。

丁祖昱认为，随着高层会议定调，后续将有更多城市因城施策促进行业良性循环，核心一、二线城市调控政策或将适度松绑，但限购政策较难全面退出；弱二线和三四线城市或将跟进放松调控，甚至刺激居民购房消费。

中房研协预计，在一二线城市“四限”政策松动导向下，后续或将有更多二三线城市因城施策，对相关限购、限贷、限售类政策作出宽松性调整，促进地方房地产市场平稳运行。对于热点一二线城市而言，由于城市自身房地产市场支撑性较好，松绑“四限”政策对楼市的刺激作用要比三四线城市要更加强烈。因此，在“房住不炒”定位和稳地价、稳房价、稳预期调控目标指导下，热点一二线城市在“四限”尤其是限购政策调整上将保持审慎，政策维持或小幅调整的可能性较大。

中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成近日也在其发表的署名文章中指出，房地产行业继续从需求端边际放松是现实的举措。各地应灵活把握因城施策和全国统一政策的平衡，以不增加行业风险为底线，在缓解疫情影响的同时巩固已经取得的调控成果。目前各地的政策仍在调整，整体看来是在适度放松并体现了因城施策的精神，但热点城市政策放松仍需谨慎。

?附：2022年以来部分城市政策调整情况