西安房地产经纪机构备案二手房交易管理系统怎么操作_西安房地产经纪机构备案二手房交易管理系统

1.现在二手房网签的话，需要去中介办理吗？

2.我想在西安买二手房，有没有达人知道详细的交易流程？

查询方法：

1、网上查询：

实行了二手房交易网签的地区，提供房产证的相关信系，在有资质的中介公司的联网系统或房管局网站上就能查到房屋产权的限制情况；

2、现场查询

没有实行网签的地区如重庆，就只能和卖方或卖方的产权共有人、配偶(三选一)一起去房管局查询，或者受托人出具委托公证书凭委托公证书查询。

不动产属于个人隐私，除国家机关因执法需要外，非权力人本人、配偶或共有人将不能查询，除此无其它查询方法。

扩展资料

被查封的房产解封方法

1、对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

2、如果债权人依法申请取诉讼保全措施并依法提供担保，法院可裁定取查封你家房产的保全措施，待到案件判决并进入执行程序后，再依法取相应的执行措施。

人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过6个月，查封、扣押动产的期限不得超过1年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过2年。

3、法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。

4、按照规格，对被执行人的房屋进行执行的，应该保障被执行人的居住条件。当然可以对其房屋进行执行，扣押置换成小的，剩余部分可以作为履行法院判决

参考资料凤凰网-捡漏买下二手房，却发现房子已被查封

参考资料百度百科-查封登记

参考资料人民网-房主隐瞒房屋被查封 中介存在过失也得赔

现在二手房网签的话，需要去中介办理吗？

近日，个别社会房屋在媒体发布关于二手交易资金监管的相关报道，西安市住建局特别提醒，其内容违反了住建部、省住建厅和市住建局关于二手房资金监管的政策规定，严重误导了房屋交易当事人，对交易资金的安全产生了很大的安全隐患。

西安市住建局特别提醒广大市民朋友，二手房交易资金监管必须由住建部门授权的交易保证机构实施，严禁任何未经授权的社会房屋或中介机构发布或从事与二手房交易资金相关的存管、托管、监管等业务。

多起卷款跑路 给二手房买卖双方造成巨大财产损失

近年来，部分城市曾经发生的“兴麟系”“汇众”“坚石”“中天”等多起卷款跑路，大都是由于社会房屋或机构违规代收购房款、交易不成功不及时退款、未按合同约定办理购房手续、虚承诺、以具备价格优势的房源做诱饵等原因造成的，给买卖双方造成了巨大的财产损失，社会影响恶劣。

西安二手房交易资金监管 都有哪些规定

交易资金监管是房屋交易网签备案过程中，由住房和城乡建设部门、授权的银行业金融机构或具有相应资质的第三方机构对商品房预售资金、存量房交易资金等实施监管，是确保房屋交易资金安全的重要环节。

按照住建部、省住建厅关于二手房交易资金监管的要求，我市住建管理部门搭建了交易资金监管服务平台，自2015年1月1日起，在城六区范围内已取得房屋所有权证的二手房进行买卖的，当事人必须通过住建管理部门二手房买卖合同网上签约系统签订买卖合同，并委托市房产交易管理中心设立的交易保证机构实施交易资金监管。

我市已累计为25万余户家庭 提供安全资金监管服务

自开展西安市二手房资金监管业务以来，市住建局一直按照“钱证两清、利息照付”的原则，保证交易双方的合法权益。因该项业务属于公共服务事项，未向交易双方收取任何费用。

目前，市住建局已累计为25万余户家庭提供了资金监管服务，无一例因工作失误造成的问题；已同23家银行机构签订了交易资金专用账户合作协议，近200余个银行网点办理交易资金监管业务，基本覆盖了西安市所有从事二手房业务的银行，极大方便了购房群众；已协助法院执行案件额千余万元，保证了债权人的合法权益；同时，通过交易流程多节点控制，避免了社会房屋或中介收取房款造成跑路现象的发生，该项业务的有效开展得到了社会各方的普遍认可，全国很多城市相继来我市进行交流学习。

把严房屋交易“安全关” 让二手房买卖双方都放心

西安市推出的二手房“资金监管”，最大好处就是可以避免中介公司违规代收房款出现的挪用房款、买卖双方因房屋权属转移或房款交付发生纠纷、法院查封导致当事人“钱房两空”等现象。

二手房交易当事人将交易资金存入“监管专用账户”后，交易资金即处于“备付”状态。只有房产交易登记成功后，交易资金才能划入卖方个人收款账户；若交易不成功，则交易资金退给买方，实现房屋交易“钱证两清”，有效降低交易风险。

资金监管全程免费服务

还可按活期储蓄计息

据悉，我市施行的二手房交易资金监管业务全程免费，不收取任何费用。买卖双方办理资金监管手续后，交易资金在监管期间按银行同期活期储蓄计算利息。房屋交易结束后，利息随本金给付，即交易成功划转给卖方，不成功则划转给买方（有的只退首付款及利息，部分退还银行）。

办理程序“一站式”服务

方便又快捷

为方便群众办理二手房交易业务，市住建局在西大街房产交易大厅、保亿隆基和朱雀云天不动产交易登记大厅、高新区政务服务中心，均实行二手房网签和交易资金监管的“一站式”服务。

房屋买卖双方可通过二手房网签——买方存款（资金监管）——办理不动产登记手续——交易保证机构向卖方划转房款这一简单环节，保证买方取得房证，卖方即可取得售房款，从而实现“钱证两清”，让群众享受到更加高效、便捷、优质的二手房网签和资金监管服务。

二手房资金监管业务

深受社会好评和青睐

随着二手房资金监管业务的深入开展，二手房网签的便利性和交易资金监管的安全性更加显现出来。

老百姓能买到放心的二手房，再也不用担心购房款的安全；中介机构的房屋纠纷少了，市场秩序也规范了；银行的风险降低了，都积极参与配合开展这项业务；住建部门的管理举措更加丰富了，业务数据也为政策研究提供了准确依据，进一步激活了二手房交易市场的活力。

在西安，“房屋买卖需网签、资金监管更安全”已成为越来越多群众的共识。

看看二手房交易资金监管都有哪些政策支持

●住建部《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号），对交易资金监管进行了明确定义：

交易资金监管是房屋交易网签备案过程中，由住房和城乡建设部门、授权的银行业金融机构或具有相应资质的第三方机构对商品房预售资金、存量房交易资金等实施监管，是确保房屋交易资金安全的重要环节。

●建设部中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号），明确规定：建立存量房交易结算资金管理制度。发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。交易保证机构不得从事经纪业务。建立交易保证机构保证金制度，各地要对保证金的数额做出具体规定。

●住建部等部门《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔2016〕168号）要求，健全交易资金监管制度。市、县房地产主管部门要建立健全存量房交易资金监管制度。中介机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。

●陕西省住建厅《关于加强商品房预售资金、二手房交易资金监管的通知》（陕建发〔2016〕107号）明确，在全省范围内已取得房屋所有权证（或不动产权证）进行二手房交易，必须实施交易资金监管，房地产经纪机构或经纪人员不得代收代管。二手房交易资金监管工作由各级房屋行政主管部门负责监督管理，制定监管细则；各商业银行受房屋管理部门（交易保证机构）委托，按照协议配合做好资金收支等工作，人民银行、银监部门按照各自职责进行监督检查。

●西安市住建局（原西安市房管局）《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》（市房发〔2014〕142号）要求，自2015年1月1日起，在城六区范围内已取得房屋所有权证的二手房进行买卖的，当事人必须通过住建管理部门二手房买卖合同网上签约系统签订买卖合同，并委托市房产交易管理中心设立的交易保证机构实施交易资金监管。

我想在西安买二手房，有没有达人知道详细的交易流程？

房产交易签订合同以后都是需要办理网签的，对于购房者来说网签有一定的保障意义，新房交易都是开发商帮忙办理的网签。那么二手房网签要自己办吗？

二手房的网签是要自己办的，新房交易开发商会把办，但是二手房交易没有开发商参与，如果又不是通过中介交易的话就只能自己办了。买卖双方签订合同后，售房者持房屋所有权证和，购房者持来到房地产交易中心办理网上签约。在交易中心将有关信息录入网签系统，打印合同，买卖双方核对确认。买卖双方根据之前协商好的约定，填写买卖合同相关条款内容，并在一式四份的合同上签字或盖章。办理完手续之后合同依法生效。

买二手房的流程

1、看房子以及签订购房合同

买房的第一步就是看房选择，即便是买房也需要经历这个步骤，购房者在看中了自己想要购买的房子之后，那么接下来就是买卖双方协商价格，一旦谈妥就可以签订购房合同，然后就是走流程了。

2、进行房产评估

购买的二手房是需要经历房产评估的，二手房房产评估是非常重要的一步，评估二手房主要是确定购房者需要支付的首付款，正常情况下，房产评估需要找评估公司，此过程大约要5～7个工作日。

3、向银行申请

二手房评估之后就需要购房者申请了，二手房的方式有几种，公积金或者商业都可以，但是如果要去银行申请二手房，那么买卖双方是一定都要去到现场的，并且双方都要带齐资料，买房主要带个人资料，卖房除带个人资料以外，还要携带相关房产资料，填写好二手房借款申请表以后，银行会联系指定的房地产评估机构去验房做评估。

4、银行审核

提交申请后，购房者需要等待银行审核，当购房者把资金提交给银行之后，银行就会对购房者提交的资料进行审核，一般来说，银行是根据评估机构的评估值来计算放款额度的，当然了，前提肯定是银行对你的资质进行了审核，满足条件才会通过。

5、提交过户申请

申请下来之后，如果购房者以及缴纳了首付款的话，就需要提交过户申请。办理过户需要买卖双方同时到场，买卖双方需要持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，同时要申报成交价格，拿受理单。

6、办理房产证

办理房产证之前购房者还需要缴纳相关的税费，缴纳完房产税费之后，双方就可以开始办理房产证书了，房地产管理部门会为购房者核发新的房屋产权证，不过双方当事人应凭过户手续，到房产管理部门领取房地产权证书。

7、银行放款

当购房者完成过户并且拿到房产证之后，就可以去银行办理房产抵押了，办理了房产抵押之后，银行就放款到购房者指定的账户，一般都是直接打到卖方的账户里，房贷则按照合同执行月供。需要注意的是，在领取不动产权证中间可能会有保险费或者手续费，不同银行会有所不同。

一、卖方看房。

选购二手房要考虑那些要素：

向房地产相关部门咨询，及时了解手续、费用、程序上的变化等最新的信息。

确定资金来源。是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请。

价格和面积。根据自己的资金，决定可能购买何种区位、多大面积的住房。

交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。

房屋价值。通过反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会进行评估。

确认房屋面积。包括建筑面积和使用面积。产权证上一般标明的是建筑面积。最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积。

观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业公司的费用以及水、电、煤费用。

物业管理。水、电、煤费用如何收取；电梯的品牌、速度及管理方式；小区保安水平怎样；绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。

产权。注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人，到房地局查询此产权证的真实性，确认产权的完整性，有没有抵押、共有人等。

选择中介。可靠中介应该提供有效的营业执照执业和经纪人姓名、证号和照片，明确经纪组织的经营范围。

购买二手房 看房、选房的“十看十不看”

如何挑选一套适合自己的好房子，是广大购房者普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前，大家都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。

不看白天看晚上 入夜后看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

不看晴天看雨天 下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰，都逃不过雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。

不看建材看格局 购买二手房时最好是看空房子，因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。比较理想的格局是，打开大门先进入客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。

不看墙面看墙角 查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

不看装潢看做工 好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是很麻烦的，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。

不看窗帘看窗外 要注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

不看冷水看热水 如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。如果房子没有热水供应，一般有两种情况，一是已经很久没人住了，二是可能卖了很久都没卖出去。

不看电梯看楼梯 市区内许多二手次新房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，但楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅，这对日常生活也很重要。

不看地上看天上 除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀等现象。如果有，表示有可能漏水。可能的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。

不看屋主看警卫 可以和小区管理员或警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

二、买方进行产权调查。

二手房产权确定方式

在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。

要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；件是指、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：1、房主是谁，如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；5、其它内容，如房屋平面图等。

第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押的合同、租约等，还要详细了解额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

如何看房产证

学会看房产证是二手房交易一门必修课。

房地产权证最常见的是偏**和绿色版本。随着售后公房与商品房的并轨上市交易，这两种版本的产证效力已经相同。

《上海市房地产权》第一页系扉页；第二页由以下内容组成，（1）上海市房地产权证中英文文字，（2）房地产权证编号，该编号一般由“沪房地（所属行政区简称）字（年份）第 }号”的内容组成，反映房屋的所在地和发证时间，（3）验证条形码，（4）登记日，一般为核准办理该产证的时间，在该页中还应贴有契税完税贴花和权证印花税贴花，证明权利人已经缴纳国家相关税费；第三页系上海市房屋土地管理局对该份房产证的说明，证明其为国家所有土地上的房地产权利凭证，并加盖市局公章。第四、第五页系最重要的权利记载页，记载了权利人、房屋坐落、土地状况和房屋状况四项内容。其中重要的有：权利人，即房屋所有人，在较早的绿色产证中，一般只有一个房地产权利人，其他权利人大多列在共有人一项中，新版本的房地产权证则将全体房屋所有人都记载在权利人一项中；房屋坐落一般记载房屋所在地的路名、弄号和栋（幢）号；土地状况记载了房屋所占使用权土地的基本情况，其中包括土地使用来源、用途（住宅、非住宅和综合）和使用期限；房屋状况记载了房屋的室号、部位，建筑面积、类型、用途，结构、竣工日期等基本情况，在该页中由当地房地产登记部门加盖公章确认。特别值得注意的是在房屋类型中单体独立别墅的交易税费和上非住宅基本相同，3％契税和5％综合税或相应增值税。认定是单体独立别墅一般须将房屋类型和第六页的地籍图结合起来辨别。房屋类型虽然注明是花园住宅或别墅等的，但是在地籍图中该房屋并非单体独立，四面临空，则不被认定为单体独立别墅，交易时应按照普通住宅纳税。 第七、第八页是房屋的地籍（宗地）图和房屋平面图，该两页须注意是否有当地房地产登记机构的骑缝章。

三种颜色四种类型 不同颜色产权证的含义

根据1996年3月1日起施行的《房地产登记条例》，上海市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，对房地产权利人颁发统一的房地产权证。房地产权证分三种颜色，四种类型。

房产证有绿证、红证、黄证之分，是房地产主管部门对不同房地产权益实行分类发放和管理的需要，绿、红、黄三证的房地产权人分别享有不同的房地产权利。

绿色权利：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。

以下情况填写绿证：

1：以出让方式取得土地使用权的：

2：外销商品房：

3：己补交土地使用权出让金的花园住宅；

4：己补交土地使用权出让金的侨汇商品房。

以下情况应填写绿证，并注记“限内销房”：

1：已补交土地使用权出让金的内资六类用地；

2：己补交土地使用权出让金的内资联建、参建商品房屋；

3：外资内销房；

4：1994年4月30日前立项并取得商品居，1994年12月31日前领取土地使用证的内销商品房。

红证所记载的房地产不能进入房地产市场。以下情况填与红证：

1：申请集体所有的非农用地登记的；

2：申请坐落在集体所有土地上单位和个人所有的房屋登记的。

**权证：颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。以下情况填写黄证：

1：以征用划拨方式取得土地使用权的；

2：坐落在征用划拨土地上的单位和个人的房屋；

3：公有住宅出售后的房屋；

4：职工购买的平价房、优惠价房等；

5：补偿所得的房屋。

另外，现在市场上还有一种咖啡色房地产权证，是绿证，黄证、红证颁发前使用的一种房产证，是当年在房、地分离时由当时的房产管理局颁发的房屋所有权证。此证自1996中3月1日起已停止发放。

最新法规规定：所有黄证将转变为绿证。

使用权房屋将不得直接上市交易。

三、买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任，买方交付定金。

购买二手房议价巧作准备

首先，确定自己所能承受的最高房价。上家在挂牌售房时，也会有一个心理价位。因此，挂牌价往往高于上家的心理价。如果下家在看房过程中，不经意地通过语言、表情等流露出对此物业有极大兴趣，上家往往会抓住这点乘胜追击，咬住价格不放松。

其次，摸清上家的底细和心态。了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。如果上家急于出售换取现金，或者，上家必须在几天之内卖房，愈接近上家的卖房期限，上家就越急于出售。在此时议价，将对下家杀价非常有利。否则，价格很难谈拢。

最后，注意多收集所要谈判的物业的相关资料。下家在谈判前可以先做实地考察，详细了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。等到正式与上家谈价格时，下家可以把所了解的该物业的这些不足之处，不失时机地亮给上家。此举让上家明白，你已经为此做了最充足的准备，只有他让出多少个“点”，才有把你留住的可能。

二手房买卖下定金四步骤 确保定金合同有效成立

一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。

二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。

三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。

四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。

遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。

四、买卖双方签订房地产买卖合同。

签订二手房买卖合同七个必须

1．必须确认房主真实身份 买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

2．必须明确双方违约责任 因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3．必须标明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

4．必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5．必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6．买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收暌桓隹突Ф?金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为?

7．必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

如何签订二手房买卖合同

在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。

签订前

购房者一定要对售房者有较为全面的了解。

1、查看产权所有人的件。

2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？

出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人件，由委托代理人替其签章。

对即将进行交易的房产进行必要的了解。

1、售方提供的房屋产权证是否属实？

2、房产面积多大？

3、该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其他？

4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？

5、该房产是否已设定抵押？根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

6、该房产是否已设定租赁？如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。

签订时

需要准备的证明材料。

购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、原件或护照原件及复印件；2、未成年人的户口簿或出生证明；3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效：

1）香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证；2）澳门地区：中国法律服务（澳门）公司；3）台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章；4）外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。

看清楚合同中的约定内容。

尽管二手房交易当中使用的《上海市房地产买卖合同》，是由上海市房屋土地管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写（如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明）：

1、房款的金额是否写清楚？

2、付款方式该如何？是一次性付款还是分几次？每次付款是什么时间？这与购房者自己的资金流转是否有冲突？避免向售房者承担逾期付款的违约责任。

3、购房者如需按揭，在合同中是否已经注明？（这里需要提醒购房者，要先了解银行的操作程序及规定，一定不要使自己的额度超过银行的规定额度，造成审核不能通过，目前上海大多数银行可以七成）；

4、何时交房？交房时还有哪些物品（家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单）；

5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担？一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担；

6、房地产的风险责任何时转移给购房者？

《上海市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人（即购房者）；但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任；

7、违约责任是否约定？违约金的数额是否约定清楚？

8、房地产买卖合同何时生效？（这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的）

1）如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。

2）交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。

3）交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。

4）双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。

五、买方交付首期房款或定金。

标准按揭服务流程

第一步 方案咨询

第二步 抵押物评估

第三步 预审资料通过签署合同（下家)

第四步 资料进银行，银行审核通过

第五步 房地产交易中心办理房屋抵押过户（上/下家）

第六步 领取新产证、他项权利抵押证明

第七步 银行发放

第八步 结案

二手房按揭知识汇总

评估个人购房能力的七大步骤

第一步：看现金等价物 此概念源自会计学，即评估你的现金，不应该看你的银行存款，还应看变现能力比较的各类股票、债券等。

现金等价物=银行存款+国库券+债券+股票+基金

第二步：算资金周转 还款是持续比较长的时间，所以一定看自己的资金周转

资金周转留存=平均月开支×3~5

第三步：计算筹款能力 筹款能力=现金等价物-资金周转留存+其他突进的筹款（如典当、亲友资助）

第四步：计算月收入 月收入=工资收入+其他收益（如股票、债券等已经准备卖出筹资金，则此收益不能计算入内）

第五步：每月合理还款能力 合理还款能力=月收入×40%~50%

第六步：估算银行可借款额 根据自己的每月合理还款能力和可以年限和自己希望年限的平衡，计算可得

第七步：估算最大房款 最大房款=筹款能力（首付款）+银行可借款额+公积金可贷金额

其中筹款能力 / 最大房款 >20%~30%

20%为购新房，30%为二手房

申请购房组合应注意以下几点

1：所购住房应该符合申请银行的个人住房公积金和个人住房商业性的购房范围；

2：在具备申请个人住房公积金的资格的同时，还应具备个人住房商业性的条件；

3：申请个人住房组合，个人住房公积金最高为30万元。

4：申请个人住房组合中个人住房公积金部分，按个人住房公积金利率计算；个人住房商业性部分，按个人住房商业性利率计算。

二手房所需资料

1： 申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金额度的直系亲属的（并随带复印件）每人各1份。

2： 申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金额度的户口薄（并随带户口薄复印件）各1份，如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明

3： 原产权证1份；现房权证中应注明是商品房、平价房或安居房

4：经由交易中心提供的上海市房地产买卖合同2份；

5： 房价30％或以上预付款收据原件及复印件1份

6： 借款申请表1份：个人住房商业性申请表1份、个人住房公积金借款申请表2份

7： 借款合同、抵押合同1套：公积金借款合同6本、商业性借款合同5本，抵押合同4本；担保合同1份；

8： 借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲的单位和个人住房公积金帐号（或职工住房公积金结存单）每人各1份

9： 借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份

10： 申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。（根据备注情况确定，包括工资单、个人所得税纳税单，三资企业员工由单位提供月收入证明；私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表；银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等）

11： 如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份

12： 已存满规定期限的住房储蓄存单和（或）存折1份（申请住房储蓄个人住房商业性时需提供，其他类型则不必）

13： 企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房