二手房房主贷款未还清没有房产证能买吗_二手房房主未还清没有房产证能买吗安全吗

1.二手房买方需要吗

2.我买了一套二手房，房主目前还欠银行7万元，而且还没有房产证，只有和开发商签订的房屋购买合同。

3.在北京买没有下来房本的二手房，能行吗，有什么风险？

4.没有还清的房子可以卖吗？没有房产证的房子可以转让吗？

现在的房产市场中，交房几年后房本还没下来的情况屡见不鲜，而一些房主因为种种原因想急于出售房屋。根据我国《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。由此可以看出，法律并不保护没有房产证就签订买卖合同的行为。

很多人看的房子户型正好、房价也便宜很多，但唯独就没有房产证。二手房没有房产证，有好几种情况，不同的情况注意事项也不相同。

首先，我们先来了解一下哪些房子根本不会有房产证：

1、利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的小产权房；

2、未经立项批准或私自变更立项的楼盘；

3、未取得规划审批的楼盘；

4、私自变更规划的楼盘；

5、私自改变土地用途的楼盘；

6、土地产权存在纠纷；

7、没有销售许可证又无产权证的房屋；

8、未经验收或验收不合格的房屋；

9、土地或房屋未解除抵押的；

10、开发商未交纳相关税费的；

11、土地、房屋被有关部门司法查封。

对于以上这些没有房产证的房子，给再低的价钱也别买也别理会。否则，一旦出事，没有法律保护。而下面这些对于房产证没办下来的才是我们需要关注如何卖房的问题。

情况一：交了首付未办按揭

如果开发商还没有将该房源到房管局备案，买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。

后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。

情况二：没交房却已在还房贷

这种情况相对复杂，风险也高，这是因为如果卖方还在还房贷，在没有房产证的情况下交易房屋，卖方应当还清银行将房子解压，并办理房屋注销手续，之后再由买方与开发商签订新的商品房买卖合同，并重新在房管局备案。

当然，此种情况必须征得开发商同意才可办理，并且此途径不受法律保护，并不提倡，交易的风险很大。比较稳妥的交易方式是建议买卖双方等房产证下来后再进行交易过户，这样可以避免房产交易中各种风险，但相对缴纳的税费较多。

解决方式一：双方约定办完房产证再过户

这种解决方式，是双方签一份协议，约定首付款项，以及过户时间（房产证下来就立即过户），预付首付款，等到房产证下来再办理过户，先过房产证，出新证当天再过户土地证，过户后再交付尾款。这种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。因此建议：

1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎，除非是信得过的朋友，能够知根知底。

2、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款； 二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。

3、如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备，明白风险的存在。

4、考虑到房价经过一段时间会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。

5、签协议前，向房管部门查询该房产的产权关系是否属实，尽量各方面咨询卖房人的婚姻状况、是否有欠债情况，警惕一房多卖的情况。

解决方式二：直接更名

直接更名流程：

1、卖方将银行的还清；

2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；

3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；

4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。

直接更名注意事项有哪些？

1、房子必须还清银行；

2、更名必须取得开发商的同意；

3、买方不能再按揭了，必须全款购买。

这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。 缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。

对于没有房产证的房产交易起来风险还是很大的，如果实在是不得不在这种情况下交易，还是得遵守以上几点建议，购房者在房产证下来之前尽可能少交购房款，要明确拿到房产证日期，并且约定违约金标准、查清房产是否存在权利瑕疵，比如是否被司法部门查封、是否被设立了抵押、其建筑规划是否合法等情况下，再付另外大部分房款。

二手房买方需要吗

房贷没还清的房子可以买，可以通过以下三种方式购买

用买方的首付款缴清剩余，二手房交易最常见、最方便的方式。适用于原房主额度较低或所剩数目不大的情况，通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余付清，然后撤销房产的抵押登记；

转按揭（将转移到买家身上），转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋，经银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的。也就是说出售若想有的房子，需要将房子的按揭转给买方，让买方继续偿还卖方的按揭。转按揭的手续流程相当复杂，存在同行转按揭和跨行转按揭的情况，这种方法在使用中受到很多限制，目前能做转按揭的银行很少；

3、再次来缴清剩余，设以上两种都行不通的情况下，卖家可以考虑用其名下的抵押物（如其他房产）向银行或者资金监管机构申请抵押，以结清按揭。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押，但是需要利息或者手续费。

我买了一套二手房，房主目前还欠银行7万元，而且还没有房产证，只有和开发商签订的房屋购买合同。

一般而言这是要看情况的，转手房屋属于二手房交易，而在二手房交易中最重要的就是房产证，一切都是以房产证为准的。

如果户主想要卖掉现在居住的房子，但是又还有没有还清，那么首先需要确定的是自己是否拥有该房子的房产证，只有拥有该房子的房产证才能对该房产进行交易。

如果还没有拿到该房子的房产证，那就意味着户主暂时对其没有处理的权限，不能办理过户手续，也就是不能进行房屋买卖。

操作方法：

1、用购买者的首付款支付未还清的

这种方法目前是最常见而且安全系数最高的一种方法，这种模式适合于那种额度较低的房主或者是大部分已经还清，只剩下数目较少的的情况。

通常情况下，在二手房交易的过程中，买家会同意先付房产总成交额的30％-40％。在这种情况下，卖方就可以选择利用买方的首付来把剩余的付清，然后向银行申请撤销房产的抵押登记，这样就能进行下一步的交易，办理过户手续。

2、寻求还清的其他来源

其他来源有很多，比如可以向周围的亲朋好友求助，向他们借钱先把剩余的还上，在成功办理了解除抵押手续和过户手续以后，顺利将房子卖掉后再将钱还给亲朋好友们，这是一种比较省事而又便捷的办法。

或者如果卖方户主名下有其他的抵押物，也可以考虑用这些抵押物（如其他房产等）向银行申请，这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来还清想要出售的房产，之后等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押。

3、转按揭

转按揭是指房主准备将住房出售或者转让给第三个人，从而申请办理的相关变更。但是这种办法的局限性在于很少有银行受理这种业务，大多数银行并没有开通这一业务，户主可以向相关银行咨询以了解具体的情况。

总之，正在处在抵押状态而其户主连房产证都没有的未还清的房子是不能转手出售的，但是，只要清楚自己拥有房产证，那么也就可以任意处置该房产，因此想要转手房产的户主要找到合适的方法来解决自己的困扰。

扩展资料：

房屋交易提醒

增强“三个意识”防纷争

楼市调控政策的出台对房屋买卖当事人签订合同、履行义务产生了一定的影响，房屋买卖过程中应注意哪些问题，才能避免不必要的纠纷发生？对此，法官建议应增强“三个意识”：

一是增强风险意识，充分了解政策。

房屋买卖双方在订立合同之前，应注意了解近年来的楼市调控政策，尤其是对于购房资格、首付房款比例、利率、资质要求等，应严格对照自身条件，对可能的风险有充分的预判。

实践中，无论借结婚、离婚“曲线购房”，还是以补缴社保打政策擦边球，其背后都隐藏着难以预知的风险，一旦出现问题，不仅导致买卖不成，购房人或卖房人还可能承担违约责任。

二是增强诚信意识，自觉践行契约。

现代市场经济是发达的信用经济，合同任何一方应尊重契约，崇尚规则，信守承诺，不能以受调控新政影响为“借口”，达到故意毁约的目的（如案例二）。

当事人主张解除合同，必须证明确实属于调控政策规定的范围及对象，虽然积极、努力地履行义务，客观上仍难以实现合同目的，或继续履行合同将导致明显的不公平。

当然，判断是否有解除权，应以当事人要求解除合同之时为准。不应以之后的情况，如一段时间后影响交易的障碍消除，来倒推否定当事人的解除权。

三是增强证据意识，完善书面约定。

房产中介在促成二手房买卖合同签订过程中，往往表示可以代为办理、过户，甚至承诺可以办出一定折扣优惠利率的，或者中介佣金打折收取等等。

对此，应要求中介将所有口头承诺写进书面合同中，以免中介“食言”，不兑现承诺。新盘销售之时，开发商多在广告宣传上大做文章，对此则应注意保存好广告宣传单，将来一旦涉讼可作为有力证据。

同时，应注意广告宣传的“卖点”有无真正落实在开发商提供的格式条款中，如果没有，可要求在补充条款中进行约定。

参考资料：

在北京买没有下来房本的二手房，能行吗，有什么风险？

一般说来，如果有，则办理产证的时候，需要把合同连同买卖合同送入房产交易中心办理。办理之后若干时间内就可拿到产证。

所以以你所述，“房主还有七万没有还清”，因此可以推断他当初买房时候已经批下来了。一般如款已经批下来了，那么产证在批下来的若干天（上海这边一般是一个月内）能够拿到产证。 所以我觉得，上家说他现在没产证可能有问题。你一定要去交易中心查询一下此套房产的真正产权人到底是谁。房主可能有隐瞒信息的可能。当然，如果因为当初开发商的原因导致大产证还没有办理的话，小产证的确可能房主未拿到手。

所以建议你去房产交易中心拉一份产权调查明确此套房产的权利人现在到底是谁。随后进行交易比较妥当。

如果以上问题能够搞清楚，那么如果你要买这套房子，的确可以选择由你来还清你上家的，而此部分帮他还的作为你购房款中的一部分进行抵扣即可。

没有还清的房子可以卖吗？没有房产证的房子可以转让吗？

这种房子在国家法律规定范围内是不允许交易的，所以也做不了网签，但是现实情况是目前这种房子的交易量挺大的，比如北五环附近的润泽悦溪，所以说也不是不能买

首先，和业主见面谈判是一个漫长的过程，从中你可以充分了解业主这人怎么样，当然，这个或许不太重要，但这确实是个前提！

其次，你担心的无非的是你花了钱，到时候房子不是你 的，这是你担心的根本原因，这一点我可以从以下几个方面解释一下：

1、房屋的契税是肯定改不了的，你们签合同的时候，该房屋的契税会由居间方，也就是中介公司保留，没有这个，房屋连房本都下不来，因为这个是不能补得，而且房管所只认原件，所以，只要这个东西不在业主手里就可以基本避免业主去再次交易，但是，万一人家要和开发商勾结，那就没办法了，这种可能基本没有

2、您们交易后，你们会到物业去办理物业更名，让物业承认这房子是你的了，你也就能入住了，关于这房子的一切事宜物业都会通知您，不会通过原业主，原业主要想再次卖房肯定要让新客户看房，您不同意就是啦，最严重的是新客户不看房就定了，最后让您离开，您完全可以住着，就是司法部门介入，您也是占有主动权，拿出居间合同来给他们看

3、最最严重的，就是双方上法庭，在法院，首先，法院会尊重双方的意愿，如果有一方坚持继续履行原合同，那法院会盘继续履行，如果都同意撤销了，那法院会根据您对房子的装修费用，及当时所花的所有费用由违约方承担，这个肯定是合法的！那您就相当于白白住那几个月啊，当然，咱不能这样想，这只是最坏的结果了

所以啊，可以买，但要慎重，找负责任的公司，有问题可以再问，作过好多此类房子

有很多人在买房的时候，都会，但是有时候没有还清楚的话，想把房屋卖掉的话要怎么卖呢？有很多人因为这个问题，困扰了很久，因为把房子卖掉之后，剩下的要怎么办呢？接下来我们就来为大家介绍一下没有还清的房子可以卖吗以及没有房产证的房子可以转让吗？

一、没有还清的房子可以卖吗

买卖未还清房产的具体操作：

（一）转按揭：

最简单直接的一种方法，在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的。

（二）用买方的首付款缴清剩余：

这是当下二手房交易中最多应用的模式。这种方式适用于原房主额度较低或已经经过大量归还后所剩数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30％至40％，卖方可以利用买方的首付将剩余付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。

（三）利用银行来缴清剩余：

如果卖方想在卖出房产之前将还清或买方虽然看好但不愿意购买未缴清的房产，可以取这种方式。但前提是房主有银行认可的抵押物（如其他房产）用来申请。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产，促成交易的成功。

二、没有房产证的房子可以转让吗

这得区分两种情况：

一种情况是，在签订房屋转让合同时，卖方已经具备对该房屋进行登记领取房产证的条件，未领取只是因为卖方未去办理或尚在办理过程中。此种情况下，房屋转让合同应认定为有效。也就是说，虽然没有房产证，但是只要该房屋符合取得房产证的法定条件的话，就是可以转让的。转让以后，可以再按照程序补办房产证。

另一种情况是，在签订房屋转让合同时，卖方还不具备对该房屋进行登记领取房产证的条件，办理登记领证手续尚存在一定障碍（如土地取得存在瑕疵、房屋尚未通过竣工验收等等）。

此种情况下，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第9条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条中有关合同效力补正的规定，在起诉前卖方已经登记领取房产证或者已经具备办理登记领取房产证条件的，可以认定转让合同有效。否则，房屋转让合同认定为无效。