二手房过户手续及流程小王_二手房过户流程知乎

1.置业指南：购买二手房小心这些陷阱

2.二手房买卖“猫腻”多 你能分清吗

3.房产证上如何添加配偶 子女名字

4.买二手房划算吗？

5.买满二唯一的二手房需要交哪些税？怎么算的？

6.什么是“到手价”，买二手房如何避免“到手价”风险

买房子这个话题一直是人们茶余饭后的谈资，大家对房子似乎都有着一种特殊的感情。谁谁的房子当初几千一平，现在价钱如何如何，谁谁买了新房子等等……大家侃侃而谈，但更多的是说自己买房的血泪史。今天小编就告诉大家一些在买二手房时中介绝对不会告诉你的秘密。大家竖起耳朵听好，以后买房子省个几万块钱很轻松哦！

一 、买二手房时这些“秘密”你知道吗？

1、买二手房的时候，现在大家可能都会上网看房子，但是大家看的最多的都是经纪人发布的信息。其实也有很多房主自己发布的卖房信息，夹杂其中，只不过被经纪人付费的信息刷新出了首页，其实我们要是仔细的看一下房源来源，有一个选项叫做个人房源，点击这个按钮，你再看看页面。哇塞，这个不是我在XX那儿看的那套房子吗？这个是上周末和x家的小王看的那一套。呵呵，自己看吧，如果看好了房子，可以和房子直接商量价钱，手续，直接省掉了大几万的中介费，有没有！

2、看房时，很多人认为房子的价钱就是房主想要的房子价钱，所以有的买房者根本不讲价的。其实房主卖房当然是越高越好，但是这个设定好的价钱其实是有水分的，已经留下了议价的空间。

3、买房的时候，最后一般都是约房主一起商讨价格，但是殊不知这个其实就是预先编排好的舞台剧，房主想卖的价钱中介早就预先知道，房产中介的作用就是演戏，让你知道房子的价钱真的不能降了，给你讲讲房子最近几年的涨幅趋势，以后住在房子里的美好愿景，给个画饼，看你能接受的最高价钱是什么。

打个比方说，这套房子200万，其实早就留有至少2、3万，甚至5万的议价空间，还有可能更多，设这套房子房主说我195万肯定卖，再便宜再看情况，但是如买房者在中介和房主的双簧下，接受了便宜3万，1万这个价格，那么恭喜你，成功被骗了。

4、看二手房的现房时，很多不懂的买房者容易被房子的装修和主人居住的干净程度欺骗。我做过统计，同样户型，位置，装修情况的房子，主人住的干净，收拾的井井有条，比上邋遢懒得收拾的房主，轻轻松松多卖大几万块钱。

还有的买房者看二手房看重装修，其实这些装修都是表面现象，实际有很多细小的不同程度的损坏，而且最后交房的时候，房主还会把家具家电搬走，有的人这时可能就会哭着说，要是房子一开始就是这样，打死我也不买。

5、很多人对于房子的税费一窍不通，容易被中介忽悠，尤其看那种次新房，都还没有过两年，房子装修很好，一看就有眼缘，再加上中介一忽悠，心里一激动，买了！最后过户的时候，只能打碎了牙往肚子里咽。因为房子契税完税如果没有过2年的话，税费会多的惊人的！有的中介明知道没过2年，税费很高，他们就会避讳说这套房子没过2年，5个点的税，殊不知是多了5个点的税，其实应该是8个点，甚至更高。

二、买二手房要准备哪些费用你了解吗？

买二手房涉及的初始费用比新房要多，这个大多数业主都清楚，比如二手房的首付比例比新房要高，要承当中介费、不是“满二”或“满五唯一”的房子还得替业主承当一部分的税费支出。考虑到上面的支出，已经算不错了，不过还有更多的支出，打算买二手房的你不得不知。

第一笔：定金

选好了房子，首笔款项就是定金了，这笔钱的上限是总房款的20%，比如一套200万的房子，定金的上限是40万，但实际交易过程中，这笔钱一般会低于10万元。

“定金”是具有惩罚作用的，所以在交定金前要确定两件事，其一是确定自己能正常获得（至于自己能否获得，可以查看我之前发的文章），其二是确定房屋的产权人，是否存在产权纠纷，业主有没有债务纠纷，这些有可能波及房屋产权的。

如果顺利，定金会成为房款的一部分，如果不顺利，就要按照合同来确定定金的归属。

第二笔：首付款

二手房的首付款与新房有较大区别，新房能做到标准的首付水平，比如北京的首付水平是35%，但二手房总价受房龄等因素影响，评估价会缩水，实际额度会缩水，首付比例就必须相应提高。

需要根据具体的房子来确定首付，首付最低的一般是次新房，最高的可能是市区靠近学校的超老的房子，有可能需要全款支付。

买二手房涉及的初始费用比新房要多，这个大多数业主都清楚，比如二手房的首付比例比新房要高，要承当中介费、不是“满二”或“满五唯一”的房子还得替业主承当一部分的税费支出。

（以上回答发布于2017-03-02，当前相关购房政策请以实际为准）

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置业指南：购买二手房小心这些陷阱

有的购房者为了避税只公证不过户，有的购房者因为房子在抵押或者无法正常上市交易，也只公证不过户。但您可知道，不过户就意味着产权权依旧归卖方所有？如果二手房交易只公证不过户，卖方若要求撤销合同或导致房屋被查封，作为购房者你很可能房财两空。下面我们以实际案例来看看事实究竟如何。

案例一

小张购买小王的房子，为了避税而选择只公证不过户。不久因为房价上涨，小王要取消合同。双方协商不成上诉，最终法院没有判给小张，只是要小王赔偿了违约金。

案例分析：根据我国物权法，物权转移以登记为准。所以只公证而不过户，买方并不能够获得房屋的产权，而简单的公证也不能够起到转移房屋所有权的法律效力。如果卖房者未来因为自己的原因要求取消交易，单单凭借购房合同、公证还是不能保证自己可以获得产权，到时候可能房财两空。

案例二

小张购买了老徐的房子，只经过公证而没有过户。不久老徐陷入经济纠纷，法院查封了他的名下房产，小张房财两空。

案例分析：因为没有过户，所以实际的房屋所有权依旧是卖方所有。一旦卖方陷入经济纠纷等情况，房产就可能被抵押查封，甚至被没收拍卖。

案例三

卖方小张和买方小王签订购房合同并进行公证，但因为避税原因没有过户。后来房价上涨，小张隐瞒房屋情况将房子专卖给小刘。那么小刘作为不知情的善意第三方不存在过错，房子产权归小刘所有。

案例分析：物权中的不动产不登记，不得对抗善意第三人。公证并不能限制原业主将房产再次卖给第三方，如果被法院认定第三方是善意第三方的话，购房者依旧得不到房屋产权。

案例四

小张卖给小王一套房，小张说房本暂时没下来并给出低价，与小王只是签订了购房合同并进行公证，后来小王才知道因为开发商原因，房本能不能下来，何时下来都是未知数，小王为此后悔不已。

案例分析：购房者变成"替罪羊"。因为开发商或者其他原因导致房本不能下发，进行买卖和公证之后，风险就转嫁给了下一位购房者，得不偿失。

通过对上文四个案例的分析，您应该对只公证不过户房产的风险有了更深的认识了，以后一定要注意，直接交易过户是最保险的交易方式，其他任何方式都不能避免交易风险。

（以上回答发布于2017-01-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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二手房买卖“猫腻”多 你能分清吗

相比新房，现在很多人都倾向于买二手房。虽然新房可以从头到尾亲自设计装修，但是相比二手房，入住等待时间较长，同时周边配套大都不太成熟，并且价格也高。有些时候，购房者只有二手房这一种选择，比如各地的学区房，或者新房供应稀缺的核心区域。在二手房交易流程中，由于涉及的步骤多，注意事项也比较繁琐，小编总结了以下几种对购房者利益伤害较大的情况，以供参考。

一、冒充房主骗取购房款

这种情况，卖方可能掌握了房子的产权信息，对房子有一定的了解和控制，和房主也可能认识。卖方通过看房，使用产权证等方式，骗取买方信任。一旦买方交钱中了招，因房屋产权归第三人所有，买方肯定无法获得房子的产权，实际损失还要看后期维权的情况。

为了预防这种情况的发生，一旦涉及到签字交钱的事儿，买方必须坚持房主本人亲自到场。并要求对方出示和产权证，在验明证件的真实性后，卖方冒充房主的可能性基本就不存在了。

二、一房二卖

一房二卖，指的是卖受人和两个或以上买受人签订房屋买卖合同的行为。一房二卖的两份合同都是具有法律效力的，至于房屋最终的归属权，以产权登记部门的登记记录为准。也就是说，谁先过户，房子就是谁的。没过户的一方，显得比较被动，只能走法律程序维权，向卖方追讨损失。如果三方都没有办理产权登记手续，那就要看哪一方的产权登记意向在先了。

说简单点儿就是，卖方把产权证压在哪一方(压在中介公司也有法律效力)，房屋的产权未来就有可能归哪一方所有。为了避免在二手房交易中出现一房二卖的情况对购房者造成不必要的损失，正确的做法是到产权登记部门验明产权证的真伪后，将产权证压在自己手里。这样即使后期出现一房二卖的情况，也是另一方走法律程序，我方顺利完成过户手续。

三、买到抵押房

对于抵押不动产，我国实行的是抵押登记制度。根据相关法律规定，如果买方买到的是抵押房，卖方不和债主办理解押手续，即使买方支付了房款，将来也无法获得房子的产权。如果遇到有抵押登记记录的房子，买方应坚持要求卖方与债主办理完解押登记手续之后，再进行下一步交易。

不要轻信对方拿到钱就去解押。如果对方不解押，买方只能自己掏腰包完成解押手续，否则房子将永远无法过户。读者可能还有一个疑问，如果对方和债主签订了抵押合同，而且并没有到相关部门办理抵押登记手续，买方在不动产登记中心查不到抵押记录怎么办?根据国家相关法律规定，没有办理抵押物登记的，不得对抗第三人。也就是说遇到这种情况，买方可以顺利的办理完成过户手续，后期的问题就留给卖方和债主承担了。

四、买到有产权纠纷和争议的房子

我国实行的是不动产登记制度，产权登记人对房屋的所有权受法律保护。一般产权人与他人因房产而产生的纠纷和争议，不会影响到产权人出售自己的房产。比如小王和小李是男女朋友，恋爱期间小王全额出资买了一套房产，但产权证上登记的却是小李的名字。分手后小王要求要回房产，在法律上是支持小王这种请求的。但如果小李没有通过小王把这套房卖了，小王是没有权利干涉这笔交易的。

在法律上，小王的权利仅限于要求小李赔偿他因失去房产，而产生的相关损失，不会对这笔交易造成影响。但有些特殊情况，法院会冻结产权人名下的房产，此时被冻结的房产是无法出售的，在不动产登记部门过户也会被卡。因时间差等问题，在过户过程中，房产也有被冻结的可能。为了避免这种比较少见的情况，买方可以要求卖方到银行打一份征信记录，征信是可以记录法律纠纷情况的，如果发现了相关问题，应果断取消交易。

结语

如今多数市场正在进行调整，形成了买方市场。此时购房者购买二手房选择面较大，卖方通常会比较配合，买方看准时机后，容易选到自己心仪的房子。

房产证上如何添加配偶 子女名字

小王帮业主赎契被“忽悠”，张先生私下交易被买家“骗房”，小罗对条款不谨慎多交了几点佣金……二手市场成交活跃，买家急入市唯恐楼价上涨，卖家见行情好愿意，却往往被一时疏忽所害，最后“赔了夫人又折兵”。市场人士建议买卖双方在市场交投活跃时也要沉住气，多方了解交易风险，避免被人“下套”。

案例一：买家帮业主垫资赎契后业主“走佬”

买家小王今年3月看中了位于番禺大石的一套二居室，售价120万元，但还有30万没有还清，无法过户。因此，业主李先生要求小王帮忙垫资还贷。小王很快就支付了30万用于赎契。然而不久小王就联系不上李先生了。小王恍然大悟，原来业主卷钱走人了！小王将李先生告上法院，法院也判李先生应归还30万赎 契费用及支付相关损失费，但李先生不知所终，还款日期遥遥无期。

专家意见：

“买家帮业主赎契是二手房交易中最普遍的风险之一。” 谢淦解释，一种风险是买家给了赎契的钱，但业主拿到钱后不去赎契，直接卷钱走人，导致买家损失了几十万。另一种风险是，房子赎了出来，业主却不肯卖了。这两种情况都造成买家资金的受损。他建议，如果买家被要求垫资赎契，买卖双方议定要签订详细的赎契合同，合同中注明“买方出资赎契后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应向买方支付等额于总楼价20%的违约金”。

案例二：私下交易 过户后尾款“飞了”

卖家张先生最近想以“卖一买一”的形式换购一套改善型住房，考虑到买卖双方私下交易不用支付中介费，张先生经朋友的朋友介绍，认识了买家陈**。陈**对张先生的房子非常满意，双方很快就签订了购房合同，并完成了过户手续。但是，当房产证上的名字改成陈**的名字后，张先生却联系不上陈**了，而且连房子的50万元尾款也没有收到。张先生突然意识到自己上当了，但是由于没有进行网签和三方合同，无处申冤。

专家意见： 随着二手房交易的逐步透明化，买卖双方的权益都得以保证，二手房交易非常安全。但是，由于部分业主和买家贪图便宜，企图走捷径，还是会有各种各样的情况 发生。一位资深中介人士告诉记者，买卖双方议定要签订正规的三方协议、银行面签，出现资金纠纷等问题时，才能出具各种过户材料，保障自己的权益。

案例三：

中介为收高佣金把房价抬高卖

不久前，小罗发现自己租住的小区附近有中介开始宣传买家收佣金0.5%起的业务。考虑到家门口的中介更方便，小罗联系该中介，并顺利购入一套165万元的 小三房。最近，他发现相同条件的房子一般只卖160万元，他的房子比其他房子高出近5万元，百思不得其解。后来经过多方打听，小罗才明白其中道理，原来 “佣金只收0.5%起”和“只向买家收佣金0.5%起”不同，该中介规定买卖双方要收取佣金3%，因为在买方收不到这么多钱，就向卖方收取佣金，而卖方实际上把中介收取的佣金通过房价的方式转嫁给小罗。

专家意见：

收佣与经纪人的提成挂钩，为了更多的收入，经纪人自然愿意配合抬高价格。因此，建议买家在置业前，要充分了解该片区的房源均价，以防支付过多的费用。

（以上回答发布于2015-07-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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买二手房划算吗？

房产证上如何添加配偶 子女名字

房产证上加名字及办理费用，主要有三种情况：

第一种情况：有房无贷

办理流程是：

1、带好三证（结婚证、、房产证）正本及复印件。

2、夫妻双方带好、结婚证、房产证和土地证至...

第一种情况：房屋有尚未还清

如果房产有，则不管是加配偶或是子女的名字，都须征得抵押权人（一般为银行或公积金中心担保公司）的同意方可加名字，而一般抵押权人是不会

同意的，所以实务操作中是还清后方可加名字。笔者就此问题询问了了公积金中心的担保公司和江阴几家商业银行，得到的答复都是一致的，就是抵押权人都不

会同意。

所以，如果你房屋有要增加名字或去除名字，则必须先还清。

　　第二种情况：房屋无，或已还清，要加配偶的名字

夫妻双方本人带好、结婚证、房产证和土地证（均需原件）至行政服务中心房管窗口办理即可。乡镇房产至各乡镇房管所办理即可。　

所需全部费用：住宅加名字的费用是100元（配图费20元+登记费80元）。非住宅加名字的费用是570元（配图费20元+登记费550元）。

当然，还有去掉配偶名字的情况。夫妻婚姻存续期间可以添加对方为房屋产权共有人，在婚姻发生变化（如离婚）产生离婚析产时，可以将房产变更到其中一人名下，需缴纳住宅登记费80元每套，配图费20元每套。

第三种情况：房屋无，或已还清，要加子女的名字　　　

很多市民认为，父母房屋加子女名字是天经地义，也是很简单的事，更不应该需要费用。但从物权来讲，现产权人是甲一人，即房屋的产权属于甲，要

在房产证上添加名字，也即意味着房屋的产权从原属甲一人的变化为属甲乙二人共有。房屋登记部门在办理相应的所谓加名手续时，会按照产权转移的方式来办理相

关手续。

房产证上如何添加配偶 子女名字

因此，在房产证上添第二人名字，被添加人不管是子女还是父母（配偶属特殊情况）、或是陌生人，原理都是一样的，都是将原属于一个人的房屋产权，转移其中的部分产权（具体比例双方可约定）给第二人。

但双方可约定具体的转移方式：买卖还是赠与。买卖和赠与过户费用是完全不一样的，选择哪种方式，要视情况而定。?大家可利用江阴房产网的二手房税费计算器（点击查看江阴市二手房税费计算器）计算一下相关费用后再作决定。

为方便大家理解，笔者这儿举例说明：现房屋产权人是老王，现老王想在房产证上加上儿子小王的名字。则如何办理呢：

第一步：根据房屋情况，确定是选择买卖，还是赠与方式进行过户。

买卖和赠与，过户的费用是完全不一样的，要根据房屋的面积、的年限、双方名下是否有房屋等因素来综合决定过户到底有多少钱。

您可以利用房产网的二手房税费计算器计算后比较下。这儿要提醒大家的是：虽然直系亲属之间赠与免营业税、个人所得税，但要多交笔公证费、契税也一律是评估价的3%，并且将来再次出售时，计算营业税的原值会被认定为零，因此，如果买卖和赠与计算出来的过户费用相差不是特别大，那考虑到将来再次出售的因素，此次加名的过户方式肯定是买卖。　　

第二步：加名，即是将部分产权过户至他人名下。第二步即确定部分产权的比例。

确定了过户方式，那要考虑产权的比例。这个可以双方自行约定，可以是99%，也可以是1%。注意喽：加了第二人名字后，老王要出售、抵押房屋时，必须经过小王的同意。并且，小王不管是，还是再次置业，都会被视为名下已有房屋。

考虑成熟后，如果是确定赠与方式过户的，那双方先至位于海谰国贸大厦九楼的市公证处公证赠与手续，然后带好公证书、房产证、土地证、、直系亲属

关系证明至行政服务中心房管窗口办理过户手续。如果是确定买卖方式过户的，那双方带好房产证、土地证、直接至行政服务中心房管窗口办理过户手续。?　第三种情况：房屋尚未办理房产证，需要添加名字　

　如果有，原理一样，必须还清。如果没有就比较简单了，购房者首先和开发商协商变更合同，开发商同意的情况下，直接办理商品房合同的主体变更手续，将配偶或直系亲属名字添加到买卖合同上。然后根据买卖合同、等材料至房管部门办理房产证即可。

（以上回答发布于2015-08-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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买满二唯一的二手房需要交哪些税？怎么算的？

5月11日，国家刚刚出台的新二手房政策，对购买年限在两年以内的房产转手时按售价全额征收营业税，如果在在5月11日至6月1日这个空挡期，在全国范围内出现集中抛盘的现象，此期间由于卖家急于出手，可能会买到相对便宜的二手房。

现在已经过了这个时期，大部分卖家都会将营业税所带来的税费增加全部或者部分转嫁给买家，摊到房价中，即提高房价，以弥补税费带来的损失，这样算下来二手房价也不比一手房便宜多少。

当此政策出台的同时，另一方面在某些城市已出现了规避营业税的交易方式，即买卖双方达成交易之后，不再像以往那样立即去办理过户手续，而是等到卖方的购房时间满两年之后再去办理，在此期间，卖方可以先收取卖房款，买方也可先搬进该套物业居住。

需要注意的是，这种操作方法虽然可以规避营业税，但存在一定的风险。据了解，用这种操作方式的买卖双方，一般会到公证机关去为其交易行为公证，从而在一定程度上控制风险。但是，就算进行了公证，也无法担保在未正式办理过户期间买卖双方不会出现纠纷，而一旦出现纠纷，吃亏的往往是买方。因此，能够接受这种操作方式的买家并不多。

而新房市场在经过前段时间的“禁筹”、“打击虚房地产广告”等整顿以后，炒风已经受到打击。而调息、“新旧国八条”等的出台，已经显示出不取得明显调控效果不罢休的明确态度，因此，在如此强势的调控面前，新房市场必然会更为稳定。

什么是“到手价”，买二手房如何避免“到手价”风险

满二唯一的二手房手指：对个人转让普通住宅2年之内、并且是家庭唯一生活用房。满二唯一的二手房买家需要交纳的税有：契税、交易印花税，契税税率为：3%，交易印花税为：0.05%。

1、契税是由买方交纳，交税比例是： 普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税；

（1）符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)；

（2）实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。

2、交易印花税是对经济活动交往中，书立领受的各种应税经济凭证所征收的一种税。根据印花税暂行条例规定：个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率，对买卖双方征收印花税。对房屋买卖双方要缴纳印花税，买家应缴纳交易印花税税率为：0.05%；

3、计算方法：万先生向小王购买二手房，全房交易总额100为人民币，万先生在这次交易中需要缴纳的税总额：

（1）需缴纳契税：100万 ╳3% =3万元；

（2）需缴纳交易印花税：100万 ╳0.05% =500元；

（3）合计万先生需要缴纳税的总额：3万+500=3.5万元。

扩展资料：

1、个人购买非普通住房的契税税率为3%，个人购买普通住房的契税为1.5%。而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到0.5%。个人出售家庭唯一住房，重新购置住房的，原有住房已纳契税在重新购房应纳契税税额中抵减；

2、普通住宅(150平米以内、五年内)税费征收标准，印花税为5元/户，契税按本次交易价格×0.75%，由地方税务局征收；

3、普通住宅(150平米以内、五年外)税费征收标准，印花税为5元/户，契税按本次交易价格×0.75%；

4、普通住宅(150平米以上、五年内)税费征收标准，印花税为5元/户，契税按本次交易价格×3%；

5、普通住宅(150平米以上、五年外)税费种类及征收标准，印花税按本次交易价格×1%。+5元，契税按本次交易价格×3%。

百度百科-二手房交易税

什么是“到手价”，买二手房如何避免“到手价”风险

所谓“成交价”是指在合同中约定的房屋买卖的总售价，成交价也是到交易中心和税务机关办理过户和交税的计算基数。而“到手价”是针对卖方而言的，是指不包括交易中产生的各项税费及中介费的卖方净到手价，在“到手价”情况下，由买方来承担本应由卖方支付的各项税费及中介费。简而言之，到手价就是在交易完成后卖方所能得到全部款项。

1、税收政策调整，买方的购房成本增加

由于买方承担上下家的税费，因此税收政策调整对卖方的收入没有影响，但却会影响到买方的购房成本。一旦约定到手价，则意味着买方承担了税收调整的风险。

在这种情况下，买方应当注意尽量缩短交易的时间，尽早办理过户手续。同时，应当了解国家有关政策，对近期出台新的税收政策的可能性做出判断。

2、对退税约定不明

根据现在的政策，卖方在出售房产时要交纳个人所得税，个人所得税在一定条件下可以退给卖方。约定到手价的话，卖方需要交纳的个人所得税也由买方承担，但如果将来退给卖方，则意味着卖方卖房取得的收入增加了，买方就有可能觉得不公平。

如果买方要为卖方交纳个人所得税，最好在合同中约定一旦将来个人所得税退给卖方，则卖方应当将所得税款退还给买方，并且约定，买方在交纳税款时，纳税凭证应由买方保管，在符合退税条件时再交给卖方，并由卖方向买方先行支付退款。

3、对税收计算错误，买方购房成本增加

买方在确定以到手价签约时，对税收成本基本依赖于中介的计算。但是，由于税收政策频出，加上中介的业务水平参差不齐，所以中介计算出来的税款和税务机关实际收取的税款可能存在差距。甚至有少数中介故意将税款算低，以使买方尽快签约。

买方对中介计算出来的税款一定不能偏听偏信，最好查阅一下相关规定，再到交易中心去了解一下，把计税的依据和计算的比例弄清楚，以免在过户交税时与自己的预期不一致。

4、对“到手价”还是“成交价”约定不明

经常见到这样的案例：《居间合同》约定的是“到手价”200万元，《买卖合同》中约定的却是“成交价”200万元，这样双方就容易产生纠纷了：到底200万元是成交价还是到手价？

如果约定的是“到手价”200万元，一定要根据交税比例倒算出成交价，因为《买卖合同》的示范文字中体现的价格是房屋售价，也就是成交价，如果不作特别约定，那一般就认为《买卖合同》中约定的价格就是成交价，所以一定要记得成交价是根据到手价算出来的，应当高于到手价。

5、中介做差价

卖方只关心的是“到手价”，而买方关心的购房的总支出，房产交易的各项税费都是根据中介的计算而得的。如果遇到少数不良中介，很有可能故意算错，多算税费，这样一来有可能牟取差价，欺骗买卖双方。因此即使中介算出其中交纳的各项税费，也应当在交税时进行核对，千万不能将钱交给中介代交，并要保留交税凭据，以便事后复查。

如何避免“到手价”风险

那么，什么是到手价？“到手价”容易产生哪些纠纷？怎样才能避免这些纠纷呢？一、什么是“到手价”要明白什么是“到手价”，先得弄清楚什么是“成交价”。“成交价”是指在合同中约定的房屋买卖的总售价，成交价也是到交易中心和税务机关办理过户和交税的计算基数。“到手价”是针对卖方而言的，是指不包括交易中产生的各项税费（有的也不包括中介费）的卖方实际拿到的价格。在“到手价”情况下，买方承担了本应由卖方支付的各项税费。简而言之，“到手价”就是在交易完成后卖方所能得到全部款项。如果卖方先确定了“到手价”，那要根据“到手价”和各项税费的收取标准倒推出“成交价”，这个“成交价”就是最终在买卖合同中记载的房屋转让总价。对卖方来说，确定“到手价”的好处显而易见：卖方可以对卖房后得到的实际款项一目了然。如果约定的是“成交价”，那卖方还要将成交价扣除各项税费等成本后，才能算出最终拿到多少钱。二、分别约定“到手价”和“成交价”情况下买方的购房成本及卖方所得款项如果约定“到手价”（不含中介费），那么买方的购房成本=合同成交价+买方承担的各项税费+卖方承担的各项税费+买方承担的中介费+卖方承担的中介费，相应的，卖方所得款项=到手价。如果约定“成交价”，那么，买方的购房成本=合同成交价+买方承担的各项税费+买方承担的中介费。相应的，卖方所得款项=合同成交价—卖方承担的各项税费—卖方承担的中介费。三、约定“到手价”容易产生的纠纷及对策1、税收政策调整，买方的购房成本增加 由于买方承担上下家的税费，因此税收政策调整对卖方的收入没有影响，但却会影响到买方的购房成本。一旦约定到手价，则意味着买方承担了税收调整的风险。在这种情况下，买方应当注意尽量缩短交易的时间，尽早办理过户手续。同时，应当了解国家有关政策，对近期出台新的税收政策的可能性做出判断。 2、对退税约定不明根据现在的政策，卖方在出售房产时可能要交纳个人所得税，个人所得税在一定条件下可以退给卖方。约定到手价的话，卖方需要交纳的个人所得税也由买方承担，但如果将来退给卖方，则意味着卖方取得的收入增加了，买方就有可能觉得不公平。如果买方要为卖方交纳个人所得税，最好在合同中约定一旦将来个人所得税退给卖方，则卖方应当将所得税款全额或部分退还给买方，并且约定，在交纳税款时纳税凭证应由买方保管，在符合退税条件时再交给卖方，并由卖方向买方先行支付退款。3、对税收计算错误，买方购房成本增加买方在确定以到手价签约时，对税收成本基本依赖于中介的计算。但是，由于税收政策频出，加上中介的业务水平参差不齐，所以中介计算出来的税款和税务机关实际收取的税款可能存在差距。甚至有少数中介故意将税款算低，以使买方尽快签约。买方对中介计算出来的税款一定不能偏听偏信，最好查阅一下相关规定，再到交易中心去了解一下，把计税的依据和计算的比例弄清楚，以免在过户交税时与自己的预期不一致。4、对“到手价”还是“成交价”约定不明经常见到这样的案例：《居间合同》约定的是“到手价”200万元，《买卖合同》中约定的却是“成交价”200万元，这样双方就容易产生纠纷了：到底200万元是成交价还是到手价？如果约定的是“到手价”200万元，一定要根据交税比例倒算出成交价，因为《买卖合同》的示范文字中体现的价格是房屋售价，也就是成交价，如果不作特别约定，那一般就认为《买卖合同》中约定的价格就是成交价，所以一定要记得成交价是根据到手价算出来的，应当高于到手价。5、中介做差价卖方只关心的是“到手价”，而买方关心的购房的总支出，房产交易的各项税费都是根据中介的计算而得的。如果遇到少数不良中介，很有可能故意算错，多算税费，这样一来有可能牟取差价，欺骗买卖双方。因此即使中介算出其中交纳的各项税费，也应当在交税时进行核对，千万不能将钱交给中介代交，并要保留交税凭据，以便事后复查。6、对“到手价”定义不明确 “到手价”完全由双方自由约定，没有法律规定对“到手价”做明确定义。实践中，有的约定到手价包括上家中介费，有的约定不包括。 为避免对产生歧义，应当在合同中对“到手价”不包括哪些费用作明确的限定，并详细写明从到手价计算出成交价的计算公式。

如何避免二手房买卖的到手价？

在目前的二手房交易中，比较流行的方式是到手价。用到手价，卖家的意图非常明显，就是希望通过这种方式来转嫁各种税费，而对于买家来说，如果对这种报价方式不了解，难免会在不知不觉之间吃哑巴亏。

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小王看好了一套70多平方米的二手房准备结婚用，房主的要价是90万元。这套房子无论从户型、地段、楼层还是价格方面，小王都觉得比较满意。中介告诉小王，有好几个客户急着买，如果不交定金，可能就会错过机会。当时小王头脑一热就交了定金，并答应第二天签订合同。可是，当小王去签合同的时候，卖家告诉他，90万元是到手价，在买卖过程中产生的任何费用，卖家都不承担。中介大致为小王算了一笔账，包括中介费、契税、营业税、个人所得税在内的各种税费，加起来还需要10万元左右。原本小王是按照90万元的价格准备的3成首付，但是现在一下子多出了这么多钱，小王一时有些不知所措。

原来，在二手房交易的过程中，买卖双方均需要按照国家规定缴纳相关费用，买方需要缴纳的费用有印花税、契税、交易手续费、工本费等，若需要办理银行按揭，买方还需要交公证费、抵押登记代办费、评估费等。卖方需要缴纳的费用有印花税等，若不符合一定的条件，卖方还有可能要营业税、个人所得税等。到手价是针对卖方而言的，指不包括交易中产生的各项税费(有的也不包括中介费)的卖方实际拿到的价格。在到手价情况下，买方承担了本应由卖方支付的各项税费。

也就是说，如果约定到手价，那么买方的购房成本=合同成交价+买方承担的各项税费+卖方承担的各项税费+买方承担的中介费+卖方承担的中介费，相应的，卖方所得款项=到手价。如果约定成交价，那么，买方的购房成本=合同成交价+买方承担的各项税费+买方承担的中介费。相应的，卖方所得款项=合同成交价卖方承担的各项税费卖方承担的中介费。

目前在二手房市场交易中，取到手价的方式占绝大多数。对卖方来说，确定到手价的好处显而易见：卖方可以对卖房后得到的实际款项一目了然。如果约定的是成交价，那卖方还要将成交价扣除各项税费等成本后，才能算出最终拿到多少钱。对于买方来说，到手价却增加了不少的风险。业内人士介绍说，以到手价的方式交易，买方通常会产生以下一些风险：税收政策调整，买方的购房成本增加;对退税约定不明;对税收计算错误，买方购房成本增加;买卖双方因到手价或成交价约定不清，产生纠纷;被中介吃了差价等等。

为了避免这些风险，买方首先应该了解到手价的含义。

买卖双方在合同中应该明确对二手房的价格进行约定，尤其是对到手价包括哪些费用和不包括哪些费用作明确的限定，避免出现不应有的风险。此外，买卖双方还可以通过补充约定的方式规避风险，比如约定购房人承担税费限于多少元，超过上述税费的按照法律规定承担，或者由双方平均分担;如合同约定的房价不能通过，从而需要增加税费的，增加的税费按照法律规定承担，或者双方平均分担等。

二手房里什么叫到手价？

到手价没有具体的定义，关键就是卖方所说的到手价是怎么理解的了。

一般情况下“到手价”就是“净到手的价格”，也就是所有手续结束后卖方拿到手里的数目或价格，是不包括中介费、税费和过户费用等所有费用的。

什么是房东的净到手价?

上家所交的税有，营业税，个人所得税，（小税就不说了）。下家要教的是契税，所以房东净到手价，就是买房帮房东缴纳营业税，个人所得税。

二手房身份如何调查，二手房产权纠纷风险如何避免？

对于二手房的身份调查，主要有三个步骤如下： 第一步是要卖方提 *** 权证书、件、房产证件以及其他证件； 第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等； 第三步要查验房屋有无债务负担。 另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权，共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。二手房的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施装置是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料。 要避免二手房产权纠纷风险，关键是查清楚二手房产权归属。 如今，不少消费者无力承担新房的高额房款，很多购房者都把目光投向二手房市场。由于是初次购房，不少人看不懂其中的猫腻，吃“哑巴亏”或者上当受骗。 购买二手房首先要看是否具有房产证，这是十分普遍的问题。办理手续先查档，在房产档案无问题时办理产权交易，通过条款达成共识，再就是购买二手房时可以提前通过咨询，看有没有限制性的内容。另外，二手房交易不需要一定通过中介公司，可以直接在房地产交易中心办理。

购买二手车如何避免风险

对于购买二手车的消费者来说，除了在使用时与新车相比容易出现故障以及油耗较新车高一些之类的问题以外，更要注意在购买二手车时要避免一些大的风险。以下是一些常见的二手车销售陷阱: 事故修复车:由于资讯不公开，消费者还很难查询到车辆的维修记录以及事故档案。购买事故车会大大增加车辆出现故障的可能性。 更改里程表:在购买前车辆的里程表有可能已经被改动，所以购买二手车时行驶的里程只能够作为参考，关键还是看车辆本身的状况。 售后服务陷阱:不少二手车都会对二手车承诺质保期，一些品牌二手车经销商对售出的二手车一般承诺半年或1万公里的质保期。但一些二手车经销商可能也会承诺质保期以诱消费者上当，但是口说无凭，真出现故障要按照索赔合同进行解决。 黑车当手续齐全车辆卖:有些车辆本身就是盗抢或者走私车辆或手续不齐，购买此类车辆后患无穷，建议您购买二手车还是通过正规经销商。 营运车当私家用车卖:相比正常车辆，营运车的使用更频繁，所以国家制定了强制报废期限。即使您购买后过户到您的名下也无法更改它的报废年限。