二手房买卖中的十种常见的纠纷案例_二手房买卖纠纷案例大全

1.每天懂点法：套路老人卖房？

2.二手房交易遭遇业主违约怎么办 四大案例告诉购房者维权方法

3.卖家反悔不想卖房子，买家还能得到房子吗？(转)

4.买卖二手房如何能保证按约定迁户口？

5.7起房地产中介违法被通报 二手房买卖风险提示

6.房屋买卖定金合同纠纷案例

7.买二手房签约陷阱实例分析 合同签订要小心

市民买房遭遇“1间学位房8个业主”

张先生为获名校学位准备购买一套老城区的物业，临签约才知道该套房由8个人继承，手续繁复，而且物业已有20多年楼龄，他担心6年后会因为楼龄高、年限短而难以易手。据了解，广州市场上这种多业主的物业并不少见，有的业内人士建议最好不要碰，有的认为要综合考虑多方面因素决定是否购买。

案例：老学位房业主多达8人

张先生看中了一套位于老城区的物业，已有20多年楼龄，但因为有名校学位，加上刚加装了电梯，实用率又高，所以也有不少买家青睐。然而，临近签约时，张先生

才发现这套物业的业主竟然有8个人！原来，这是一套继承物业，8个继承人共同拥有这套物业，而且其中两个身在异国他乡，不太愿意为了这次交易回国。

张先生在担忧交易不能顺利进行的同时，又获悉楼龄太旧的物业在下一次交易中比较“吃亏”：“有的按揭机构告诉我，楼龄跟年限加起来不能超过40年，有的说不能超过45年，我怕这会成为我6年后卖不出房子的原因。”到底买不买这套房子，张先生陷入了两难。

解读1

多业主物业发生纠纷机会大

“二手房交易中买家有时候要面对3个甚至更多的业主。”某网站广州二手房电商商圈经理李瑶表示，多业主的情况在实际的二手房交易过程中确实存在，“约占总数的两成左右，老城区如越秀、荔湾相对常见一些。”据了

解，由于交易需要取得每位业主的同意，因此相应的时间成本会比正常情况要高，而且有时也会发生某位业主出于个人原因而迟迟不愿卖房，导致交易失败的情况。

陈先生的孩子过两年要上小学，他看中了越秀区悦华路一套69㎡的两居室，虽然是1985年的老房子，但装修保养都还不错。然而，在和业主沟通的过程中，陈先

生了解到这是一套继承物业，兄弟四人是共同业主，目前是他们的大哥在使用，尽管另外兄弟三人都同意卖房，但大哥由于户口等原因迟迟不愿搬离，几次三番下

来，陈先生也只好放弃。

李瑶表示，多业主的物

业发生纠纷的概率更高，业主之间在卖房与否及利益分配上协商不一致，导致交易一直处于拖延的状态：“这对于买家，尤其是打算入手学位房的家长而言是非常不

利的，一来有可能到最后会错过公办小学报名的截止时间，二来学位房市场供不应求，3月里的涨幅也几乎是各类型物业中最高的，如在一套学位房上徘徊纠缠了

太长时间却无法成交，待到重新看其他小区时，优质学位房可能已经消耗大半，价格也已经被抬高。”所以，她建议购买学位房时尽量避开多业主的物业。

解读2

楼龄可能增加买家难度

不少买家尤其是有意入手学位房的家长，在前往银行时，都曾被告知房子楼龄较久，不能超过一定年限。据了解，这主要是由于银行对于楼龄加的时间是

有所限制的，并且不同的银行具体规定也有区别。李瑶透露，目前建行和中行的规定是楼龄加的时间不能超过40年，工行相对宽松，是50年，最为宽松的是

光大银行(601818,股吧)，只要不超过55年即可。考虑到越秀不少学位房楼龄较旧，李瑶建议买家在购房前到银行咨询一下可的年限，以免由于可贷

款年限缩短而导致首付成本大大提高。

据了解，

不少买家担心在子女小学毕业后卖房，楼龄太旧会导致无人接手。对此李瑶解释道，由于越秀教育最为集中，名校林立，学位房价格居高不下，大部分有意向和

经济实力买入越秀学位房的家长，其实并不会特别在意楼龄，在优质教育供不应求的背景下，只要学位好、价格合理，哪怕楼龄很旧也会有不少买家愿意接手。

李瑶举例称，4月初刚刚成交的一套上世纪70年代的老房子，其对口的学校是培正小学，95平方米总价280万元，每平方米不到3万元，而其他对口小学的楼

梯楼价格都要在4万元／平方米以上，因此这套老房子仍旧凭借价格的优势顺利成交。

中原地产项目部总经理黄韬称，部分银行的楼龄加年限总和可到50年，但要看具体物业情况，而六年后有无人接手的问题主要是价格问题：“不过，学位房政策多变，到时学位房是否能作为物业的附加值难以预料。”

相关报道

房企4月销售额

环比回落3.8%

在一季度数据大幅上涨之后，房企业绩在4月份出现回落。数据显示，32家公布2016年4月销售业绩的企业中，有19家销售业绩逊于3月，而整体单月业绩也比3月微跌3.8%。

分析人士认为，房企业绩整体下调源于一线城市成交量下调，而三、四线城市依然面临房地产去化的难题。未来一线城市市场将面临降温，二线城市将成为市场热点。

数据：六成企业销售额环比下调

记

者从中原地产研究部统计数据中了解到，截至昨日，公布2016年4月销售业绩的企业合计有32家，这32家企业合计公布的4月单月业绩为2203亿元，比

3月同期的2288.94亿元微跌3.8%。这32家公布月度销售业绩的企业在4月销售面积为1786.万平方米，比3月份的1870.98万平方米

下调了4.5%。

同时，在32家企业中有19家出现了销售业绩的环比下调，占整体企业数字的六成。

业内：二线城市将成市场热点

对于企业来说，分化也越来越严重。

记者从公开数据了解到，在4月份的数据里，大型房企涨跌互现。在3月份销售金额过百亿的6家房企里，3家销售数据上涨，3家则下跌。恒 大地产销售金额环比下滑超过20%，保利、融创也录得小幅下滑，而万科、碧桂园、绿城则有小幅攀升。

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然4月房企销售依然处于高位，但部分城市的调控政策影响了市场后续的走势，“整体看，在一季度大幅度上涨后，房企4月份受到一线城市成交量下调影响，整体成交开始冲高回落。”

布局于一线城市的房企面临调控下成交量收缩的危局，而对于在三、四线城市布局的房企，同样面临去库存的难题。张大伟表示，市场冲高回落的迹象开始出现。未来

一线城市市场有望降温，而二线城市将成为市场的主要热点。一、二线城市的爆发与去库存的政策期待完全背离，三、四线市场依然深陷泥潭。

（以上回答发布于2016-05-14，当前相关购房政策请以实际为准）

更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看

每天懂点法：套路老人卖房？

案例:卖方房产被查封无法过户买方索要20%违约金胜诉

案例分析案号:(2020)粤0304民初54379号原告(买家):张先生被告(卖家):李女士第三人:中原地产代理(深圳)有限公司先看看原告还原的事实经过:2020年7月7日原被告签订《二手房买实及居间服务合同》，原告向被告购买位于深圳市福田区的房屋，总价款为818万元。当日，买家支付了定金40万元。7月14日，买家将房屋除定金外剩余首期款进行了监管。

7月20日，买家取得了银行的承诺函。双方原约定8月6日前办理完赎楼，8月7日前去办过户。8月6日，卖家告知买家，其公司账户有问题，需要时间处理，不能去办理过户手续(实则是8月4日交易房屋被另案司法查封，卖家隐瞒了)。8月13日，卖家告知买家下周可安排赎楼，后又说，8月25日才可以赎楼。

那买家需要做什么?查封:查封卖家的银行账户(交易中可以知道或透过中原地产可以知道)、查封这套待交易的房产(此时查封至少应该是二封了，前面有首封债权人，还有抵押权银行)。

起诉:要求退回定金、支付违约金。就是上面案件中所呈现出的打法。时间:时间成本要计算进去，可能会拖到二审、强制执行程序。当然，也可能在诉讼中调解或和解。买家是否需要让步，也要看查封的账号里是否封住了钱，以及是否做到了二封。38万拿回来应该不难，但163.6万的违约金是否能顺利拿到，并不好说。

2 第二种处理方式是“乐观”的，即，继续推进交易。碰到了官司，一般民众是不大愿意继续交易的;可是，“药单”里往往也有利益。当然，前提是卖家的债务情况不复杂，或者金额小、或者就欠了一家。

法院判决:法院的判决下来，原告胜诉。一、确认原告张先生与被告李女士在2020年7月7日签订的《二手房买卖及居间服务合同》项下的房屋买卖合同关系于

2020年9月22日解除;二、被告李女士于本判决生效之日起十日内，向原告张先生返还定金40万元其中的2万元定金由第三人中原地产代理(深圳)有限公司直接向原告张先生返还，剩余38万元由被告李女士返还;

三、被告李女士于本判决生效之日起十日内，向原告张先生支付违约金163.6万元.....透过这个案例，我们简单分析下涉诉的二手房交易之解决方案。

那买家需要做什么?查封:查封卖家的银行账户(交易中可以知道或透过中原地产可以知道)、查封这套待交易的房产(此时查封至少应该是二封了，前面有首封债权人，还有抵押权银行)。

起诉:要求退回定金、支付违约金。就是上面案件中所呈现出的打法。时间:时间成本要计算进去，可能会拖到二审、强制执行程序。当然，也可能在诉讼中调解或和解。买家是否需要让步，也要看查封的账号里是否封住了钱，以及是否做到了二封。38万拿回来应该不难，但163.6万的违约金是否能顺利拿到，并不好说。

2 第二种处理方式是“乐观”的，即，继续推进交易。碰到了官司，一般民众是不大愿意继续交易的;可是，“药单”里往往也有利益。当然，前提是卖家的债务情况不复杂，或者金额小、或者就欠了一家。从买家的角度1第一种处理方式是“保守”的，即不想蹚浑水，不想买了就想拿回已经付出去的钱，再要求违约金落袋。

首先要做的是，签补充协议、调整房子价款。将心比心，摊上了这么个破事，又要承担非常规交易的风险，买家提这个要求不过分。

其次，聚焦房产解封问题。如果搞清楚了案外人查封案件的金额、情况，判断下来风险可控，则，可以三方约定，由卖家筹资或找过桥去还债权人钱、解封、过户，按揭银行放款，卖家还过桥钱。如果是在诉讼中达成了解决方案，最好是在法院的主持下完成。

诚然，因为有案外第三人，法院估计不会出调解文书，但可以请求法官帮助协调、沟通，并将签署的协议提交法院一份。

从卖家的角度由判决可知，“被告未到庭、未答辩，亦未提交任何证据。”从买卖双方沟通赎楼的过程来看，卖方算是在尽力解决了;只是当解决不了，买方起诉后，卖方躺平了。但这个躺平的态度仍是不明智的。

卖家还是有很多事情可以做的，譬如，出庭，对违约金20%的比例进行抗辩，拿出纠纷产生时市场上同类房产房价等证据，要求调低违约金比例，兴许有空间。再如，不出庭的，也要文字上答辩。诚然，卖家违约是不容争辩的事实，但也不妨碍卖家去主导解决问题。

解决时，给出对方的方案与时间一定要可行;当搞得一再兑现不了、买家彻底失去耐心时，解决难度就大了;看看买家说的话，“原告向被告表示对被告的后续履约没有信心，故向其要求解约……”。

从债权人的角度债权人已经狠准稳的查封了房子，封了后，主要是时间、挨诉讼时间。如果有逾期利息、违约金这些期待利益，慢慢等判决。如果不想等，想早点落袋为安，就可以参与到三方和解。对债权人来说，只要钱到账，再解封，几乎没啥风险。

实务中，这里面参与的还有垫资人/机构:它的功能不能小瞧，除了出资，还要对卖家做背调，控制卖家和u盾等，人家也是吃专业饭的。总之，对于纠纷，只要大家都有解决意愿、相关方没有银两枯竭，协商还是有空间的。

二手房交易遭遇业主违约怎么办 四大案例告诉购房者维权方法

每天懂点法：套路老人卖房？

一、关键词:套路贷，二手房买卖，损害赔偿

1.典型案例:

2018年11月，独居老人老桑与小贷公司签署合同，约定老桑向小贷公司借款150万元并以自家房屋作为抵押。其后，经小贷公司介绍，老桑又与案外人小耿签署房屋买卖合同，约定小耿以350万元价格购买老桑名下房屋。此后,小耿先后通过银行向老桑转账350万元。完成转账后，在小贷公司安排下，老桑将房屋过户至小耿名下。老桑之女杨女士发现房屋被过户后，立即报警并将小耿及小贷公司诉至法院要求确认房屋买卖合同无效并将房屋过户回老桑名下。经法院查明，老桑为限制民事行为能力人，杨女士系其法定代理人。老桑卖房过程中，小耿向老桑转账 350万元后，老桑随即将其中200万取出，将现金返还给了小耿，老桑实际仅得款150万元。

2.法院判决:

法院经审理后认为，老桑为限制民事行为能力人，其出售涉案房屋依法应由其法定代理人杨女士予以追认。现杨女士不予追认并主张该房屋买卖合同无效，因此法院依法确认该合同无效。房屋买卖合同无效后，小耿取得的房屋即应当返还。另因双方均称所涉刑事案件已向公安机关报案。故法院认定老桑与小耿之间房屋买卖的钱款去向因涉嫌犯罪，应待相关部门作出结论后另行解决。

二、懂法重点:

1、切莫轻易拿房做抵押。抵押权是为担保债务的履行而设置的一种法定优先受偿。一旦将房产为他人设立抵押权，房产将不“完全”属于所有权人。一旦无法清偿债务，抵押权人可随时要求拍卖或变卖房屋以所得款项偿还债务。因此，生活中切莫随意设立房屋抵押权，以防丧失所有权。

2、过户是过户，抵押是抵押。不动产权证书是不动产权属的证明。过户，即意味着丧失所有权，因此区别过户和抵押尤为重要。生活中为尽可能降低风险，不少小贷公司“创设”了“过户抵”这一交易模式，即先将房屋以买卖形式过户至债权人名下，一旦借钱不还，债主即获得房屋产权。找小贷公司是方便，殊不知“过户抵”风险极大，比抵押有过之而无不及。

3、牢记资金往来留好凭据。如案例所示，不少人资金往来时缺乏证据意识，热衷于现金交易，殊不知现金交易往往缺乏证据支撑，一旦陷入纠纷，负有举证证明责任的一方将陷入被动，于己不利。

卖家反悔不想卖房子，买家还能得到房子吗？(转)

您好

您可以看下这个新闻

买二手房遭遇业主毁约 应该怎样应对?

深圳新闻网 2015-06-12 07:51

[摘要] 张茂荣告诉记者，在这种因业主毁约的二手房纠纷案件中，买方可以起诉业主并强制过户。张茂荣代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，买方仅支付定金2万元，但业主以各种理由迟迟不肯过户，买房即使索赔也无法弥补损失。

在广东信荣律师事务所内，张茂荣律师刚结束欲违约反价的业主咨询，一位被业主违约买不成房子的买家又走进办公室，求张茂荣支招。律所的大厅，还有20多人正在等候，这些客人都是因二手房纠纷而来。

昨日，深圳市律师协会邀请深圳市多位代表律师召开圆桌会议，就二手房纠纷法律问题和现象进行探讨。有法律界人士说，在房价大幅度攀升中，面临考验的不仅是购房者的口袋，还有业主与买家的诚信。

二手房纠纷官司执行难

张茂荣告诉记者，在这种因业主毁约的二手房纠纷案件中，买方可以起诉业主并强制过户。张茂荣代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，买方仅支付定金2万元，但业主以各种理由迟迟不肯过户，买房即使索赔也无法弥补损失，此案经深圳市罗湖区人民法院、深圳市中级人民法院二审终审，均判决业主行为构成违约，强制将涉案房产过户至买家名下并执行完毕。

在近日的二手房毁约纠纷案件中，不少买家都提出“继续履行合同”的诉讼请求，有的买家甚至提出不惜一切代价只要房子不要赔偿。但并不是所有的律师都赞成“继续履行合同”。广东宝城律师事务所律师周争锋告诉记者，该诉讼请求有“第三人撤销之诉”的风险，“物权大于债权，在深圳，借名登记房产的事例很多，可能买卖双方在打官司过程中，房产的真正所有人突然出现，这种第三人撤销之诉的风险在理论上是无穷大的。”周争锋说，“继续履行合同”还存执行难特点，在他代理的案件中，即使法院判决“继续履行合同”，但业主与其前妻签订离婚协议中约定前妻对房产有“永久居住权”。此外，广东诚公律师事务所合伙人颜宇丹说，业主不配合也导致该诉讼请求执行难。

缩短合同履行期限是关键

面对目前的毁约潮，几乎所有的律师都提出，应尽量缩短合同履行期间。广东联建律师事务所合伙人王劲松说，在发现业主有违约迹象时，应及时固定“违约证据”。颜宇丹提醒，在签订合同时，一定要写上履行合同的时间细则，买方一定要按合同履行支付首款、申请银行等程序，否则将会为业主提供毁约又无需赔偿的借口。张茂荣支招，应增加定金数额，提高违约成本。周争锋说，买家在签订合同后可以到国土规划部门进行预告登记，即向所有人发出告知：“我已经购买了这个房子。”

律师们表示，法院应该对目前的毁约潮有预判，并及时推出相应的政策和措施，并支持提高违约金。

昨日，记者了解到，现在有中介公司为防止业主违约，提前和业主签订了反价合同，防范毁约反价现象发生。“提前和业主签了合同，业主反不了价，而且房子只能给我们卖。客户看中了房子，直接能签合同。”中原地产姚**说。

望纳，谢谢

买卖二手房如何能保证按约定迁户口？

卖家反悔不想卖房子，买家需要手续和合同才能得到房子。

举例说明：

钱女士与张先生签订了房屋买卖协议，约定张先生将其所拥有的一套房子以 160 万的价格卖给孙女士。并约定合同签订之日孙女士先支付 20 万元房款。

双方约定合同签订后五个月内交房，同时孙女士支付房款100万元，然后办理网签，余款40万元等双方办理过户手续完毕时支付。?

在搬家期间房屋涨到 200 万，张先生反悔不想卖房子，通过违约来保全房子，钱女士上告的话，法院会判决高先生退还已收取的 20 万元，并向刘女士赔偿损失 40 万元。

钱女士在签订之日支付了 20 万元房款，那么房屋买卖协议已经成立，也就是说过户只是时间问题。

依据《合同法》第一百一十条，非金钱债务的违约责任：

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；?

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；?

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

卖方违约不想出售房屋，一般是通过把房屋转让给他人，造成房屋已不属于卖方的情况，这时基本上就无法履行了。

如果是商品房，开发商一房二卖，按最高院司法解释的规定，购房者有权要求已付款两倍以内的赔偿。但这个司法解释并不适用于二手房买卖，二手房交易的违约责任，还是适用一般合同法的原则有约定从约定，无约定以实际损失计；实际损失高于约定标准，可以主张实际损失。

依据《合同法》第一百一十三条，损害赔偿的范围：

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

扩展资料：

房产过户流程

1.房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。

2.卖方需要的材料：原件及复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话，必须要先写份委托书再去公正局公证，户口本及复印件一份。

3.买方需要的材料：原件及复印件一份、户口本及复印件，如果是单身的话，需要去市民政局开单身证明。

材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。

材料都交给房产局的话，会有一个回执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金 ，一般需要十五个工作日左右。

税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。

参考资料：

7起房地产中介违法被通报 二手房买卖风险提示

在二手房交易过程中，买卖双方因为户口迁移而产生的问题屡见不鲜。如下案例就可以窥见一斑。

王某与钱某签订售房协议，约定王某将房屋作价80万元售与钱某，先付77万元，尾款3万元作为押金，待王某在3年内迁出户口即付该款。超过3年未全部迁出，从2010年2月起，每满一年扣除押金1万元。

王某与单某曾于2005年8月离婚，单某获取房屋折价款30万元后自行解决居住，但单某的户口并没有从该诉争房屋迁出。现王某与单某的户口仍在诉争房屋内未迁出。钱某想要起诉王某将其与单某户口迁出，并要求王某承担违约责任。

点评：要求卖主迁出户口法院不支持

二手房买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼，因户口迁移属于管理问题，不属于民事案件的受理范围，故对买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持。

但买受人可以以卖方逾期迁出户口构成违约为由，要求出卖方承担违约责任，这属于民事案件受理范围。

正是由于存在法律空白，如果原业主在卖房后迟迟不迁出户口，在法律上也不构成侵权，新业主如果要维权确实较难，目前常用的方法是与原业主沟通。

合同明确户口事宜不迁走算违约

法律没有强制对方户口迁走，但合同规定了违约责任，这就算违约，需要负法律责任。在合同中明确户口相关事宜，是一种不得已的保护手段。

本案中，王某与钱某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》不违反我国法律法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应严格履行合同约定的义务。

钱某作为诉争房屋的购买方，已依约支付了购房款77万元，但王某未能按照合同约定迁出户口，其行为已构成违约。

在补充协议中双方约定，房屋买卖押金3万元的返还以王某将户口迁移出诉争房屋为对价，王某对此应承担相应责任。违约金应以补偿性为主，兼具惩罚性。

二手房买卖合同，双方应约定卖方户口迁出问题，如未约定，诉讼中买方提出，法院可能以非属民事法律关系调整范围为由不予支持。

对户口迁出的约定，应注意到该住处除出卖人以外是否存在其他近亲属或亲属的户口。

房屋买卖定金合同纠纷案例

据住建部网站消息，近日，住建部通报了7起房地产中介机构和从业人员违法违规典型案例。其中，中介机构不如实向客户告知抵押信息、伪造纳税联系单偷逃税费、违规代理销售商品房、违规代理出租经济适用房、违规参与出租“群租”房等7起案例涉及的违法违规行为曝光，那么在二手房买卖中我们应该注意哪些问题呢？

违法单位主要有：

——上海德佑房地产经纪有限公司未如实告知抵押信息案

——宜昌双城房地产营销有限公司伪造纳税联系单案

——河南盛励房地产咨询有限公司违规代理销售案

——杭州易 居臣信房地产经纪有限公司违规代理出租经济适用房案

——宜昌市西陵区爱家信息部中介人员违规承揽业务收费案

——北京市丁丁租房公司中介人员违规参与出租“群租”房案

——深圳市盛德安地产有限公司等中介机构未按规定备案案

二手房买卖注意问题

第1步：买卖前的产权审核

担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。

首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房、契税等，作为证据以初步确认房屋产权归属。

风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。

第2步：交定金与签合同

看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。

如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。

风险提示：

1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;

2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;

3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。

第3步：赎楼

赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

“出于风险考虑，买家最好用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。

这里边还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。

风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。记者访的几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。

第4步：付首期及资金监管

除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。

具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

风险提示：

1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。

2.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。

第5步：签订买卖合同

在交定金环节，记者已经提前知会：自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。

签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。

（以上回答发布于2016-06-07，当前相关购房政策请以实际为准）

更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看

买二手房签约陷阱实例分析 合同签订要小心

法律分析：原 告：吴xx，男，汉族，1982年3月3日出生，住重庆市永川市xx街2号附8号，号：5102191xxxxxxx4815，联系电话：15002325303。

被 告：伍xx，女，汉族，1936年6月25日生，住重庆市九龙坡区xxx村xx号-10号，号：5102xxxxxxxxxxxx023。联系电话：136xxxxxxxx

诉讼请求：

一、请求判决解除房地产买卖协议;

二、请求判决被告双倍返还原告支付的定金共计￥10万元;

三、判令本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：

原告于2011年3月27日与被告伍xx的代理人xx元、重庆xx兴置业顾问有限公司签订了房地产买卖协议，约定由原告出资47万购买伍xx位于重庆市九龙坡区xx路xx号xx-x号房屋;签订协议之日支付定金5万;由原告向银行申请28万支付给伍xx;见房交所出具的权属转移登记受理单当日支付13.5万;双方在2011年6月1日前备齐个人二手房商业按揭及产权转移登记所需相关资料并到现场办理按揭相关手续。协议签订后，原告依约向被告的代理人xx元支付了定金5万元。

由于被告以受伤及遗失为由不依约在2011年6月1日前到场办理按揭手续，拖延至2011年6月29日才到场办理按揭但又未准备齐相关材料，第二天才备齐了相关材料，这时银行按揭利率从上浮10%上调到了上浮20%，原告遂要求被告对其过失将会造成的损失在购房款上作一定的让步。协商不成后，原告以被告延期违约向九龙坡区人民法院提起诉讼要求解除房地产买卖协议，被告以未根本性违约抗辩要求继续履行房地产买卖协议。

2012年1月18日九龙坡区人民法院作出判决驳回了原告的诉讼请求，即双方之间的房地产买卖协议继续有效。原告重新准备好办理按揭的相关资料后要求被告共同去办理按揭手续，被告却说房产已经卖给其代理人xx元了。

此后，原告多次要求被告返还定金，被告均置之不理,为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，请依法判决!

此致

重庆市九龙坡区人民法院

具状人：

二0一二年七月十六日

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十八条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

二手房交易过程中的陷阱有很多，很多购房者在签合同的时候都不看条款，这样就会为交易带来极大的隐患。二手房不同于新房，因为二手房交易市场起步稍晚，因此发展过程中就会出现各种各样的问题，各项制度仍然不太完善。那么购买二手房签合同要注意哪些问题呢？下面小编就根据具体的案例来为大家详细介绍一下吧！

陷阱一：“购买意向”实为买卖合同

案例：毕业不久的小刘因为积蓄不多，所以打算到中介买一套小面积的婚房。但是，小刘和中介经纪人一番交谈了解情况后，中介要求他签一份“购买意向”以确定双方关系。虽然，小刘将信将疑，但还是签订了“购买意向”书。哪知在“购买意向”签过后，小刘便收到要求缴纳中介费的通知。他一下懵了，还没确定买哪套房子，怎么就要中介费呢？中介称，当时签的所谓“购买意向”其实是《房屋买卖合同》，签字意味着同意购买房屋，而且合同规定要交付定金以及中介费。还没做好买房准备的小刘尝试和中介商量取消合同，但未果。最终，小刘被卖家和中介双双起诉。法律部门认为该买卖合同有法律效力。

小编提醒：买家在没有看好或确定购买哪套房子之前，千万不要和中介公司签订任何文字上的文件，如：看楼书、《存量房买卖合同》、《服务收费确认书》等。如果买家和中介签订了以上这些文件，那么事情就是板上钉钉的事了，买家如果反悔那就是违约行为了。因此，购房者千万不要在没考虑好是否购买房子的情况下签订文件。如果，中介必须要求买家签订文件，那么为保障自身的权益可以放弃和该中介的交易。

陷阱二：不看条款按指引签文件

案例：购房者经常在签合同时经常是被中介引导着签字，根本无法细致的看合同内容。购房者王女士就遇到了这种情况，“要签的文件有很多，其中合同是4张A3纸，带有很多条款。”王女士当时看到合同上的房款是没问题的，再加上中介一直催促着，所以王女士也就没多想就按照中介的指引签了字。结果签完文件后，王女士才发现中介费一栏的约定并不是原来协商好的价格，而且合同末尾还有一行文字类似“霸王条款”：无论任何情况，买家在签订合同后，需要支付中介费用，解释权归中介公司所有。

小编提醒：购房者签订合同时，还是要将内容条款都看清楚，这样才会避免签完合同后才发现条款的问题。对于合同“霸王条款”的判断，还要根据具体的合同条约内容来判定。据了解，中介公司一般有自带格式的买卖合同，多数是在官方发布的《房屋买卖合同》基础上，根据公司实际情况做出相应修改。此外，购房者应该善于使用补充协议，如果合同的条款内容存在不明确的问题，那么购房者就应该要求在合同的补充协议中详细的约定清楚。这样可以保障合同的条款更加全面、更清晰，以免日后出现不必要的纠纷。

以上就是二手房购房合同签约的两个问题，希望上述内容能对大家有所帮助。

（以上回答发布于2016-02-23，当前相关购房政策请以实际为准）

更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看