四惠二手房_四惠二手房

2024-12-10 14:31:37

1.北京楼市：聪明人已经开始抄底了

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6.谁来预测一下未来3年北京房价的变化情况

7.北京通州的2手房已经涨到一万了,该不该买呀?

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我住东恒时代.它们属于同一地块,同一时期,同一价位的,因此都差不多.就看你细节想要什么样的了,但是细节要自己看,别人无法提建议.离地铁更近的是远洋天地.二手房价位都是在11000左右.

北京楼市：聪明人已经开始抄底了

数据来源：国家统计局中原地产研究院　图虫创意/供图贺觉渊/制表官兵/制图

原本“金九”是销售旺季，但今年房地产市场却格外冷清。市场降温的信号已被房地产链条的各个环节所感知，房地产市场投资、销售以及房价数据整体下滑，受融资收紧与销售回款放缓两头夹击，房企流动性进一步承压，生存发展面临挑战，甚至引发市场对风险加剧的担忧。

在政策收紧、成交萎缩、房企流动性持续承压的背景下，房企及上下游企业生存情况如何？调控究竟产生了怎样的影响？记者日前广泛访了开发商、中介、购房者、专家等，从不同维度勾勒当前房地产市场的轮廓。

“一个月内，我们店一共成交2套房”

“这个月我1套都没有成交，我们店一共就成交了2套房。”链家某中介纪某负责的区域是被称为“宇宙中心”的北京市海淀区五道口，这里聚集着众多科研院校、互联网科技公司，也有不少优质学区，在北京属于“寸土寸金”的价格高地，成交一直较为活跃。

今年上半年，纪某所在门店的成交量是每月十几到二十多套，而现在的成交量不到上半年的十分之一。

北京东四环外四惠区域某中介周某告诉记者，最近他的成交频率是两个月一单，原来则是一个月两三单。

原本是销售旺季，今年房地产市场却格外冷清。需求端观望情绪加重，入市更谨慎；一些不急于出手的二手房业主已经撤下了房源。甚至有部分开发商放缓了拿地和开发进度，陆续有土拍流拍发生。

记者从深圳福田区一中介人员处获悉，最近客户看房的都是想买笋盘，大大低于前期成交价的才会成交。某小区相似户型，3月份成交价是460多万元，最近成交价只有335万元。

业主也在放慢出手速度。一方面，一些资金需求不紧迫的业主选择观望；另一方面，需要资金的业主更关注尾款能否及时到账，这一环节现在却充满变数。

一位链家业务员告诉记者，过去是批贷就可以去办过户了，拿新房本去质押，然后走放款流程。最近银行放款缓慢，部分银行甚至要等7个月后才放款，因此很多业主就要拿到尾款才交房。这样一来，从购房者的角度看，即使现在买了，也要到明年才交房。所以很多客户现在也不着急了，就多看看但不成交。

市场的疲弱已经传导至开发商。一位东部省份三线城市开发商告诉记者，“这边已经没有多少人去拿地了，明年除了几个拆迁的项目，其他的新楼盘目前还没听说几个。市场饱和，二手房抛压大。”

上述现象并非个例。克而瑞数据显示，8月克而瑞百强房企销售面积、销售金额分别同比降 26%、20%，降幅较7月进一步扩大。7~8月全国商品房销售规模较2020年、2019年同期跌12%、2%，东部地区增速回落13个百分点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析，8月市场全面降温，重点50城市二手房成交量连续多月环比下降，九成以上的城市二手房成交量同环比均下降，上海、杭州等重点城市同环比降幅均较大；价格下跌城市数量增多，深圳二手房房价连续4个月下跌，徐州、银川、金华等城市也出现下跌。

银行捂紧钱袋、房企销售承压

“金九银十”成色不再已是不争事实。在业内人士看来，楼市整体降温，实则反映政策调控已见成效。从“三道红线”到“房地产集中度管理制度”，不仅使得房企融资端持续承压，也拉长了销售回款的周期，对于在偿债、拿地等多方面均需要稳定的现金流支撑的房企来说，形势越发严峻。

从融资端来看，房企债券融资方面，今年前8月融资规模累计增速较前7月加速下滑。贝壳研究院统计，前8月房企发债累计约6999亿元，同比下降21%。其中，8月单月房企境内外债券融资规模约571亿元，环比减少39.8%，同比减少54.2%。

另一条主要的资金回流渠道即通过销售回款的速度也在减慢。央行数据显示，8月份，居民中长期同比降低23.55%，连续4个月同比下降。从增量角度看，据平安证券研报统计，新增房贷占金融机构新增比重连续三季度下滑。2021年上半年，主要金融机构新增房地产2.42万亿元，同比降 19.1%。其中二季度新增房地产 7500亿元，占新增总比重为 15%，占比连续3个季度下滑。

记者了解到，受限于房贷集中度管理，有银行压缩了房地产开发的投放规模，还有银行部分区域性分行仅用半年时间就把全年的个人按揭投放额度用完，使得后续该地区新的个人按揭投放要靠存量移位再贷。

一位北京朝阳区中介告诉记者，上半年各个银行的额度和排单都没有明显调整，近两年市场比较平稳，银行的二手房额度是非常宽裕的，所以也没刻意节制。一直到8月份放款速度变化都不明显，但从9月份开始，个别银行开始不接单了。甚至有的银行放款要等7个月，这种情况客户一听就走了。某国有大行分支行都是这个情况，小银行更没法保证。

该中介透露，现在找银行做房贷的话，放款时间都不能保证，现在能接单的银行基本都要3个月左右。某国有大行一支行现在要求住房客户签署承诺书，承诺7个月不放款客户也不能找银行麻烦。

“几家我们合作的银行都说不确定，会不会因为今年积压的单子导致明年一季度都没有额度，需要挪到二季度，或者会不会因为市场比较稳定政策又放开了，都不好说”。该中介表示。

融资与回款双重承压，房企面临巨大挑战。中原地产首席分析师张大伟告诉记者，二手房成交量下滑对房企销售影响显著。一、二线城市基本都存在限购要求，在有限购要求的城市里，有新增需求的购房者往往用换房策略，即先卖出二手房再购房。因此，一旦二手房成交量下降，开发商的新增销售压力也会随之增大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者解释，当前楼市下行就在于“高周转高杠杆”的模式难以持续。一是房屋销售节奏放缓，所以难以存在高周转；二是当前不存在高杠杆模式，即资金方面会越来越紧。

土地市场遇冷、地方财政承压

在多家房企因现金流紧张而“手头紧”的同时，近期重点城市开展的第二轮集中供地情况也较第一轮有所降温。

由于首轮集中供地存在部分城市土地溢价率居高、部分房企“挂马甲”参与竞拍等问题，各地纷纷延迟了原定于7月的集中挂牌工作并调整了土拍规则。多地的第二轮土拍规则调整主要集中在加强房企购地融资监管，提出“竞报高品质方案”（下称“竞品质”）要求，明确土地溢价上限以及取消“竞配建保障性住房建筑面积”等要求。张大伟对此表示，多地第二轮土拍规则一方面抬高了房企参与土拍的门槛，另一方面也降低了房企的拿地成本。

从实际出让情况看，优化后的第二轮土拍规则引发了多地土地流拍率的上升。中原地产研究中心统计数据显示，福州、青岛、济南等10个城市在第二轮集中出让了465宗土地，其中有超过118宗土地暂停出让，占据这些城市的25%。

张大伟认为，整体来看，今年各地房地产调控密集且信贷紧张，楼市开始全面降温，叠加土地出让政策收紧，导致了整体第二轮土地开启全面遇冷。同时，“竞品质”成为第二轮多地集中供地新要求，明显增加了房企施工成本，一定程度上降低了房企拿地意愿。

土地市场遇冷后，又在进一步助推本轮楼市下行。环业投资IP Global中国区首席经济学家柏文喜对记者表示，今年实施的集中供地政策原本定位是降低房企整体拿地价格水平的同时保证土地出让金收入最大化，但因为政策设计过于理想化，在事实上却对房企本来就紧张的流动性方面，形成了雪上加霜的效应，助推了本轮楼市下行的幅度与波及面。

值得注意的是，由于土地市场遇冷，地方财政收入也受到冲击。从财政部发布的8月财政收支情况来看，虽然1~8月累计国有土地使用权出让收入47110亿元，同比增长12.1%。但8月单月的国有土地使用权出让收入同比下降17.54%。

虽然土地出让收入减少，但多地的成交楼面价整体保持稳定。中指研究院指出，土拍规则优化下多数已成交城市二批次地块成交楼面均价较首批有所下跌，但仍高于2020年全年地价。

对此，柏文喜认为，整体地价依然坚挺，或反映出地方出于维护土地财政收入而不愿将土地价格随行就市的心态，也反映了地方财力目前所面临的重压现实。

“整体地价的稳定也说明房地产市场并未出现质变，地价整体上行还是主流现象。这种情况下，房企只要是按规矩拿地、做开发，就算有短时的流动性紧张也能活下来。”张大伟告诉记者。

重创还是阵痛？楼市下行影响将分化

当前，部分房企引发的信用危机仍在持续发酵。在多地银行按揭放款延迟、房地产市场销售、投资等数据整体下滑下，房地产市场似乎已沉入谷底，引发了市场的恐慌、悲观情绪。整个行业面临的流动性困难，到底将对房地产行业带来多大影响?

接受证券时报访的专家们一致认为，当前部分房企带来的信用危机需要警惕，或将对民营房企的融资和交易产生冲击。总体来看，当前部分房企流动性紧张引发的风险依然可控，仍有足够的金融工具与政策手段应对市场可能面临的风险。

在中国豪宅研究院院长朱晓红看来，表面上是“三道红线”卡了脖子，政策从严从紧束缚了房企的手脚，没有给房企以喘息与更多的反转机会。实际上，与房企的惯性思维有很大关系，认为一定会给予企业纠错、改错的机会。所以，对“三道红线”的威慑力、执行力度没有在认识上高度重视。很多经过风浪的大房企、品牌房企以老运动员的姿态轻松应对。但这次是真的犯了经验主意的错误。没把握好时间差，没有做好应急预案。

“可以说，此轮调整是对房地产行业的一次重整。”我爱我家控股研究院院长蔡宗翰告诉记者，当前房地产行业正处于阵痛期。将过去地产商的高杠杆、高周转无序扩张、扩规模的“发展泡沫”挤出，让优质地产商、有合理资金运作的地产商重新成为市场核心，这也是维护地产市场稳定发展秩序的核心价值所在。

苏宁金融研究院宏观部副主任陶金对记者表示，近期部分房企信用危机或造成银行对民营房企的信用违约担忧加剧，厌恶情绪上升，按照银行对风险的厌恶程度，可能波及大量民营房企。需要注意的是，供应商后续可能会要求更多房企现款交易，进一步压制房企和房地产市场的融资环境，杠杆率的进一步去化还会压制房地产投资和相关产业链的增长，更多房企债务问题导致银行和金融体系的更多坏账风险也需重新审视。

严跃进提醒，近期爆发风险的房企普遍都是大房企，从系统风险的角度看波及面大，且曝出流动性紧张的房企数量有增加趋势，容易形成系统性风险，需要监管部门警惕。而中小民营房企的压力在近年来持续存在，也需要时刻关注整体情况。

多位专家还指出，在本轮下行中，由于银行等金融机构将对民营房企融资更谨慎，一些现金储备较丰厚、融资便利和融资成本低的“三好学生”房企将获得机遇，尤其是在提高门槛后的第二轮土拍中受益。

西南证券就指出，实际上，第二轮集中供地中，房企拿地Top10合计拿地7亿元，而央国企拿地金额占比高达88%，竞争明显下降，但下半年预计将面临更为苛刻的销售竞争环境。

让房地产行业回归传统制造业本质

虽然当前正处在房地产行业的多事之秋，但应该看到，今年以来房地产行业负债率正持续改善，央企、国企在本轮楼市下行中稳定发展，整体地价保持稳定，各地租赁性保障住房建设持续推进，房地产长效机制建设不断完善。

蔡宗翰认为，在房地产行业阵痛期期间，一些房企将改变过去对项目质地、自身现金覆盖率的轻视，不断调整和优化，从而最终使整个行业回归到传统制造业的本质。

在陶金看来，接下来，借鉴国外房地产业发展经验，设定并保持稳定的杠杆、负债比例和资产规模，将自身与金融领域的复杂工具保持合理距离，进而杜绝过度多元化，避免过多涉足自己所不能胜任的领域，回归建筑和开发等强项业务，可能是房企在长期保持健康、持续和平稳发展的必需之举。

另外，陶金还认为，当前设置的集中度比例是否合理，应进一步观察购房需求受到的影响。若从中长期看，购房需求持续无法满足，购房者买房刚需受压制，导致经营贷流入楼市屡禁不止等金融乱象丛生，则需要重新审视房地产余额及个人住房余额上限。

在近期，张家口、桂林、沈阳等城市接连出台“限跌令”，楼市逐渐出现双向调控态势，都明确显示出房地产市场“稳房价”政策趋向，更加注重“稳价”而非一味“降价”。

“进一步的收紧政策基本不会再出现了，政策已经到底了。”张大伟对记者表示，在各地因城施策下，后续可能会根据情况把握宽松力度。

严跃进则表示，四季度依然要防范市场继续降温的可能，判断关键还是在信贷政策。从稳定企业发展的角度看，后续房地产销售市场需要放开，预计11月份前后将有一波新的稳定或宽松政策，利好部分数据止跌。

展望未来，蔡宗翰认为，在房地产市场稳定发展、房住不炒、共同富裕的要求下，未来全国性政策框架变动不大，但政策微调更偏向于因城施策，由城市根据实际状况进行调整，即热度高的城市继续限购、热度或是市场较弱的城市取宽松的政策。

国家统计局新闻发言人付凌晖在8月份国民经济运行情况新闻发布会上表示，随着各方面持续推进房地产市场的调控，抑制房地产市场不合理需求，保证正常需求的释放，同时房地产市场相关制度，多主体供应、多渠道保障、租购并举的制度不断完善，房地产市场有望保持稳定发展。

责任编辑：伍智超

北京大产权地下室怎么样

京房会拥有十年以上楼市实操经验, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 , 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家; 累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

Q:提问: 京总您好，本人纯小白，于2021年九月在望京利泽西园买了一套100平米的房子，看重利泽属于陈分九年连读，总价800，其中186（因妻子婚前有过记录，所以是二套）。现在本人名下就这一套住房。目前手里持有现金400左右，想在东城购置老破小一套，原因是据说朝阳的高中不太理想，想中考前移民东城，请京总出个主意，崇文门新景家园怎么样，南向一居室现在网查价格接近700了，如何实施资产配置，或者另有好办法，谢谢您

A:回答: 您好,感谢信任!1、利泽西园属于望京的上车盘,虽然房子旧了些但因为有学区加持,热度还可以,总价800,186,那就是房子还有500-600的可利用资金,加上您现有的资金400,总价大概能到1000左右.有两个方案

(1)、把现有的还清,重新做抵押把资金,加上您持有的现金,买一套不错的品质次新,第一您们可以自己住,第二兼顾投资,

(2)、或者可以考虑卖掉置换为优质房产.老房子虽然也在核心区，但是成为领涨盘的概率很小，现在房价上涨的规律是遇到房价上行期间;首先第一轮上涨的是学区房和热门区域(核心)的品质次新, 第二轮仍是学区房+热门区域次新+一级成熟溢出区域刚需品质次新，1000万的本金可以拿到核心区的次新三居或者品质两居,北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，购买力比较集中的核心地段次新3房或者品质两房，符合未来市场的主流

2、崇文门新景家园、国瑞城、兴隆都市馨园都属于不错的品质盘.可以根据自己的情况看看2居或者3居;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我提问.

Q:提问: 京总你好！疫情过后朝阳东坝地区的房价会是什么行情，是涨是跌呢，卖房是赶紧出手还是等等下半年行情

A:回答; 您好,东坝的行情前期透支严重,房价的天花板比较难破,北京的楼市是政策市,小水小涨,大水大涨,大水加政策刺激暴涨,这两天有政策利好消息,可以等疫情过后看看行情如何,如果成交量上来,可以赶在区域市场回暖的中期出货,建议认真阅读精华栏的文章31# 如何通过二手房市场凉热定律判断最佳购房周期 ;里面有具体的出货时间,祝一切顺利!

Q:提问: 会长您好，请问国风尚樾这个盘可以考虑投资吗？

A:回答: 您好,这个小区当年卖的很火,劣势就是小区太小了,只有3栋楼,3以上的容积率,每栋楼的楼间距很近,几乎可以做到隔窗对视,明卫洗个澡不拉窗帘都会被隔壁楼看到!作为终改盘我们不太喜欢这种只有几栋楼的小区的,未来的物业服务不敢保证.建议认真阅读星球置顶的文章 《15#望京139个盘，稳健增长的只有39个》 祝一切顺利,有问题可再向我咨询.

Q:提问: 京总好。佩服您对北京楼市的深刻理解。问个西城学区选筹的问题：家庭两人年收100w，有自由存款850w，可全额用于买房。目前居住朝阳爱这城（2套房），其中一套自己名下有（3居）。另一套在父母名下（2居）

因孩子2023年上学，准备在西城买入学区房（孩子户籍随父一直在金融街的单位集体户，单位有一定概率可以帮忙上学，但不保准），故想在西城买房以做保底（可不自住，考虑带着老人，届时过来可以租房）。目前考虑在西单小学或奋斗小学附近，当然，如确定买房能上学，育民等西城其他好的小学的房子也可以。请京总指点如何选筹？需不需要把朝阳房子出手一套，在西城买更合适的房？感谢。

A:回答: 您好;感谢信任!1、爱这城从2017年到今年2月份一直处于阴跌的状态,今年春节过后大概涨了10%出头,这个盘在四惠属于中等盘,属于第三梯队:四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值是价格比较低,承接了70%以上国贸一带的上车客群,

品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;爱这城价格8万左右,08年的盘,在这个区域的优势不是特别的明显;所以涨幅一直是靠后的;从利益角度,这两套盘的三居室应该是置换为优质商圈的霸盘,因为您们的底仓比较足;+现有的资金可以选一个不错的盘;北京过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型是未来市场的主流户型;

2、单位有一定的概率可以解决入学名额,加上您们租房住的因素,如果您们想保险一点就是以最低总价买一个学区房;小户型的流通性比较有优势;

3、整个西城的品质楼盘是有投资价值的;西城是目前北京所有行政区比较好的一个区，大部分居民全是国企，央企的退休人员。医疗、教育也都是顶尖的，因为不了解您的具体资金情况,没法向您们推荐楼盘;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利!

Q:提问: 京总，您好！我们只有在通惠家园有一套04年电梯板楼，100平米，有记录，宝宝2027年上小学，感觉通惠家园这边学区对口日坛小学和中学的分校都太差，想换学区。通惠家园卖掉之后首付可以凑到450万，但亦庄河西的学区已经涨得非常快了而且现在认房认贷的政策导致只能两成。我们目前非常纠结：

方案一，按照北京公布的人口普查的结果，2026之后入学适龄儿童减少，学区房可能有拐点。赌2023-24年的时候通惠家园的房子跟得上或者略跑赢大盘亦或是房贷政策调整比例有机会提高（我们收入还可以，也比较稳定但也觉得希望渺茫），再重新规划。但担心河西人大附中学区目前换房还能够到70多平米两居室，到时候学区差异拉大更够不上。

方案二，换河西核心学区小两居，不追求次新；或同样2000年左右的90平米左右的小三居。但目前能够买的河西学区非常的少，有价值的次新很难选到，套内面积也比目前缩水很多。主要担心是学区政策调整，再就是如果选不到亦庄河西核心学区的次新，在我们已经牺牲居住和通勤体验的前提下，能够买的房子的保值属性是否比得上我们手上的通惠家园（小区少有的全南带电梯板楼户型，该小区成交也比较活跃感觉）。

方案三，考虑亦庄非河西区域的其他次新二手房，这部分选择面稍稍多一点点。但赌的是亦庄整体划片学区的政策，纠结的是学区政策更大的不确定性;希望有幸得到您的指点。非常感谢！

A:回答: 您好,感谢信任!1、认房认贷是阶段性的政策,这个不是一成不变的,现在受政策影响只能2成加不上杠杆,您给我发私信,我告诉您具体的操作方法;

2、您们的小孩2027年上小学,距离现在还有5年,没必要过早买入学区房,如果您现在买过来,这5年期间发生的变化太多了,一旦政策改革可能损失比较大,学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;我看好的学区房不多,

一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;像您所提到的亦庄河西品质房,学区房是高危投资品,不要刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;

学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;比较稳健一些!

3、通惠家园的成交量虽然很活跃,但涨幅很差,这几年几乎是没有涨幅的,中间还微跌过,双桥属于朝阳偏冷的区域,包括管庄这一带，西靠五环，东朝通交界，北临京通快速，北三条环线夹在中间，加上区域有大量公房和回迁，南临通惠河加城中村。四不占+界面狭小+内部居住环节较差，没有商圈，缺乏优质配套。所以价格一直起不来,近几轮涨幅中表现比较弱;如果从效率优先原则考虑,应该把通惠家园房子出掉,换为纯投资盘,吃5年板块红利,孩子上学前再把房子上涨的部分出来以最低总价买入学区房即可

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问!

Q:提问：京总晚上好，今天刚加入星球，看了你星球置顶的文章，已经被彻底抽醒，我目前北京房票贷票已经用尽，京户，父母还有房票，目前持币不多，大概200现金，还能再找点筹到300左右，北京非核心板块，如:房山，顺义，大兴的边缘地带，之前也出现过BZ，目前的价格比较低，存不存在洼地一说，今年FS后有BZ的可能性吗？能不能赶在上涨前买入，感谢京总，

A:回答： 你好，感谢信任！这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的

价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。可以淘淘主城区的二手;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《北京7个行政区边缘的房价预警研判》祝一切顺利！

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每周更新一篇

宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#不懂杠杆，就无法进阶

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

实操类（部分文章）

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

持续更新中···

我想在地铁沿线买房，新的，两居

先说缺点

半地下室

不同于我们一般印象中的阴暗潮湿的地下室，我们每个房间都有一个大窗户，某些房间在特定时间是有阳光照在地板上的。如果你没见过这种地下室，可能很难想象，你可以实际来看看。当然，实话实说，作为半地下室，再好的户型也不可能有楼房的光效果，我想说的是，它没有你想的那么不堪忍受。

产权

我们出售的房间在负一层，因为这一层是一个大产权证，规划部门不同意分割，只能有一个户主。但是有方法变通，房管局同意并建议我们，可以给每个需要的人办理《共有权证》，使您对这个房子的所有权受法律保护。但办理共有权证也需要北京购房资格。所以，如果您信得过我们，不愿意办理共有权证，也可以委托我们代持，双方签署合同，这套房子您所购买的比例，一切权利义务归您所有。优点是您不需要有北京购房资格，具体选择还是代持，都以您个人的选择为准，我们随时配合。这个房子过户的税费，以主管部门实际收取的为准，建议满2年后再办，能省很多税。

再说优点

产权清晰：

建筑面积756.35平米，有《不动产权证》，房屋竣工：1994年12月30日，用途公寓，合法合规。目前在售15套不同户型房产。

地段超赞：

《美丽亚洲日花园》位于北京市朝阳区东四环外，东邻兴隆公园，南邻高尔夫球场，西邻兴隆家园，北邻朝阳路。挨着紫檀博物馆、民航总医院、美博汇、财满街等，配套齐全，交通便利，业主停车免费，骑车到四惠东地铁站和青年路地铁站，都只有1500米，步行到高碑店地铁站更只有600米，还有快2公交等多条公交线路，出小区南门左转100米就是面积50.3万平米的兴隆公园，空气清新，湖水清澈，绿树成荫，生活非常便利。

户型宜居：

虽然是半地下室，而且是塔楼，但每间都有独立的卫生间和窗户，光通风良好，能洗澡上厕所，不能用明火，但可以用电磁炉做饭。每间房都有独立的烟感报警、有中央进风系统，可以每天更换三遍新鲜空气。而且每户还可以自己装空调或排风。由于是半地下室，所以层高3.9米，局部净高3.6米，甚至可以做迷你LOFT，更充分利用空间。

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性价比高：（水费5元每吨，电费1.35元每度，暖气费32元每平米每年，物业费2.8元每平米每月）

想在这个地段买套房子，动辄需要300万以上，而我们这个只需要100万出头（各个户型面积不同，总价不同，均价不到2.1万/平），明显更适合刚需。而且完全合法合规的。您可以看到这个房子的建议月租，目前我们是卖房优先，都是签约短租，您想买哪套房，我们可以要求租户15日内退房腾空，让您入住。或者您可以直接在我们建议月租基础上，和租户签约，拿到房租（您愿意的话，再略微涨一点租金，只要价格合理，也有人租）。这栋楼楼上的每层，市场价大约4100万，但只能租到每月60000元，而我们虽然是半地下，但因为是小户型，反而能租到45000元，租售比明显更合理。对于想在北京市东四环有个地方住，对交通和位置要求更优先，不太介意半地下的人来说，这房子是个好选择。

目标人群

在说适合人群之前，先说不适合的人群。

买来用作结婚的不适合。

对地下室有强烈反感的不适合。

对于不差钱的你不适合。

说了这么多不适合的，那么什么人适合买呢？

资金有限，但想在北京有个家的。虽然种种不好，但至少是个家。对于志向远大的你，不用时常为租金上涨，室友不合分心，全力以赴去为真正的理想而奋斗。盖茨在车库创立的微软，你也可以。

也许自住，也许投资。北京的二手房房价已经趋于平缓，但是租金走势如何，想必每个人都清楚。在北京做房东，应该不会吃亏。

从北京火车站到北京市通州区八里桥南路14号京贸国际公寓怎么走

我给你个建议，我也是这么买到的

第一，google的买房平台不停地更新最新的中介信息，这个你可以随时查询。

第二，给你找到的中介留下电话，然后就是不停的看房。

这些都必须有个量的积累，然后你就知道改选什么样的，什么市场价格。

我就是这么把自己的业余时间都牺牲了，找了2个月，最后找到了一个低于市场价10w的房子，都没给房东反悔机会，当场交定金。

过户之后房子涨了20w。。。。。

北京朝阳区建委交易大厅在哪

从北京火车站到北京市通州区八里桥南路14号京贸国际公寓怎么走

公交线路：地铁2号线 → 地铁1号线 → 地铁八通线，全程约17.3公里

1、从北京站乘坐地铁2号线,经过1站, 到达建国门站

2、乘坐地铁1号线,经过5站, 到达四惠东站

3、乘坐地铁八通线,经过5站, 到达八里桥站

4、步行约490米,到达京贸国际公寓百度地图

廊坊到北京通州八里桥京贸国际公寓怎么走

公交线路：郊90路 → 八通线，全程约53.0公里

1、从廊坊市步行约1.1公里,到达廊坊长途汽车站

2、乘坐郊90路,经过24站, 到达小街村南口站

3、步行约260米,到达临河里站

4、乘坐八通线,经过5站, 到达八里桥站

5、步行约180米,到达八里桥

北京市通州区八里桥南街16号（京贸国际公寓）二手房交易地区指导价时多少？

5625元/平米不过我建议你可以先按3300去试试，实在过不了再用5625来过！

从天津宝坻到北京八里桥京贸国际公寓开车怎么走

驾车路线：全程约91.0公里

起点：宝坻区

1.天津市内驾车方案

1) 从起点向正东方向出发，沿建设路行驶440米，左前方转弯进入S101

2) 沿S101行驶830米，过右侧的加油站，直行进入环岛

3) 沿环岛行驶10米，在第1个出口，稍向右转进入S101

4) 沿S101行驶5.1公里，左转

2.行驶1.4公里，直行进入G1

3.沿G1行驶71.6公里，朝东五环方向，稍向右转进入五方桥

4.沿五方桥行驶840米，直行进入五环

5.北京市内驾车方案

1) 沿五环行驶3.5公里，朝京通快速方向，稍向右转进入远通桥

2) 沿远通桥行驶650米，直行进入京通快速公路

3) 沿京通快速公路行驶6.3公里，稍向右转

4) 行驶30米，直行进入建国路

5) 沿建国路行驶260米，右后方转弯

6) 行驶40米，到达终点

终点：京贸国际公寓百度地图

从北京火车站到八里桥怎么走

公交线路：668路，全程约18.2公里

1、从北京火车站步行约370米,到达北京站东站

2、乘坐668路,经过4站, 到达八里桥站

3、步行约510米,到达八里桥

从通州焦王庄到八里桥京贸国际公寓怎么坐车？

388 做到杨闸再马路对面倒车 342 855 到八里桥站下车就可以的

北京通州八里桥京贸国际公寓A座几层有个幼儿园

这样的幼儿园最好不去！

找幼儿园不要找离家近的，要看幼儿园的软件（师资）怎样，这是最重要的！

北京八里桥京贸国际公寓C座302是哪一家公司？

北京华夏国泰文化发展公司

北京市通州区工业开发园国际公寓怎么走

好像坐930吧

从北京南苑机场到北京市通州区通惠北路八里桥市场咋走呢

地铁4号线到东单倒一号线然后八通线有八里桥这一站一号线和八通线连着的谢谢纳！

谁来预测一下未来3年北京房价的变化情况

北京朝阳区建委交易大厅地址是：北京市朝阳区呼家楼向军北里23号。

联系电话：85641873、85641854?

传真号码：65065653?

通讯地址：朝阳区呼家楼向军北里23号?

邮政编码：100020?

扩展资料

北京朝阳区建委的职责是：

1.贯彻落实国家及北京市关于房地产开发管理的政策、法规和措施、办法。?

2.贯彻国家及北京市关于工程质量管理的政策、法规，研究制定本区监督工程质量管理的措施。

3.负责区域内房地产开发业的行业管理；负责区属房地产开发企业的资质审核；负责本区城市建设综合开发的监督管理。?

4.负责本区危旧房改造工作。?

5.负责本区政策性住房建设工作。?

6.负责指导和规范本区建设市场；指导监督市住房城乡建设委指定本区负责办理工程建设项目的招投标工作，并负责开工管理。?

7.负责注册在本区内的建筑业企业资质的受理和初审工作；负责本区内二级建造师注册的受理、初审及建筑行业从业人员复检验证工作；负责区域内墙体材料革新、散装水泥发展工作和相关专项基金征收、返退工作。?

8.组织、协调和管理对区域内新建、改建居住区公共服务配套设施的收缴和已竣工居住区欠缴公共服务配套设施的追缴工作。

9.负责市委派本区负责的重点工程项目拆迁工作的组织协调。?

10.按照管理权限负责本区施工许可的房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案管理工作；负责上述建设工程质量事故的调查、处理工作；负责本区施工许可建设工程重大质量问题的检举、控告、投诉处理工作。?

11.负责区域内的房屋私自拆改行为综合执法的组织协调工作；负责本区建设管理的行政执法工作。?

12.负责对本区内的建设工程安全生产工作实施监管，承担相应的监管责任。?

13.承办区交办的其他事项。

北京朝阳：北京市朝阳区住房和城乡建设委员会

北京市城市住房与建设委员会：机构设置

北京市-信息公开专栏北京市朝阳区信息公开指南（2017年）

北京通州的2手房已经涨到一万了,该不该买呀?

其实房价上涨不上涨这个问题是好多人都关心的问题.

我个人感觉,目前的中国的房价是很高的,房地产经销商的利润也是很高的.我是搞建筑的,我清楚的知道房子的成本是多少.而成本中最多的部分还是圈地时候花的关系钱.也就是说一句话.中国目前的房子价格主要是靠垄断和权利来维系的.房子既然叫商品房.不管在他的发展过程中受过什么因素影响.最终决定他的价格的还是他本身的价值和市场因素.我想学过市场经济学原理的人都应该明白这个道理.

既然房子是商品.就迟早会走出权利维系的圈子.何况国家现在也在着手进行调控.目前国家出了国八条和国六条.但房价格还在上涨.原因其实很简单,就是因为国家在调控,但开发商在坚持,必然要做最后的挣扎.国家出政策下边出对策.但胳膊永远拧不过大腿.也不要以为开发商会拼死抗争.国家调控之后他们虽然失去了一个赚大利润的项目,但他们却也剩下了积累的资本,也就是说他们已经赚够钱了.而房子价下降收益的也自然是老百姓.当然房子价格不过暴跌,因为毕竟中国还有好多买房子的人.如果暴跌社会会产生很多不安全因素.国家会进行适当的调控,社会主义国家的宏观调控是不可忽视的.

当然房子价格的下降还是要有个过程的.因为现在各地方也在维系房价,因为房地产还是各地方的主要经济项目.在各种阻力下,房子价格会一波三折,但最后的方向是会向老百姓所能承受的方向发展.

价格离不开市场,房价会和人们的收入成一个合理的比例.就目前的人们的收入水平来看,房子的价格在合理价格之上.

综上所述:我个人认为,在三年内房子的价格会先涨后跌但幅度都不会太大,稳定在一定水平上.随着人们收入水平的不断升高,回追上房价.总之,房地产市场会实现软着陆.会逐渐的成为体系,走向正轨.价格会基本稳定在现有高度上.但是不要忘记,照现在的发展速度,以后赚钱会越来越多的,算起来还是逐渐下跌的呵呵。

(本文章纯粹个人意见,如果您相信就做个参考,如果不相信就一看了之吧!)

中国房地产指数系统的数据显示，在2007年的最后几个星期，北京的房价已经开始出现了下降，而且降幅还不小。

北京房价07年年底出现下降现象，北京楼市是否遭遇寒流？

在中国房地产指数系统研究机构，记者看到了他们对2007年最后四个星期北京房价的走势分析，第一周北京房价下跌了10.09%，第二周下跌了0.75%，第三周上涨了12.88%，第四周下跌了20.25%，可以看出，北京房价在2007年的最后四周中，只有一周在上涨，其他三周都出现了不同程度的下跌，尤其是最后一周，跌幅超过了20%。那么究竟是什么原因使原本坚挺的北京房价也出现下跌的态势？

“大家确实对宏观调控，然后收紧银根，然后再加上出台一系列相关这种政策，然后第二套住房等等受限，这些东西，可能大家不像原来那么看好，大家心里上可能会有一些影响，有了这些影响时，对价格的预期也会有一些影响，这样一旦影响的时候，消费永远都是这样，跟股市一样，股市看好的时候都是大家看好，然后一旦要是悲观的时候，它（价格）都是有一些影响的。”

根据中国房地产指数系统提供的数据，2007年11月底，北京市的平均房价是每平方米15162元，而在12月底，每平方米的价格降为12180元，月环比降幅为19.67%，其中北京的东城、西城、崇文、宣武四个内城区在11月底的平均房价为每平方米23467元，而12月底则下降为18401元，跌幅高达21.59%，而朝阳、丰台、石景山、海淀四个外城区，在11底的平均房价为每平方米15829元，12月底降为14715元，降幅为7.04%。相反，北京通州、顺义、房山、怀柔等十一个郊区在12月房价却出现了较大幅度的上涨，让记者疑惑的是，在过去的一个月，许多北京的开发商宣称北京的房价绝不会下降，与此同时，北京城区的房价却出现了高达两位数的跌幅，那么中国房地产指数系统的统计是否科学？该系统的负责人黄瑜告诉记者，他们的数据来自于对北京所有在售楼盘的全样本统计，其科学性毋庸置疑。

“每个楼盘都有它的成交量，那每个楼盘它有它的价格，由他组成主要的成分就是属于一个市场的总量，还有这个楼盘在整个市场中的份额，还有就是它的这个价格，然后以这三个因素，我们来每一个组成的一个基本的元素，所有的再售楼盘做我们的全样本，然后进入我们这个系统模数里面进行测算，然后得出我们的那个指数。”

其实早在2007年的九、十月份，北京的楼市就开始遭遇寒流，开发商们发现，房子越来越不好卖了，这是位于北京朝阳区重要商业地段的华业玫瑰郡家苑，这个楼盘早在今年8月24号就拿到预售许可证，但是截止到12月，总共638套房源，签约销售出去的仅仅只有2套。

“有没有做过一些促销？”

“本来现在就有折扣，我们现在一次性付款9.5折，按揭9.6折，目前就这种折扣。”

尽管华业玫瑰郡家苑取了打折等种种促销手段，但并不能改变无人问津的尴尬局面，与它相隔不远的另一座新楼盘--东岸楼盘，从10月开盘以来，准许销售面积为17008平米，而截止到12月份的签约面积也只有1780平米，仅为10%。

“应该是去年（2006年）的房子跟今年（2007年）相比的话，是不是去年（2006年）好卖一些。”

“对，那是肯定的，包括今年（2007年）年初，都好卖，都特别好，就是最近这几个月不好卖了。”

北京楼市从火爆到萧条的快速转换，也让楼盘的销售员们感受到了深深寒意，一位在北京做了四年多的售楼工作的小刘告诉记者，现在是他售楼生涯最难过的时刻，因为卖一套房子实在太难了。

小刘：“主要是房价太高了，还有别的城市房价，受降价的影响，现在很多购房者都持着观望的态度，都不愿意下手买房，等着呢。”

房子不好卖，售楼人员也一下子从都市白领变成了低收入者，小刘告诉记者，售楼人员的工资结构是底薪加提成，底薪大致在1000元左右，提成则通常是房价的千分之一到千分之三，过去楼市火爆的时候，他们一个月能拿好几万的提成，现在连续好几个月没有卖出一套房，小刘每月只能拿1000元的底薪，这给他生活带来了巨大的压力。

小刘：“现在楼房卖不出去，工资也很低，现在准备再换一个楼盘。”

记者：“找到合适的楼盘了吗？”

小刘：“没有，楼盘都差不多，现在都不好找，都不好卖。”

不仅新楼盘不好卖，北京的二手房交易也经营惨淡，这是记者前不久在北京21世纪不动产北区门店前所看到的景象，岁末年初的北京，气温已低于零度，但是这家二手房是价的工作人员却不得不站在瑟瑟寒风中招徕生意。

21世纪不动产工作人员：“聚点人气。”

21世纪不动产区域经理王飞勤：“你现在看了我们这边，门口都有人接待，很冷就在外面站着，这是一个客户市场反映出来的东西。”

对于这些站在寒风中的房产中介人员来说，天气寒冷并不可怕，可怕的是当前楼市的寒冷，可能会让他们失去饭碗。

21世纪不动产中国区域市场总监林蕾：“从我们实际门店的成交情况来看，下降比例还是比较明显的，整个北京我们现在的得到的平均数据，下降20%到30左右。”

通过调查走访记者发现，成交量的急剧萎缩，已经成了近期北京二手楼市的最典型特征。

北京房产中介：“成交量下降了。”

北京房产中介：“就是成交量下降的非常厉害。”

记者：“下降的有多厉害？这个月还没开单是不是？”