秀山二手房20到30万元_秀山30一35万二手房

1.房产销售需要怎么做？

2.沈阳教育地产选购指南 购买教育地产要理性

3.南宁十大灵异是什么？

没有。根据查询丽水市疫情防控中心发布通告显示，截至到2022年12月7日，丽水市全域无高风险地区，实行常态化防控措施，丽水小区没有报告疫情，没有被封。秀山小区一区位于丽水莲都区，整个小区绿化率30%-50%，在售二手房有0套，在租房源有0套，小区物业为小区自管。

房产销售需要怎么做？

1、只有五证齐全且小区通过综合竣工验收合格后的房子才可以办理房产证的，而新房通常三个月拿到房产证，二手房过户以后，一个月左右拿到房产证。

2、根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续.

3、由于开发商的原因造成购房者未在合同约定的期限内取得房产证;或者期房预购人在房屋交付之日起90日内未取得房产证或者已竣工商品房的买受人自订立合同之日起90日内未能取得房产证的，开发商应当承担违约责任。

沈阳教育地产选购指南 购买教育地产要理性

如何成为一位出色的房地产销售人员

我在做售楼**时，有很多的客户朋友，并建立了自己独特的楼盘销售客户网络，我每到一个新楼盘，都有很多老客户自己或介绍朋友来买楼。很多同行都在问我，你有什么绝招，让这些客户一个盘一个盘地跟着你转？其实销售并没有什么“绝招”，也没有太多的技巧性的东西可言。人与人交往很难按一种统一的模式去做，每个人的个性都不一样，处理问题的方式也就自然不一样。对于一个刚踏进地产销售行业的新人来说，别人的销售技巧只可供参考，除了学习别人的做法以外，更多的是在每一次与客户打交道的过程中，总结出合适自己的商谈方式、方法，这样你就具有了自己个人独特销售技巧。只要多加留意、多加练习，每个人都可以具备自己独特的销售技巧，有自己的“绝招”。所以说，销售技巧更多的是用心学习、用心体会、用心做事。

[用心学习]

从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的发展，因为生活只会随着自我改变而改变，唯有不断地学习，才能稳固地立足于这个社会。所以要成为一名顶尖的销售人员，首先必须学习的是如何保持一种积极向上的心态。

[学习积极的心态]

进入房地产行业之前，我在棉纺厂做了6年的挡车女工，后来通过考成人高考在广西大学脱产读了2年大学。记得1992年大学毕业时我去广西万通房地产公司应聘，当时广西万通地产刚刚组建，招聘广告上写着只招一名营销人员，要求本科毕业以上，26岁以下。当时我已28岁了，也只有专科毕业的文凭，这两项要求我都不符合。但我非常自信，我认为我行，不管什么条件，先应聘再说。进入万通公司以后，当时面试我的房地产公司老总说，当时招聘，有很多人的基础条件比我好，正因为我表现得很自信，也很自然，所以，决定录取我一个人，很多人都觉得我很。其实我个人认为，机会是靠你自己去争取的，它对于每个人来说都是公平的，关键是你有没有自信去抓住它而已。

在工作的过程当中，我发现地产这个行业所涉及的面是非常的广，很有挑战性。我给自己设定了一个目标，用5年时间打基础，5年以后，我不会再做销售人员。有了目标以后，我就通过再考成人高考，读了3年房地产经营管理函授班来加强自己的专业知识和理论知识。

我销售的第一个楼盘“万通空中花园”项目是在南宁市的旧城区内，这个区域是南宁市三教九流最为集中的一个地方，在那个地方建住宅小区，很多业内人士都不看好。为了能更准确的给项目定位，我们前期做了大量的市场调查，包括竞争对手调查和客户调查。当时，我们老总叫我去做竞争对手调查的时候，并没有告诉我怎么做，不象今天，叫销售人员去盘，有固定的调查表格，知道要了解什么内容，盘前还给他们培训讲解。老总只是告诉我，你去看看我们项目附近有什么楼盘，10天后把调查报告给我。当时房地产公司只有我一个兵，没人教我，两天过去了，我还不知道如何下手去做，急得我快哭了，就找我的朋友，让他教我。他跟我说，他也不懂，并建议我每天到别的楼盘售楼部去呆呆看。我想谁都帮不了我，哭了也没用，第三天，我就去一个叫“锦明大厦”项目的售楼部里足足呆了一天。通过一天的观察，我看到了售楼**是如何卖楼的，还看到了是什么样的人来买楼，还了解到楼盘的户型、价格、规模等资料，很有收获。通过与售楼人员的交流还交上了同行朋友，让我受益匪浅。其实，盘并不是去每个楼盘拿一些售楼资料那么简单，更多的是要用心去观察，这样你才能具体真正地了解到每个盘的优势、劣势，对竞争对手有一个深入的了解。在做客户调查的过程中，我一户一户地去拜访，积极地与客户沟通，对于有意向购房的客户，就用本子记录下来，并每个月保持与客户联系一次。客户调查虽然辛苦，但让我积累了不少潜在客户。我当时的个人销售业绩占整个项目总销售额的2/3。并只用了三年的时间就达成了我的目标，当上了万通房地产公司的销售部经理和物业部经理。

所以，一个积极的心态，是对自我的一个期望和承诺，决定你的人生方向，确定自己的工作目标，正确看待和评价你所拥有的能力。你认为自己是一个什么样的人很重要。比如像我，我认为自己是一个积极的、乐观的、友善的、非常热情、有冲劲的一个人。这就是自我的形象。

一个有着积极态度的销售人员，相信他每天早晨起床都是面带微笑地对自己说。“今天我心情很好，我很高兴，今天会跟很多客户联系，我相信能给他们解决一些问题或解除他们的疑虑，我会成交的”；“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的销售业绩是最棒的”；这就是他对自己的一种肯定。

[培养你的亲和力]

所谓亲和力，就是销售人员和客户交流沟通的能力。销售人员的工作性质是直接面对面地与客户打交道，怎么才能更好地与客户沟通，让客户认可你，必须通过规范你的言行举止来实现。

在售楼的过程中，语言是沟通的桥梁。对销售人员而言，语言应该是一门应酬与交往的艺术，不仅要注意表情、态度、用词，还要讲究方式和方法，遵守语言礼仪，是顺利达到交往效果的“润滑剂”。

在人际交往中，约有80%以上的信息是借助于举止这种无声的“第二语言”来传达的。行为举止是一种不说话的“语言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身体展示的各种动作。一个眼神、一个表情、一个微小的手势和体态都可以传播出重要的信息。一个人的行为举止反映出他的修养水平、受教育程度和可信任程度。在人际关系中，它是塑造良好个人形象的起点，更重要的是他在体现个人形象的同时，也向外界显示了作为公司整体的文化精神。

语言的礼仪不是天生就会说，优美的举止也不是天生就有的，这些都是通过长期正规训练出来的。只要通过每天自己抽5分钟来练习，自然而然地养成良好的仪容仪表、举止姿态习惯，自然地使用礼貌用语，和自然的情感表达。这样训练出来的销售人员才具有亲和力。

[提高你的专业性水准]

房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。

楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步，你有再好的心态与自信心，可对楼盘的产品知识一无所知，客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候，你即一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。

我们都知道楼盘的销售规律，新盘开盘上市的时候，因为地域需求、新盘上市、从众心理、升值期望、炫耀需求、投资获益等等消费需求，是新盘上市迅速进入销售的高速增长时期，这一阶段通常持续三个月左右，三个月以后，楼盘销售进入平稳时期，约半年后销售进入逐步下降时期。通常，楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的，楼盘销售进入平稳时期的三、五个月，应该完成20%到30%销售量，即楼盘80%以上的销售业绩应在八个月内完成，一年内完成整个楼盘90%以上的销售量。

当楼盘面对有效需求，开发商有效供给，售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售，一旦错过楼盘销售增长期、平稳期，就只剩下漫长的等待，非常可惜也非常被动，尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知己知彼的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房的价值比较高，往往很多客户是用一生的积蓄来购买的大宗买卖。因此反复比较、犹豫不决是常见现象，客户对楼盘能察觉的使用价值作了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就客户的购房需求作一番说明，成功率就会很高。

我原来“万通空中花园”的一个老客户因为儿子就快到上小学的年龄了，打电话咨询我哪里有好的学校？并想在学校附近买一套50万左右的房子。当时，我正在销售的“秀山花园”项目旁边正好有个新建的双语教学幼儿园和小学，附近又有南宁市最有名的中学——三中，很合适他的需求，但是，同一片区又有三个楼盘可供选择，而我们秀山花园是距离小学最近、距离中学最远的一个楼盘。我没有急于把自己销售的楼盘介绍给他，而是陪客户一个盘一个盘地去看，每个盘都给他做分析。到了秀山花园附近的时候，我告诉他，我现在在秀山花园工作，今天，他也看了不少楼盘，怎么样，到我那休息一下吧？在经过学校的工地时，我重点给他介绍了在建的双语教学幼儿园和小学。客户当时就问我，你为什么不直接给我介绍你销售的楼盘。我告诉他，其实，我不是不想介绍我销售的楼盘给你，你是我的老客户了。我只是想让你买了房子以后不要再后悔，所以让你多比较，而且我们秀山花园虽然离小学是最近的，但是离菜市场比较远，离三中又没有其它项目近，所以我不想骗你买，让你自己选择。客户当时觉得我很诚恳，当场就在秀山花园交了定金。其实在这个过程当中，我除了真心实意地为他着想以外，主要的是针对他是“为儿子而购房”的需求。在介绍的过程中重点突出的是双语教学幼儿园和小学，来抓住客户的购买心理，我才能争取到顾客的认可，实现销售。

有效的售楼人员应该是半个地产专家，不仅对所售楼盘本身的特点（品味、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等）有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。在比较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法很容易使客户产生逆反心理。因此，既要实事求是，又要扬长避短，为客户提供置业意见，使客户对你和你所销售的楼盘产生信任感。

我在秀山花园项目销售的时候，曾接待过一个南宁市有名的律师。当时，他到售楼部来，看了一下我们的户型模型后对项目情况没有提问，我就请他坐下来，坐下来后，他就开始大谈南宁市的房地产，各个项目的情况。当时，他问我，对“荣和新城”怎么看？我跟他说，“荣和新城”在南宁市来说算得是品质比较好的一个小区，虽然它所属的片区为南宁市的工业区，但它紧靠邕江边，受污染的程度不大，再加上小区规模比较大，内部的环境做得比较好。物业管理也比较到位，在南宁市享有一定的知名度，特别是荣和新城的三期，价格都能卖到3000元/平方米以上，和南宁市公认的高档住宅集中的南湖风景区的楼盘价格是一样的，而且还卖得很好。如果今年市政投资修建邕江河堤的话，荣和新城不会每年洪水来的时候被淹了。他当时就对我说，他比较喜欢荣和新城，他到过很多售楼部，也问过不少的售楼人员，没有一个像我这样称赞别人的楼盘的，听我这么一说，他倒要认真地考虑去不去荣和新城买房。他再问我，秀山花园和荣和新城相比你又认为哪个项目好一点。我说这是两个不同性质的楼盘，各有各的特点，没办法拿来相比。我们秀山花园是南宁市现在唯一的一个山景盘。这时候，我请他到我们错层户型的样板房去参观，在样板间里，我给他介绍了错层户型的特点，更多强调的是，因为这个盘是依山而建，地形上的高差，决定了我们这个项目很多户型都做成了错层，它是一种自然的错落，你以后站在客厅的位置，会看到外面是错落有致的、层次感很强的立体景观，这种自然的感觉是很多平地建造的错层户型所没法享受到的。我们的户型特点吸引了客户，第二天，客户马上交了定金，而且签约非常顺利。

其实在这个过程中，我在谈到荣和新城这个项目时，我已经把荣和新城的劣势 ：地处工业区、价格高、地势低，如果遇上百年一遇的洪水，有被水淹的可能，但我只不过是换一种表达方式说出来而已，但客户的感觉就不一样，他会认为你比较可信。同时，在与他交谈的过程中，我发现他比较年轻，比较容易接受一些新的东西，我就给他推荐了错层户型。每个项目有很多优点，但不需要在销售时把所有的优点都告诉客户，如果都把所有的优点全部告诉他，项目也就变成没有优点了。你们要学会在与客户交流的过程中抓住客户所关心的问题作为突破口，那你就会成功的。

[用心体会]

1、“利他”的思考方式

有人说，“钱从客户口袋到销售人员口袋”这一段距离是世界上最长的距离，我觉得形容得很贴切。只要客户不掏钱出来，我们就永远得不到，所以如何缩短这一段距离是至关重要的。

与客户的沟通以及相处中随时以“利他”的思考方式去进行思考，如何帮助客户，如何才能让客户处在最佳利益的状态，如何才能让客户觉得贴心，才会帮客户解决困扰，才会让客户喜欢买你推销的房子，才会让客户将你视为朋友，而不是在客户的眼中只是一个老想把房子卖给他，如此失败的一个销售人员而已。利他的思考方式可以让我们跟客户站在同一阵线去解决问题，你是他的最佳战友，而不是站在你销我买的对立立场。

2、避免自己制造的销售误区

在销售工作的过程中，常常会不自觉地陷入自己制造的误区而不自知。这其中有两个误区是我们最容易掉进去的，所以必须随时提醒自己。

其一是 ：当我们想要将手上的房子销售给客户的时候，客户真的需要吗？是他真的需要还是我们觉得他需要，如果只是单方面我们觉得他需要，那么成交可能就会距离我们遥远而且机会渺茫。所以在面对客户销售之前，如何唤起他的“需求意识”，以及如何创造他们的需求是我们必须要用心的重点，因为在他不认为自己需要的时候，他是绝对不可能点头同意成交的。对客户来说最好的房子就是客户已经产生需求的房子才是最好的房子，所以优先销售需求，然后再销售房子给客户，而不是先销售房子后才销售需求。

其二是 ：我们所提出的意见是基于客户的需求来考虑的，还是我们只将焦点集中在自己的业绩完成上，所提出的意见是为客户量身定做，还是为我们自己量身定做。这两种心态造成我们和客户之间的不同距离。我们当然希望客户的订单越大越好，成交的金额越高越好，但是客户的期望却并非如此。每一个客户的期望都是希望能够在最低的金额下发挥到最高的效率，客户并不是吝啬花钱或者挑毛病，因为换一个角度来思考，如果我们自己是客户，当我们决定要花钱买房的时候说不定比现在这些抱怨的客户更加的挑剔。一个成功的销售人员在客户的心目中是客户问题的解决者，而绝对不是客户问题的制造者。

3、成功地销售商品给自己

其实在这个世界上最难销售最难面对，以及最挑剔的客户常常就是自己。

因为你自己最清楚这样的房子能不能够满足自己的需求，要说服自己购买并不是一件容易的事，如果能够让自己燃烧起购买的欲望，甚至让自己下定决心购买，你需要的是什么呢？而在自己销售给自己的过程中十有八九你会询问自己的问题可能也会是客户会问的问题，怎样的回答方式可以令你自己满意呢？

如果你已经能够成功地说服自己购买，那么在市场上所会面临的问题你差不多都已经考虑在内了。这是一种很好的练习方式。拿自己来试试看一定好过拿客户来试，如果自己都说服不了，你如何能够有十足的信心去面对客户呢？所以有很多销售人员在销售过程中所面对的拒绝或是挫折其实是自己缺乏联系所造成的结果。如果连你自己都不能接受的商品却硬要客户接受，这不是一件强人所难的事吗？

我常常听到一些置业顾问在抱怨业绩不理想，客户有多么多么的难缠，这个时候，我们更多的是问自己的问题：

如果我是客户，我会不会跟我自已买东西？这包含了我的形象和态度。

我所销售商品的好处是否已经足够满足我自己了呢？

我在商品上的保证是够让我自己拥有安全感了呢？

在商品一定的价格上我是否已经赋予它更超值的价值而令我自己满足了呢？

客户所提出的问题，如果我是客户我会与自己所回答出来的答案满意了吗？

这样的住宅是否拥有我的热情和我的生命力，如果我不爱这样商品，这样商品为什么要帮我创造财富呢？

所以在我们销售房子给客户之前应该先试着销售这样的商品给我们自己，尝试去说服自己购买，一人同时扮演两个角色作攻防。一个是我们所谓百般难缠的客户，一个是销售人员，一个不断提出拒绝购买的理由，另一个不断地提出好处、利益和价值，一个扮演没有兴趣购买的客户，一个扮演不断挖掘与创造客户需求的销售人。在这样的攻防中如果你能够成功的销售商品给自己，就等于你已经了解客户了。

用这样的方式只要不断地练习就可以帮助一个置业顾问提升其察言观色的能力。最终你会发现自己越来越懂得客户要什么，越了解客户在想什么，再也不会去抱怨，我都不知道客户的心里到底在想什么！因为你已经可以很容易在角色转换的练习中进到你的客户的心里最深处了，这样才叫做真正的掌握客户行为，掌握客户心理。对置业顾问而言，稳定踏实的业绩就是从这里开始的！

4、善于倾听，创造优势

我们在售楼部常常会碰到这种情况，当客户走进销售大厅的时候，我们的置业顾问就开始滔滔不绝的向客户介绍楼盘，好像一个展览馆的解说员，不管客户爱不爱听，想不想听，自己只管讲，嘴巴说的太多，完全不在乎客户的感受与认同度和需求如何。当客户提出一些问题的时候，马上反驳，甚至企图想要改变客户已经表达出的需要来完成成交，这样的方式当然无法完成成交！因为，你根本不知道客户需要的是什么。也许你觉得自己沟通得很好，但是一场沟通的成功与否，客户所打的分数才是真正的分数，要客户说好才是真正的好。我常常形容这种销售的方式叫乱打鸟的销售方式，成交与否运气的成分居多！除非他所谈论的刚好是客户所需要的，否则90%以上的机率不会成交！我们必须耐心地让客户把话说完，在客户诉说的过程中，去捕捉客户的购买心理，这样才能有重点地去说服客户，才能实现理想的销售业绩。

5、少用太专业的术语

销售人员在介绍楼盘的时候，尽量取口语化的形式来挖掘客户的需求和拉近与客户之间的距离。我们经常看到有一些销售人员在接待客户的时候，一股脑的向客户炫耀自己是房地产业的专家，用一大堆专业术语向客户介绍，比如说，我们小区的建筑密度是多少、容积率是多少、绿化率是多少等等，让客户如坠入五里云雾中，一头雾水，不知道你要讲什么，而且给客户造成一种心理压力。我们仔细分析一下，就会发现，销售人员把客户当成同仁在训练他们，满口都是专业，让人怎么接受？既然听不懂，还谈什么买房？如果你能把这些专业的术语，用简单的话语来转换，比如直接的说出两栋楼之间的距离是多少，花园的面积有多大，活动的场所有多少个或有多大等等，让人听后明明白白，才能有效地达到沟通目的，楼盘销售也才没有阻碍。

6、满足客户的精神需求

客户的需要有时候并不见得只在房子上，房子的需求只是他的需求之一。如果你自己是客户也会如此，只是你可能不曾仔细想过而已。试想当你站在销售大厅购买房子时你只有需要房子的功能吗？还是你要有被尊重、被赞美、被关怀、被注意的其他需求呢？有时候客户其他的需求也许高过对于房子的需求。你在销售的过程中是否注意到这些呢？

国外的教育体系中强调的是启发式教育。要满足客户也是一样的道理。我们最容易犯的错就是不断地将房子一直介绍给客户，期待客户购买。却不知客户到底需要什么样的房子，把焦点放在自己的业绩上大过于客户的需求上，只想卖给客户这样的房子，但没有去想客户为什么必须要购买这样的房子。还有哪一些房子可能才是客户需要的，事前没有分析，洋洋洒洒地把楼盘所有的户型没重点地介绍给客户自己去挑，结果浪费客户的时间和精神，而你也不会获得一个很好的回应。因为十之八九的客户并不会有这样的耐心去看完你所拿出来的资料，结果资料就跟废纸一样被扔掉了。所以，在与客户交谈的过程中，我要求销售人员都必须要准备好一份稿纸，随时的把客户的一些建议和意见记录下来，让客户感觉到被得到尊重，并通过记录，你可充分地了解到客户想什么、需要要什么，有什么是他不满意的。这样你才能找出解决问题的办法。客户喜欢你是因为他想到的你都帮他想到了，客户需要的你都帮他准备好了，让客户觉得你在重视他。客户下不了决定的时候你可以提供客观的参考意见，让客户跟你做生意没有负担，客户跟你沟通起来轻松愉快，你永远是他问题的解决者而不是问题的制造者，甚至你是客户的知音。如果今天有客户喜欢跟你做生意甚至期待下一次跟你做生意，那么你就成功了！

[用心做事]

1、有良好的工作态度

任何战略的实施都要通过市场来体现，要得到营销队伍强有力的支撑。所以，很多公司会不断地对销售人员进行销售培训，期待通过这些训练能够让销售业绩突飞猛进。在培训的过程中，几乎所有的销售人员的问题，都是跟方法和技巧有关：我如何做才能让客户下订金把房子卖出去？这是问得最多的。销售到底什么是最重要的？答案其实很简单也很沉重：观念与态度。

如果你所面对的是一个根本不愿意去面对市场的人，或者没有把销售当成一项事业来做的人，不停地告诉她销售的方法和技巧，终究也不过是浪费时间而已。因为，他的大脑会决定他的行动，改变他大脑里的想法才能够改变他的外在行为，所以销售的方法与技巧只对一种人有用，那就是一个拥有健全的营销心理的销售人员。其实，销售培训是一项长期的工作，是贯穿整个销售的全过程，它不是技巧性的培训，更多的是工作中的心态调整，也就是营销心理的培训。

一个营销人员所产生的问题当中有50%是来自于自身的问题，只解决问题的方法和技巧也是治标不治本。要训练出一个成熟的销售人员，最重要的是如何使一个销售人员首先建立好正确的销售观念和态度，否则后面的问题更错综复杂，不知从何做起。

销售的方法和技巧都不是唯一性的，人的个性不同，与人打交道的方式也不同，具有良好工作态度的人会自己去创造出合适自己的销售方法和技巧。所以，要有一个良好的工作心态，关键是销售人员本身的从业观念和态度问题。作为一名销售员，最核心的素质是亲和力和专业性。亲和力不是天生就有的，是靠长期的、用心的、认真的去做，慢慢的锻炼出来的。同时，作为一名有一定的专业素养的，能担起客户买房置业的顾问的，首先要清楚知道自己在“卖什么”才能“卖得好”和“做得好”。所以在业务上必须要非常熟悉。

2、每天坚持练习言、行、举、止

我以前做置业顾问时，每天都会抽出5分钟的时间对着镜子练习微笑、练习站姿，对着自己说一些礼貌用语，通过长期的坚持练习，身边的朋友们都开始感觉到我的变化，说我变得越来越漂亮了。

3、 每天坚持做一份业务作业

在提高对楼盘的认知程度的时候，我通常的做法是：利用空闲的时间自觉进行业务练兵，每天自己坚持做一份业务作业，所以我的业务能力和专业水准提高得很快。业务作业内容包括：

项目的经济技术指标；

项目的位置、周边环境；

项目的平面布局，周边的长宽；

项目的户型种类、分布；

单套房型各功能间的开间、进深 及面积、层高、楼间距；

有关销售文件的解释；

装修标准；

配套设施；

了解工程进展；

物业管理；

价格、优惠条件；

罗列项目卖点；

每天必须对着模型针对以上的内 容讲一次盘；

房产备案登记流程、收费标准和要求提供的个人材料；

银行按揭的流程、收费标准和要求提供的个人材料；

产权证的办理及费用和要求提供的个人材料；

土地证的办理及费用和要求提供的个人材料；

按揭银行及利率和计算；

购房后相关费用。

4、认真做好客户档案的记录

姓名、姓别、来访人数、客户特征、来访交通工具、联系电话、意向户型、意见建议、认知途径、来访批（人）数、意向价格、交楼标准、客户来源等；

记录每一次洽谈经过，将与客户的每一次接触过程尽量详尽地记录下来（包括电话追踪、多次来访情况），以便掌握客户情况；

建立联系通道。与客户保持经常性的联系，通过电话访谈等方式了解客户动态，通过交往，把客户交为自己的朋友；

坚持不懈。客户如果还没有做出购买决定，就要继续跟踪；

结案。记录客户成交情况或未成交原因。

我以前经常在空闲的时候，翻看自己的客户档案，回忆客户的模样，接待的过程，加深对客户的印象。当客户第二次来访或来电的时候，我都可以准确地叫出他的名字，我和客户建立朋友关系就是从这一步开始的。只要你们在工作当中，认认真真地去做，我相信你也会做到和做好。

所以，今天我可以告诉所有从事销售行业的人说，用心就是最高水平的销售技巧。

优秀的售楼人员应该具备的专业素质包括：

第一，必备的专业知识，你必须是这个行业的专家，这样你才有资格向别人推荐你的产品。

第二，正确的售楼心态（诚信是根本），不是靠花言巧语或欺骗来实现成交的，多一些换

位思考。

第三：个人的仪容仪表以及潜在的高素质。专业的形象及彬彬有礼的举止会为你赢得第一

良好的印象，有助于消除客户的戒备心理和彼此距离感。

第四：具有和客户良好的沟通能力（亲和力），先让客户认同你、接受你，这样客户才会

更好的接受你所推荐的产品。

第五：学会和同事很好的相处，特别是有利益冲突的时候要能够正确对待和处理，当然了

还有和领导的关系

南宁十大灵异是什么？

沈阳教育地产价格如何？哪里的教育地产最贵？购买教育地产应注意哪些问题？下面就跟着小编来具体了解一下沈阳教育地产的相关情况吧！

■分析

教育地产年均涨200~500元/㎡

尽管沈阳二手房价格趋于稳定，但教育地产受需求影响，总体价格每年依然有一定的涨幅。昨日记者走访中了解到，近期教育地产又回暖，受成交量增多影响，一些卖家提高了价格。芒果不动产统计显示，最近几年，教育地产的房价每年都会有200~500元/㎡左右的涨幅。

从教育地产的价格来看，省实验教育地产价格最高，最低的也在13000元/㎡元以上，最贵的高达25800元/㎡。

老房子是首选 多数一次性付款

最近几年，沈阳新建的一些高档花园物业小区也与名校签约成为教育地产。不过，对不少家长来说，老房子依然是首选。“有的老房子20年都没变了，可能更保准一些吧。”家长刘先生说，新房子担心签约几年就到期了，花高价后却上不了学。解决孩子的学籍是家长购买教育地产的首要目的，不少家庭并不会在房屋居住，所以对于园区物业的要求并不高，甚至一些房龄20~30年的老旧小区同样是家长关注的热点。

据了解，由于很多“高龄”老房已无法申请，所以购房者多数一次性支付。

炒房客撤离 部分教育地产降温

受房地产整体形势影响，大批炒房客撤离，其中撤离最多的是教育地产炒房客。“前几年还有人炒教育地产，现在基本没有了。”一家中介经纪人说，一方面炒房利润缩水，另一方面教育地产风险大，涉及到学区划分、入学年限等限制，所以炒房者知难而退。据了解，省实验教育地产最高时曾被炒至3万元/平方米，而现在逐渐回归合理。

专家：高价教育地产投资风险凸显

辽宁大学商学院管理系主任曲赜胜认为，影响教育地产的不仅仅是房地产市场的变化，政策及教育导向都会对教育地产产生影响，国家对于投资教育地产没有特别的政策，也不会动用行政手段干预价格变化，教育地产属于小众房源，大幅涨跌的可能性都存在，存在一定的投资风险。

虽然从目前部分教育地产的成交萎靡以及价格缩水还难以判断出教育地产未来整体价格走势，但当前沈阳部分教育地产投资风险已经相当大，由于多为老旧小区性价比较低，一旦限购政策或者教育政策变化，不排除一些高价教育地产出现大跌的可能。

■提醒

离学校近的未必是教育地产

对于选购教育地产需要注意啥，芒果不动产为广大购房者提出了几条建议。

考察清楚是否“3年内只能1人入学”

因为各行政区教育地产的划分每年都会有小的变动，如果不确定学区在一段时期内是否会有变化，那么还需要谨慎出手。

买房前一定考察清楚，这个教育地产在3年内是否已经安排了一个学生进入热点学校了，需在购房时跟房主沟通学籍情况，避免买错房。

首先要确定学区的范围

购买教育地产时，应了解所欲购的房屋是否属施教区范围，很多离热点学校很近的小区其实并不在学区范围内，甚至同一小区有些楼属于教育地产，另一些就不是了。因此首先要确定学区的范围，其次才是尽可能选择距学校较近的房屋，这样风险会大大减少。

一定要求原房主迁出户籍

如果购买二手房的话，前任房主的户籍一定要迁出，建议购房者在交接前确认好这类信息，以免影响落户。如果原房主户籍不迁出，就无法给孩子落户口，可能会耽误孩子入学。

卖房者一定要将学籍转出

为孩子购买教育地产，需要注意的是一个学校里不能同时有两个学籍，即使原房主户口迁出了，学籍没转出，您的孩子还是无法顺利入学的。所以一定要求原房主将孩子的户籍迁出。

■部分教育地产概况

和平区 关键词：配套健全 交通便利

重点学校：和平一校、南京一校、126中学、南昌中学

由于房源稀缺，在大中介的业务里，和平区热点教育地产平均每月成交量三到五套左右，以小户型套件居多。

皇姑区 关键词：重教育

重点学校：珠江五校、岐山一校、43中学、省实验(小学、中学)

老楼盘多是小两室，五六十平单价相对较低，房龄一般在20年以上，目前单价在9000~10000元左右。

珠江五校和43中学双学区的房子价格会达到1.2万/㎡左右。

省实验是教育地产里的“特区”，只有两个园区(平均房龄20年)划在学区里，并且这两个园区也不是全部楼都属于学区内的。这里的房价曾被炒到3万/㎡，现在均价在1.5万以上。

小编提醒提醒，每年学区会微调，家长需关注新的学区动态，各开发商都会提出一个教育地产的概念，家长们要注意别被忽悠。

沈河区 关键词：商圈多，教育集团化

重点学校：文艺路二校教育集团、市实验学校教育集团、第七中学教育集团等

文艺二校周边多是五六十平(金生园区、双路社区)均价在10000元左右，成交量每月5套左右，如果赶上9月份入学，7月8月成交量能达到10套左右。

实验小学的教育地产包括永环小区、康壮小区、正义小区和桃源小区，永环小区1万左右(地处青年大街)，其余9500元左右，这些房价基本代表了沈河区教育地产的大体价格。沈河区整体规划老房子为主新房源少，老房子去年每平在9000元左右，现在也能达到1万左右了。

第七中学的教育地产主要以总院、地王、盛华苑、秀山、、万科春河里为主，地王华苑均价一万三，房价曾有一万五的高价。这两个园区里住宅多为100多平的大面积住宅，公寓型的小户型并不多。

铁西区 关键词：宜居宜教

重点学校：勋望小学(本部、北校区)、培英中学

楼盘较新、物业园区封闭管理是铁西教育地产的特点。既有刚开发不到五年的新楼盘，也有老一些的楼盘，一般五十平左右的在一万，八九十平这种一般在11000左右。房龄在20年左右的老房子，六七千也可以选到教育地产。

以上就是沈阳教育地产的相关情况，希望能对各位想买教育地产的购房者有所帮助。

（以上回答发布于2015-12-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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2000年的时候，朋友的孩子出了，当时他爸爸开着车，带着孩子在回家的途中，不小心与前面的公交 汽车 发生了猛烈的碰撞，由于孩子在前座没有系安全带，直接从前挡风玻璃前面穿出去，导致孩子头部严重受伤，直接昏迷了过去，昏迷了三四天才好了过来，后来孩子好了以后和他的爸爸说，当时孩子从前窗挡风玻璃穿出去的时候，孩子感觉自己嗖的一下就蹿出去，飘在了空中他都没感觉什么疼痛，就在那个时候，一道白光闪过出来一个穿黑色衣服的模样的人要拉着她走，他哭喊着怎么也不愿意走？就在他哭喊着瞬间他尿了裤子这时候那个黑衣服的人才瞬间一下就消失了。当时孩子确实是撒了一泡尿，后来我们在一起聊天的时候，是不是孩子的童子尿让他没有跟那个黑衣服的人走，孩子当时确实是挺严重的，抢救了三四个小时。

南宁近年来发生了不少灵异，在网上疯狂的传播，而且还有人特意盘点出了南宁十大灵异，不少网友都认为恒大苹果园是南宁闹鬼最厉害的地方，因为这里的住宅阴气比较重，晚上的时候特别容易闹鬼，当时以为居民在散步的时候遇到鬼，吓了个半死连忙往家里跑，后来却被石头给绊倒了，于是就昏了过去不省人事。

一、南宁恒大苹果园闹鬼

恒大苹果园是当地有名的小区，但是在建设小区的时候却事故频发，当时有不少工人死在施工现场，后来就发生了南宁恒大苹果园闹鬼，所以才成为了南宁闹鬼最厉害的地方，据说一位住户晚上的时候在小区里面散步，没想到在途中却遇到鬼了，当时可把他给吓坏了，连忙边喊救命边往家里跑，刚跑几步就摔倒了，于是就昏了过去...

二、南宁红楼闹鬼

红楼建筑在中国比较少见，因为这种建筑容易出现闹鬼，在半夜里看起来异常的恐怖，而且和周围的建筑相比，显得格格不入，所以就传出了南宁红楼闹鬼，据说在晚上的时候居住在红楼住户经常被鬼怪骚扰，后来被人们纳入南宁十大灵异之中，特别是在半夜的时候住户很容易就会出现鬼压床现状...

三、南宁泰安大厦闹鬼

泰安大厦是南宁有名的猛鬼大厦，虽然那里的租金相比附近的大厦要便宜很多，但是没有人愿意去泰安大厦中租住，因为当地人都知道南宁泰安大厦闹鬼，特别是在晚上的时候大厦中经常闹鬼，当时事发的时候还惊现女鬼，差点把一位路人给吓个半死...

四、南宁凌铁大桥灵异

凌铁大桥横跨邕江两岸，方便了南宁市民通行，不过自从凌铁大桥建好之后，就有不少市民在大桥附近自杀，有的市民甚至直接在桥上坠入江中死亡，于是就成为南宁灵异之一，后来死得人越来越多，于是就变成了南宁凌铁大桥灵异，据说桥下冤魂太多了，而桥上行走的市民就成为了替死鬼...

鬼

每当炎热的夏天来临后，天雹水库就成为了附近村民的露天游泳馆，于是就有不少村民会去天雹水库游泳，但是却经常出现意外事故，导致多数村民在水库中淹死了，然后就会变成水鬼，后来南宁天雹水库闹鬼就发生了，据说一名男子游泳的时候，差点就被水鬼害死了...

六、南宁青年国际小区闹鬼

青年国际小区二手房比较多，而且价格也非常的便宜，于是就有不少人在里面租房子住，但是在网上却有人说南宁青年国际小区闹鬼，所以被人们称为南宁灵异之一，据说是一对情侣为了方便在南宁当地工作，于是就在青年国际小区里面租了一间房子，不过在晚上睡觉的时候却遭遇鬼了，当时两人都快被吓死了...

七、南宁101公车闹鬼

南宁101公交路线比较诡异，因为公交车经过的地方都是坟墓，在晚上的时候很容易就会闹鬼，近期在网上就传出南宁101公车闹鬼，据说晚上开末班车的司机在路途中遇到鬼了，当时他出车的时候一个人都没有，但是经过坟墓群的时候，却发现后来作为十几个人，当时可把司机给吓坏了...

八、南宁百万庄闹鬼

南宁百万庄是当地有名的小区，虽然已经建设多年，装饰看起来也比较陈旧，但是仍然有不少人选择在百万庄小区内买房子，主要是因为地段比较好，而且价格还便宜，所以小区内居住着许多人，但是南宁百万庄闹鬼发生之后，当地不少居民都搬离了出去，后来南宁百万庄小区中大楼都荒废了，所以就成为南宁灵异之一...

九、南宁瑞士花园闹鬼

瑞士花园小区阴气比较重，虽然房价非常便宜，但是当地居民没人愿意在里面买房子，主要还是南宁瑞士花园闹鬼的原因，当时有位居民在夜晚睡觉的时候，突然做噩梦惊醒了，发现自己面前居然出现女鬼，而且床边还站着一个小孩，两眼直直的盯着居民，当时把他吓坏了，连忙喊救命但是还没喊出声就眼前一黑昏了过去...

十、南宁青秀山灵异

青秀山是南宁有名的景区，在当地非常受欢迎，还有不少外地游客也会到青秀山游玩，不过近期在网上却传出南宁青秀山灵异，当时网友还不相信是真的，特意去青秀山游玩，没想到后来真的遇到鬼了，据说在上山的途中遇到一位身穿白衣的女子，当时游客就上前打招呼，没想到眼前的女子竟然眨眼间神秘消失了...

（文章来源网络）