二手房买卖房主违约_二手房买卖房主违约金怎么算

法律分析：已经签订合同，如果没有特殊的约定，合同即生效并受法律保护。如果要反悔，首先要和对方协商，如果协商一致可以解除合同；但如果协商不成，那就要按照签订的合同承担违约责任，例如无权要求返还定金或者双倍返还定金。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第五百八十二条 履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第五百八十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

在一套二手房成交过程中，可能产生很多的问题。例如房主毁约，二手房交易卖方如果反悔毁约，你会怎么办？尤其是在部分一二线城市，二手房价格处于上涨趋势，不少房主会通过毁约的方式挽回自己的损失，小编就来告诉你买二手房遭遇房主毁约如何维权以及如何避免房主毁约。

买二手房遭遇房主毁约如何维权？

1、协商解决

购房者可以先和房主去商量一下，如果只是多出一点钱，购房者觉得值也可以买了。

2、找法院起诉

如果房东还有将房子卖给他人，购房者可以先申请保全房屋，保全期限是2年左右，也就是说，两年内这个案子没有结，这个房子卖不出去。

其次购房者要看房屋是否有，这个房子现在没有，没有被抵押，购房者可以要求法院判决强行过户。当然你也得全款买房，否则法院也无法执行。

最后如果上述条件都不满足，你只能起诉赔偿。赔偿就要看你们的合同用怎么约定的了，有约定的，按照约定赔偿损失；没有约定的，双倍返还定金，也就是说没有特殊的违约约定的情况下，对方返还你双倍定金即可。

如何避免房主毁约？

1、在合同中约定违约赔偿责任

在与二手房房主签订购房合同时，购房者必须提前考虑房价上涨等因素，考虑相关的可能结果，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。

2、查明产权，要求全部共有人签字

为避免因为房主主张房屋为夫妻共有而最后被判定合同无效，买房人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

3、对质量问题进行约定

为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定。

4、了解房屋是否可以上市

购房者要了解待购的房屋是否属于不能上市的国家法律明确规定的农村宅基地所建房屋，如果是的话，建议城镇居民不要购买这类房屋。

在二手房交易过程中，一般毁约是这样发生的：通常卖方起初会要求买房人加价。加价不成时，便开始取其他手段确认双方的房屋买卖合同无效，方式多种多样。比如，房屋所有权人让其他的房屋共有人主张自己不知情，或者让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权；有些房主直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。

小编建议在签订合同过程中，对房屋价款、履行时间、违约责任等关键性条款要严格把关，《房屋买卖合同》在诉讼过程中将成为维权的关键性证据。在卖方违约的情形下，可以通过协商，协商不成则向法院起诉要求卖方支付违约金、损失赔偿金等，最大程度减少自身损失。