二手房买卖合同纠纷案例分析_二手房买卖合同纠纷案例分析题

1.二手房买卖合同纠纷有哪些情形

2.二手房房产买卖纠纷案例解析 买二手房买到凶宅怎么办

3.二手房买卖过程中如果产权人身故怎么办

4.二手房买卖如果不成功是否可退中介费？

二手房买卖陷阱多，买卖纠纷时有发生，经过分析，我们不难得出二手房买卖纠纷的起因。当知道纠纷起因之后，购房者便可以绕开这方面的陷阱或者漏洞，避免与对方发生纠纷。闹上法庭的买卖纠纷主要有几个特点，本文为您提供几种二手房买卖纠纷的几种主要起因与特点，希望您在交易的时候敲响警钟。

二手房买卖纠纷起因与解决方法

1、房款逾期。若买方逾期支付房款，卖方可以在原购房款的基础上要求买方按照相应利息或者合同中的规定交付违约金，这是造成二手房买卖纠纷的一个重要因素。

2、逾期交房。很多二手房买卖过程中，买房会因为个人原因或者其他事情难以在规定时间内交房，造成买方的损失，故而造成纠纷产生。这个时候需要下家承担违约责任，而下家不愿承认，进而造成房屋买卖纠纷。

3、过户逾期。有可能是因为买方也可能因为卖方，它们都有可能想毁约，所以不去办理过户手续。但逾期过户情况多起于买家，买方应该尽早起诉；若是怕买方上将房屋转卖他人，您可以吧房屋进行保全。

4、定金纠纷。买方会在交易最后提出返还定金，双方优势会因为这点发生纠纷。到底定金可否返还就要看二手房买卖合同中的约定了，所以买卖双方应该在签订合同的时候提前准备好。

5、中介行为引纠纷。买卖双方在于中介签订居间合同后，避开中介公司交易，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。又如中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责而造成的纠纷。

二手房买卖纠纷起诉案例的特点

1、买卖双方分歧较大，难调解。出于利益驱动，当事人双方分歧较大，一方坚决要求交房，另一方极力主张解除合同，使得调解工作相当困难，双方达成调解协议的比例较小。

2、原告诉讼请求呈现明显类型化。

①第三人为原告，以房屋属于家庭共有财产，出卖未经其同意为由，请求确认房屋买卖合同无效。②买方为原告，以卖方违反约定未按期履行合同为由，请求解除合同并要求卖方双倍返还定金，或者请求卖方继续履行合同。

3、黑白合同纠纷多，法院审理难度。

买卖双方为了规避相关法律，常常签订两份合同，对房屋价款作出不一致的约定，即俗称的黑白合同，其中还有很多黑合同是取口头形式，取证更为困难，进一步加大了法院的审理难度。

4、买卖合同与居间合同冲突。很多中介机构被一起告上法庭。现在的二手房交易，买卖双方多是通过中介机构认识，并由中介机构负责办理相关手续，当产生纠纷的时候，中介也卷入二手房买卖纠纷案件中，调节更复杂。

5、抵押手续办理引纠纷。在二手房交易中，很多购房者都用所交易的房屋办理房产抵押，再慢慢向银行办理解押，办理房屋过户手续。而实践中，在相关手续办理过程中极易出现纠纷。

（以上回答发布于2016-01-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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二手房买卖合同纠纷有哪些情形

随着二手教育地产价格的连年飞涨，不少卖房人签约后，开始找各种借口将买房人告上法庭，让买卖合同无效。现相关法律专家对二手房买卖纠纷中总结出了卖方意图违约的八大不靠谱表现，提醒买房人要小心。

案例分析

卖方不肯过户，原是想涨价20万

李女士向朱先生购买了一套教育地产，房屋总价为140万元。李女士向朱先生支付了首付款80万元后，朱先生虽然将房屋交付给了李女士，但迟迟不肯按约定办理过户手续。李女士后来支付了剩余房款60万元后，朱先生仍不配合办理手续。李女士无奈之下只能将朱先生告上了法院。让人哭笑不得的是，朱先生的理由居然是房价上涨，要求加价20万元，但是原告不同意，所以双方没有办理过户手续。

法院经审理认为，被告以房价上涨为由要求原告另行支持购房款20万元，没有法律依据。被告行为构成违约，应承担相应违约责任。原告付清全部房款之日起，涉诉房屋的所有权应归原告所有，被告应协助办理相关手续。

法官表示，大多数情况下房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续，但可能会制造一些借口，要求将过户时间延期，在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间，最终称因买方原因未能按时过户而解约。在这种情况下，买方一定要及时发出书面催告，要求房东在约定时间签约。如同意延期，则应约定具体的期限。买方尽量不要延期，如延期应当征得房东的书面同意，否则可能因证据不足而被法院认定违约。

房价定低了，找借口让合同无效

宋先生与陈女士是夫妻关系，陈女士名下有一套房屋属夫妻共同财产。阮先生经中介公司居间介绍，与陈女士签订了购买该套房屋的买卖合同。约定房价为120万元。签订合同时宋先生也在场，但其未在买卖合同上签字。后宋先生将其妻陈女士连同阮先生一起诉至法院，以自己对妻子卖房毫不知情，房屋买卖合同未经其同意为由，要求确认合同无效。

审理中，阮先生指出宋先生之所以要求确认合同无效，是因为宋先生两口子认为房子比市场行情卖便宜了十多万元。阮先生提供了电话录音表明其与宋先生就房价进行过商讨，对话内容表明宋先生对卖房事实是知晓的。中介公司职员也出庭作证，证实宋先生对房屋买卖过程是知情的，在签订买卖合同时其在场并未表示异议。法院根据相关证据依法驳回了宋先生的诉讼请求。

房东八大表现要小心

（一）拒签居间协议；

（二）拒收定金；

（三）拒签买卖合同；

（四）签买卖合同时提出不合理要求；

（五）签订合同之后拖延过户；

（六）愿意双倍返还定金；

（七）共有房屋某些所有权人签合同时不露面；

（八）干脆要求赔违约金而解除合同。

两条途径助维权

买方可要求继续执行购房合同

举一个例子，买房人于先生支付定金10万后，卖房者方先生夫妇却不愿再履行双方所签的房屋买卖合同，方先生夫妇对自己的违约行为，只表示愿意给付违约金来补偿对方的经济损失。最终法院判决合同继续履行。

法律人士表示，房屋买卖合同，内容符合法律规定，双方就不得擅自变更或解除。房东不按合同约定全面履行义务，属于违约行为。买方可以按照合同的约定行使解除权，也可以不行使解除权。

凭购房合同主张定金双倍返还等

买方和卖方在签订购房合同时，会有关于违约金的条款，如果卖方违约，买方可凭合同去索取违约金。如果既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方当事人可以选择适用定金或者违约金条款。

法律人士指出，其实买方在交易过程中，特别要注意卖方违约细节的收集。“购房合同、卖方开具的首付款收条及交易过程的录音等，买方都可以收集起来，这样如果卖方拒绝支付违约金，买方可寻求法律支持。”

（以上回答发布于2015-08-19，当前相关购房政策请以实际为准）

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二手房房产买卖纠纷案例解析 买二手房买到凶宅怎么办

二手房买卖合同的纠纷种类其实是比较多的，大多数是房屋的产权出现了瑕疵，最常见的纠纷其实就来自于限制产权，比如说经济适用房或者是拆迁安置房等等，这种房子在上市交易的时候都会有相应的限制，所以在交易的时候往往会出现一些纠纷。第2种类型就是卖家没有权利处分房产，比如说父母替子女卖房子，或者是夫妻卖房子之后，只有一方在合同上签字。还有一种就是夫妻闹离婚，其中一方偷着卖房子。

二手房买卖合同违约金怎么约定？

违约金的多少完全是由房屋交易的双方根据两人的意愿协商确认的。合同解除后，收取的定金一般不予退还。在二手房交易合同中违约金的约定通常为房屋总价的20%，但违约金具体是多少，可以由买卖双方根据自己的意愿确定。

在二手房交易合同中，通常会约定“滞纳金”，主要是针对拖延履行合同义务时，进行违约追究用的。但是只有在其中一方严重违约，导致合同终止时，才承担这部分的违约金。若合同继续履行，通常参照“滞纳金”的款项追究责任。

二手房买卖注意事项有哪些？

1、进行二手房交易之前必须确定房主的真实身份，交易双方在签订合同前需检查签约人的真实性，主要是需确定房主的身份。因此对于房主证件的有效性和其与业主身份的相同性是签订交易合同的重要前提条件，尤其在交易双方自己进行交易而不需要第三方作为中间担保的情况下，这一项就更需引起购房人的重视。

2、签订二手房交易合同时必须明确当事人双方的违约责任，二手房交易合同中违约金的比率都有明确注明的，但对于赔付具体时间却没有,这样会导致违约方根据这项条款拖延时间，使条款的约束力及执行力下降，因此合同中应加入具体付款时间的条款,以确保合同的款项的最终落实。

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二手房买卖过程中如果产权人身故怎么办

二手房买卖交易流程:

二手房买卖交房是开发商向业主履行交付的现时义务，卖主委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业也应该提供委托书。否则，则应该由开发商自己履行该交付义务。而且该委托本身的争议与业主无关。开发商才是商品房买卖合同的相对方。

二手房买卖的交房大部分都是开发商委托物业进行交付，开发商主要负责对业主进行身份验证，收取一些遗留费用，然后物业公司收取物业费等相关费用，物业公司提供委托书并带领业主验房，较后发放钥匙，就算完成了交房的基本程序。

新手必知的注意事项:

1．二手房买卖时注意有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

2．在选购二手房时应注意：要看总价和看单价，要注意计算单价，并和周边的新房价格做个比较；要看房龄和质量，须仔细考察房屋的质量；要看房子和物管，要注意物业服务的质量；要看小区和周边环境，小区的绿化、保安、清洁、生活配套等细节对居住感觉很重要；要看眼前和将来；对所购二手房眼光要放长远一些才行。

3．二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量。

二手房买卖如果不成功是否可退中介费？

在进行上海 二手房买卖 的过程中，人们总是希望交易能够越顺利越好。可是，有时往往事与愿违，发生一些交易纠纷就已经够让人心烦的了。倘若，没有 买卖二手房 经验的你，遇到了房屋产权人突然离世的情况，或许这更会让你措手不及。今天的法读房产案例，就要跟大家分析，遇到这样的情况，该如何处理。 客户情况 在交易过程中，已经签约、审税、查限购、未过户，过户之前，产权人突然去世，导致该 房产无法过户 ，并且由此可能产生了差额20%的 个人所得税 。shzyshange44 处理方案 该房产必须先暂时终止上海 二手房交易 ，交易中心撤销记录，甲方 合法继承人 先去公证处做遗产公证，再去交易中心变更产证，同时审税、更名。等新产证办理完毕后，甲乙双方重新 签订买卖合同 ，审税，查限购，办理，过户。 纠纷处理 那么，倘若产生了差额20%个人所得税，将由谁承担？该部分个人所得税，应该由甲方承担，因为在房东在世时所约定的税费不包含这部分税费，在交易过程中，由于甲方造成产生的额外税费，由甲方承担。 若甲方愿意承担此税费，建议甲乙双方在进行上海二手房交易时，签署补充协议，明确税费承担方后，再继续进行交易。若甲方不愿意承担这份差额的个人所得税，那么甲乙双方就必须协商解决，甚至要通过司法途径来解决这样的难题了。

买卖双方由于各种原因未能最终完成房产过户，在很多人看来，这种情况下中介是不应该收取中介费的。而在实际交易过程中，如果是由于中介的原因造成最终未能完成过户，则无需交中介费；如果是由于买卖双方的原因造成最终未能完成过户，则要支付部分甚至全部中介费。目前买房人与中介签订的居间合同，中介只负责到买卖双方签完合同，而不是以完成过户才能收取中介费。

二手房中介是通过房屋中介机构进行二手房交易时支付给中介机构的服务费，也称为居间佣金。

中介承诺未兑现应退还中介费

2013 年，在北京版国五条政策落地前，为了避免交纳20%的个人所得税，北京的二手房市场曾掀起过一波购房高潮。王先生就抢在国五条政策执行之前买了一套二手房，当时中介承诺可以在政策执行之前为王先生完成过户手续，并将这一承诺写进了居间合同之中，因此王先生就与业主签订了二手房买卖合同并交付了中介费以及定金。但是由于各种原因，最终未能在政策执行前完成该套房屋的过户手续。新政策执行后，由于该套房屋不满五年需交纳差额的20%的个人所得税。算下来，个人所得税要交20万元。面对这笔高额的个人所得税，王先生表示无力承担。业主也表示不会为个税买单，在该套房屋买卖无法进行下去的情况下，王先生提出解除买卖合同，并要求中介退还中介费。

该案例中，房地产中介在居间活动中为促成双方成交，承诺在“新政”执行前办理完毕房地产过户手续，房地产中介却未兑现这一承诺，而这一承诺有证据证明确实存在，那么，中介机构应该退还中介费。

买房人原因造成房产不能过户中介费不退

石先生在前不久通过一中介公司在望京购买了一套二手房，在签订二手房买卖合同以及与中介的服务合同之前，中介公司要求石先生先签一个声明：表示自己确认有购房资格，如购房资格出现问题导致无法过户责任由买方自负。

石 先生当时十分自信购房资格没问题，没有去确认自己的个税和社保是否满五年。但是当签订了二手房买卖合同后并交纳了中介费和定金后，在办理房屋过户时却发现 自己的社保曾经因为工作变动断过，因此他不具备购房资格，他要买的二手房无法过户到其名下。在买卖无法继续的情况下，石先生要求解除合同并要求中介退还中 介费，但遭到了中介的拒绝。中介的理由是房屋无法过户的责任在石先生自己，中介没有任何过失。

在这个案例中，买卖合同双方的交易已经达成，中介机构已经完成了“居间”服务，导致合同无法履行的原因系石先生自己造成的，他应当对此承担全部责任：向卖方承担违约责任，向中介机构支付中介费用。

业主违约致交易失败?仍要支付部分中介费

郭 女士与业主何先生在中介公司的居间服务下签订了二手房买卖合同。同日，郭女士支付了2万元购房意向金，并在《中介费确认书》上签字确认中介费为2万元。而后，因业主何先生一方违约，未能继续履行该合同，郭女士的购房也宣告“破产”。何先生返还郭女士已支付的2万元意向金，并补偿违约金2万元。

当前的二手房市场上使用的居间合同，对于中介责任的完成不以网签或过户为准，而是以买卖双方签订二手房买卖合同为准。也就是说，只要双方签订了二手房买卖合同，中介的职责就已经完成，按目前的格式合同规定，中介就可以收取中介费了。

在上述案例中，房地产中介在居间活动中为促成双方成交，承诺在“新政”执行前办理完毕房地产过户手续，而房地产中介又未兑现这一承诺，这一承诺有证据证明确实存在，那么，中介机构应该退还中介费。

中 介费的纠纷在二手房交易中并不少见，为了避免此类纠纷，我们应尽可能完成交易。为了完成交易，要尽可能多的核实房源产权、债务、抵押情况。如果资金不足，也不要轻易签订买卖合同并支付中介费。另外，建议客户在买房时选择正规大型中介，一来佣金不高，二来服务有保障。在当前二手房市场上使用的居间合同都是以双方签订二手房买卖合同为准的情况下，建议买房人在买房前要先与中介公司协商签订补充协议，尽量把双方的责任和义务约定得越详细越好。甚至可以与中介协商 约定在完成过户后方可收取是中介费，在未完成过户前不得收取任何费用。

（以上回答发布于2016-09-01，当前相关购房政策请以实际为准）

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