广州二手房交易数据分析_广州二手房交易数据

1.2019半年报回暖难续之下的“新库存”隐忧

2.房贷利率6个月飙40%！购房成本大增

3.疫情对房价有影响吗？

4.全国60余地楼市松绑，部分城市成交回暖但分化明显

5.年内已40城出台稳楼市政策 房价现一个重要信号

6.广州：政策不紧反松 部分银行房贷占比上限提升2个百分点

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链家成立于2001年，致力于用大数据引领互联网+的新经纪模式，为消费者提供全流程品质服务体验，打造房地产服务行业的国民品牌。链家业务涵盖二手房、新房和租房、海外房产、旅游地产等房产交易服务。目前，链家已进驻青岛、上海、北京、广州、深圳、天津、成都、南京、大连等29个城市，门店数量超过8000家，经纪人超过11万名。

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2019半年报回暖难续之下的“新库存”隐忧

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房贷利率6个月飙40%！购房成本大增

2019年以来，房地产市场“一城一策”逐步落地，热点城市被频频点名，为市场过热苗头敲响警钟。新周期推演至今，当前房地产市场又发生了哪些变化？

机构最新研究报告指出，今年一季度新房市场回暖、二手房市场底部向上、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续，2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

“当下市场仍处于严格调控下，需求难以释放，后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临‘新库存’问题。”贝壳研究院首席分析师许小乐表示。

市场“前高后低”

2019年楼市牵动着开发商的心，更牵动着购房者的心。开年后，楼市热度持续演化，全国70城房价上涨，部分城市土拍大热。

多城楼市在上半年走出底部。贝壳研究院数据显示，上半年重点14城（北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州）二手房市场大幅调整后，需求开始释放，同比微增3%，环比则增加52.3%，从底部走出。

随着成交回暖、预期改善，重点城市二手房成交均价止跌上扬，14城中10城房价环比上涨，与去年四季度低点比，成都涨幅最大为7.2%。西安、青岛今年以来均价保持平稳，而武汉及长沙则累计下跌4.8%、5.6%。

“上半年，重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖。”许小乐认为，这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。

但好景难留。二季度在政策收紧、预期转变背景下，回暖并未持续。2019年上半年市场呈现明显的“前高后低”特征。

分水岭出现在3月份。一季度市场回暖后，部分城市出现价格上涨过快现象，引致住建部点名，部分城市收紧调控。在此情况下新房市场在短暂回暖后再次走向下滑。

从全国来看，今年前5月，新建商品住宅销售面积同比小幅下滑0.7%，5月单月销售面积同比下降3.9%。

分城市看，到5月已有超一半城市销售套数出现下降。一线四城北京和上海4~5月分别累计下滑14.5%和12.9%，广州5月销售环比下降20.1%；32个二线城市5月销售套数下降2.6%；60个三四线城市5月销售套数环比下降13.2%

之所以出现这种冷热更替，贝壳研究院认为，市场回落与节后季节性影响消退、需求疲软有关。其次，住建部、银保监会及央行就房地产调控及房地产金融风险发声，使得市场预期走弱，入市延缓。

另外容易被忽视的因素是，市场向改善板块轮动受阻带动成交量下滑。重点14城中有8城二套房认定标准为“认房又认贷”，该标准使得换房者面临极大的首付压力，从而释放节奏放缓。

新房成交回落，土拍市场热情也有所减退。随着开发商资金难题有所缓解，3月小阳春下土地市场火热。但融资监管趋严下，5月300城土地成交回升速度减缓，土地溢价率下降4.8个点。

更明显的拐点出现在开发投资端。2019年1~5月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1~4月回落0.7个百分点。

“前期开发商投资热情高涨与资金渠道宽裕有关，随着住建部对市场升温城市约谈，开发商融资渠道收窄，资金支持力度减弱。”贝壳研究院指出。

下半年警惕“新库存”

可预见的未来，许小乐称，宏观经济压力下政策不能“紧”，房地产防风险下政策不能“松”，“一城一策”将是下半年及更长时间的政策基调。

下半年市场的支撑点在于，重点城市二手房成交虽降，但需求仍在。贝壳找房交易数据显示，二季度重点城市新增客源及带看客户量并未明显下滑，且新增客房比近期呈现上升趋势。

“但这股力量不能支撑房价大幅向上。”贝壳研究院认为，认房认贷政策下换房需求的杠杆被极大压缩，不存在大幅向上动力，“稳”是下半年大主题也是市场面常态。

许小乐提醒，当下市场仍处于严格调控下，需求难以释放，后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。

实际上，一季度二手房市场季节性复苏后便开始向下，多数城市二手房市场降温，伴随而来的是房源库存的走高。

在贝壳研究院监测的29个重点城市中，有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月，库存下降的城市仅有上海和苏州。

此外，调控高压下，部分地区新房库存开始走高。北京、青岛、武汉、厦门、福州和宁波今年5月新房库存房源量分别同比增长61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、171.7%。

以北京为例，“限价”问题凸显，新房同质化严重，截至6月12日整体去化率仅31.9%。在限竞房集中供应的大兴（限竞房供应套数占全市32.7%），其库存房源高企，成为13区之首。

更显著的风险存在于三四线城市。2019年，三四线棚改目标下调到285万套，相比2018年的580万套下降一半。在财政部发布的中，大多数地区及省份2019年棚改目标套数较2018年下降，其中山东、山西与河南降幅全部超过70%。

对于新开工棚改项目，需以发行地方债券方式（棚改专项债）为主进行融资，这意味着棚改资金吃紧，棚改下降将难以避免。

华泰证券曾测算，2018年棚改货币化推动的销售套数占总成交的比例达12.6%。“在棚改开工套数减少及货币化比例降低的情况下，三四线后期成交支撑将明显不足，市场面临下降风险。”贝壳研究院认为。

疫情对房价有影响吗？

近日北京、上海、广州等城市的多家银行再次收紧房贷政策，据悉部分银行将首套房贷利率上浮10%，甚至上浮20%。在当前流动性趋紧、资金利率走高的背景下，这是银行变相收紧房贷，还是意味着房贷已进入议价时代？

业界预计房贷收紧的状况可能会持续，这对商品房销售市场会有什么样的影响？传导到A股市场上，地产股又将怎么走？

著名经济学家宋清辉认为，总体而言，首套房利率上调是对房地产投资需求的抑制，或将会对A股市场的地产股带来冲击。近期，投资地产股具有一定的风险，但可以关注低估值地产股投资标的。

房贷利率上浮大势已定

楼市政策一直以来都是热门话题，以前大家谈的是房价蹭蹭往上涨，近期谈的则是房贷蹭蹭往上涨。几个月前，不少商业银行首套房房贷利率还是八五折优惠，而近期一线城市以及一些热点城市，已有部分银行将首套房贷利率上浮至1.1倍，上海一家股份制银行的首套房贷利率还上浮到1.2倍！至于二套住房按揭为基准利率的1.1至1.2倍已经是普遍的现象。

针对媒体报道“北京部分银行首套房贷利率上浮10%”的消息，北京市金融工作局出面澄清，5日从北京多家银行及中介机构了解，除极个别股份制银行有上调外，目前北京大多数银行首套房贷利率仍执行基准利率，但也提出，不排除未来上调的可能性，至于何时上调还要看房价走势及各银行的总量来定。

目前已有多个城市的多家银行都加入了房贷利率收紧的队伍，可见银行对于房地产收紧的趋势已经很明显，房贷利率上浮大势已定。众所周知的原因，一是楼市调控政策还在进行之中，二是目前资金成本不断上升。在资金成本继续上升的大背景下，包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%，这样的话，叠加管理成本，4.9%的房贷基准利率对于大部分银行来说，已属于低利润产品。

中信证券认为，受房地产调控政策及年中考核等因素影响，预计银行年中会一定程度上收紧房贷。我国目前新增房地产信贷占总信贷余额及新增信贷量比重居高不下，为防控系统性风险，央行和监管当局出台多部文件规范商业银行的房地产信贷。

此外，据海外媒体报道，银监会将允许部分银行推迟报送原本应6月份提交的包括同业业务和委外投资规模业务的自查报告。中信证券推测，此轮MPA（宏观审慎评估体系）考核或侧重于对房地产信贷政策的落实方面，个人住房可能成为重要考察项目，在此压力下，预计商业银行将收紧房地产信贷投放。

在不到半年的时间内，银行房贷利率先是从八五折优惠回归到基准利率，然后又攀升至基准利率的1.2倍，这被业界解读为就是楼市的“定向加息”。这个“加息”的幅度可不小，高达41.18%！

业界人士看来，目前商业银行大幅度提高房贷利率，实际上是变相拒贷。目前已有部分银行干脆放弃了房贷按揭业务，主要是在上半年发放房贷的过程中，把一年的信贷额度用光了，造成额度吃紧。而毕竟房贷利率的上浮只是一些城市的部分银行取的一种措施，购房者手中握有一定的主导权，可以自行挑选房贷利率较低的银行。

另一种意见认为，实际上是促使房贷利率进入了议价时代。此前有报道称，有的银行在房贷放款先后顺序方面，已开始按照利率的高低排序，只有接受利率上浮幅度更高的人才能较快获得。这与一位股份制银行客户经理的说法一致，其表示如果客户对放款时间有要求，可建议以利率上浮20%作为条件，这样可以获得提前放款、不用排队的待遇。

商品房销售或受影响

据中信证券测算，对比5~10年中长期基准利率，房贷利率上浮10%后的余额（金融机构中长期季度余额）利息占城镇居民可支配收入的比重平均增加5个百分点。其认为，商业银行在量及价上对于房贷的限制会进一步增加居民房贷偿还负担，并在一定程度上抑制居民的房贷需求，进一步冷却商品房销售市场。

宋清辉看来，房贷利率上行对房地产市场有影响较大：一是增加购房者买房的成本及难度，迫使整个房地产市场逐渐降温；二是影响房地产成交量。不过，他也提出，房企可能会通过各种形式的策略性降价，弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。

近日发起房贷利率相关主题调查，有超6成网友都表示，即便房贷利率上调也难以压低房价，其中有近4成人认为房价依然会坚挺上涨。一位网友认为，买房真正的门槛在于首付，有能力买房的人月供大多也都不成问题了。也有观点认为，目前房贷利率政策的主要目的是抬高买房者的购房成本，利率太高或额度太小，会挡住一部分炒房者，主要是很多利用银行资金炒房的人。

虽然有不少业界专家学者仍然看好房地产市场，特别是一线城市及热点城市，但在层出不穷的调控措施之下，房产成交数据明显萎缩，多数处于“量跌价滞”的态势。以北京为例，根据中原地产统计数据显示，5月，北京二手房住宅共计签约10801套，这是继4月之后，北京二手房网签量连续两个月下滑。此外，这1万多套的签约量，是最近27个月的最低值。另据链家研究院的数据显示，5月单月，链家经手的二手房成交量环比下降23.9%，不到3月成交量的1/6，处在2015年以来的最低点。此外，链家研究院数据显示，客户成交周期为52天，是2012年以来的最大值，表明客户观望情绪空间明显。

据广发证券的数据，5月份43个代表城市新房成交面积环比和同别下降2.3%和20.4%，其中19个限购城市环比和同别下降10.3%和36.8%。更能代表楼市走向的二手住房，回调趋势更明显。5月份，二手住房交易占到总交易量1/3及以上的14个城市，成交环比和同别下滑9.6%和19.8%，9个限购城市环比和同别下滑11.2%和27.4%，未限购城市环比也下跌0.8%。

关注低估值地产股

宋清辉认为，总体而言，首套房利率上调是对房地产投资需求的抑制，或将会对A股市场的地产股带来冲击。近期投资地产股具有一定的风险，其建议可以关注低估值地产股投资标的。

今年以来，港股市场上的内地地产股一路高歌猛进，涨势如虹。中国恒大今年涨幅达到2.45倍，成为地产股的领头羊，而碧桂园、融创中国的今年涨幅也分别达到1.22倍和1.16倍。此外，雅居乐集团、佳兆业集团、龙光地产、龙湖地产等今年的涨幅也都超过50%。据同花顺统计，有多只内地地产股的股价在6月以来创出历史新高。其中龙光地产、禹洲地产均于昨日刷新历史高点，中国恒大于6月7日盘中创出17.66港元的历史新高，融创中国、龙湖地产则于6月6日上攀历史高点。

相较而言，A股市场的地产股表现逊色。申万房地产开发的125只股票中，仅40只今年涨幅为正，所占比例仅为32%。其中今年涨幅超过10%的有26只，其中涨幅超过50%的有5只，分别为新城控股、京汉股份、金隅股份、北辰实业和华夏幸福，除新城控股外，均为雄安新区概念股。涨幅居前的还有粤港澳大湾区概念股，包括华侨城A、招商蛇口、深物业A、格力地产等，今年涨幅都在10%以上，其中深物业A昨日股价创下历史新高。

（以上回答发布于2017-06-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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全国60余地楼市松绑，部分城市成交回暖但分化明显

疫情对房价有影响。?

今年受疫情影响，各行各业都受到了严重冲击，楼市也不例外。如今多地二手房价格冷热不一，严重分化。其中上海、厦门等城市的二手房价格，颇有些倒春寒的意味。?

中国房价行情网数据显示：今年3月有121个城市二手房价格环比下跌，特别是北上广深二手房价格全部下降。其中北京环比下降2.85%；广州环比下降3.63；上海环比下降5.85%，位居一线城市降幅首位，降幅尤为明显。?

近期热度极高的深圳，房价也下降了，不过幅度很低。中国房价行情网数据显示：深圳今年3月份二手房平均单价为71790元每平米，位居全国第一（不包括港澳台）。?

扩展资料?

住建局出手打击房地产开发企业、中介机构变相收费：??

据官方发布，住建局已在4月3日开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动，涉案楼盘目前已被暂停全部房源网签权限。?

“喝茶费”之所以会出现，是因为深圳有些地方的房源紧俏，或房源价格被低估，引发抢购。从法律上看，收“喝茶费”是不合规的，一方面这部分资金没有受到监管，另一方面“喝茶费”的存在抬高了购房成本，使限价政策失灵，背离了“房住不炒”的政策基调。不过深圳出现“喝茶费”现象，也折射出了深圳楼市热度高的事实。?

凤凰网-疫情对房价的重击，终于出现了

年内已40城出台稳楼市政策 房价现一个重要信号

据不完全统计，今年以来，全国已经有超过60个城市发布楼市松绑政策，既有郑州、兰州、哈尔滨等省会城市，也有青岛、秦皇岛、衢州等二三线城市。

多地楼市松绑

面对房地产市场的低迷态势，各地持续从公积金、商业、购房补贴等方面释放利好。

尤其是今年3月16日，院金融稳定发展委员会召开专题会议，会议指出“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”会后，中央多部门跟进表态促进房地产市场健康稳定发展，稳定市场预期。

今年3月1日，郑州市发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，成为2022年首个放松限购、限贷调控政策的城市。

具体政策层面，郑州率先放松了限购政策，规定子女和近亲属在郑州工作、生活的，鼓励老年人来郑州投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房，还明确对拥有一套住房并已结清相应购房的家庭，为改善居住条件再次申请购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房政策。

3月23日，哈尔滨市发布通告，正式取消限售政策。此前规定为，自2018年5月开始，哈尔滨实施区域性限售，在道里、南岗等主城六区内购房自合同签订起满3年方可上市交易。

实际上，早在2021年10月，哈尔滨就已发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》打响了“救市”第一枪，放宽二手房公积金房龄年限，由20年提高到30年，年限与房龄之和不超过50年。同时，将公积金个人住房可贷额度的计算倍数调整为借款人公积金账户余额的20倍。

进入4月，兰州市又印发了《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》，降低购房首付比例，定向放宽限购、限贷政策，激发市场活力。

对比上述省会城市楼市宽松政策，市场普遍认为，兰州楼市新政在覆盖面和力度上相对更大。

在兰州楼市新政中，个人通过商业银行和公积金购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同时，对于拥有一套住房并结清了购房的家庭，为改善居住条件再次申请购房的，执行首套房政策。通俗点来讲，这就是执行“认贷不认房”。

在限购方面，对于在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接到兰州居住的，予以支持，允许其在限购区域内新购一套住房；对于两孩或三孩家庭，也可在限购区域内新购一套房产。由此，这在一定程度上打开了限购窗口。

相比之下，浙江衢州楼市宽松力度更大，几乎是全面放开楼市限购、限售政策。

今年4月1日，衢州市住建局发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，“要回归到调控的本质，调控的根本目的是为了防风险，房价上涨和金融风险并不一致。如北京这样的城市，购房者交易杠杆极低，房价上涨主要是供给不足，房价上涨并不会导致金融风险。在当下，我们需要在少数城市房价上涨与整体市场低迷之间做出选择。”

许小乐认为，“今天的市场形势，无论是购房者数量、还是收入增长预期，都与2009年、2015年截然不同，只要控制住杠杆水平，房价未必能够大涨起来。在房价上涨阶段，我们实施了很多行政管制政策，如限购、限价、限贷、限售等，这些政策是为了应对房价快速上涨而取的临时政策，在市场低迷时就应当果断退出。”

3月市场开始激活

今夕何夕，各地楼市宽松政策出台的背景究竟是什么，房子是否真的卖不动了？

2022年1月，亿翰智库监测的40个城市商品住宅销售面积1772.3万㎡，同比下降38.6%，环比下降 27.7%。虽然各城市成交不一，但是多数城市成交惨淡，同比环比均下降。2月延续此前颓势，40个城市商品住宅销售面积为1324.4万㎡，同比下降31.0%，环比下降27.2%。

进入3月，随着多个城市楼市政策松绑，市场情况有了新的变化。

一季度，地方政策侧重对需求端的支持，从降低房贷利率、提供购房补贴、降低落户门槛、提高公积金额度上限、降低公积金首付比例，到取消“认房认贷”支持改善性购房、降低交易税费、取消限售等。调控政策松绑的城市由三四线城市向郑州、哈尔滨等二线省会城市传导。

从实际效果来看，以郑州为代表的城市根据市场需要调整了调控政策，在交易税费、限购限贷限售等方面进行了调整，市场预期也得到一定改善。

“郑十九条”出台后，当地二手房市场被激活。贝壳研究院披露的数据显示，3月郑州周均带看量环比增长52%、周均成交量环比增长95%，3月二手房成交量超过2月的2倍。尽管存在季节性修复影响，但市场改善仍然明显；二手房经理信心指数自3月起持续保持在荣枯线（50）以上，显示成交量持续修复预期较强。

此外，2022年3月贝壳50城带看客户量、新增挂牌房源量，环比增长均超三成；预计二季度二手房成交量继续恢复性增长，月度同比有望年中转正。另据克而瑞数据统计，3月份郑州整体成交面积为46万㎡，同比虽然仍下滑36%，但环比已大幅增长91%。

贝壳研究院成都分院相关人士对证券时报·e公司记者表示，在楼市松绑刺激下，一季度二手房成交量环比增长，价格基本止跌，市场完成筑底。而在新房方面，政策调整后仍有一定观望情绪，房企风险、资金流转、利率差异等多方面因素，都使新房市场的回暖将滞后于二手市场，但市场修复依然可期。

从更为现实且直接的角度来看，住房信贷大幅降息叠加地方支持性政策增多，无疑是支持市场复苏的关键因素。

央行降准、降息，房贷利率持续下降，在3月贝壳研究院监测的103个重点城市中，主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较去年12月回调30个、31个基点。

其中，3月环比回落13个、15个基点，为2019年以来月度最大降幅；银行放款持续提速，3月103城平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度最快的速度。贝壳研究院报告指出，目前，近五成的城市放款周期不足1个月，19城放款周期低于20天，其中长三角城市占13城。

值得关注的是，当前市场面临预期较弱的问题，市场修复过程将延长。

虽然二手房成交量有所恢复，但绝对水平仍处于相对低位。当前二手房业主预期较弱，贝壳研究院数据显示，贝壳50城二手房景气指数在2月恢复至20以上，3月回调至18，超七成的城市景气指数在20以内，特别是长春、哈尔滨及石家庄、青岛、太原等北方城市市场景气指数持续低于15，市场预期低迷。

此外，贝壳研究院指出，新房市场销售没有明显起色，房企拿地积极性尚未恢复。3月，新一轮的疫情带来局部地区管控也给市场带来更多不确定性，这将延长市场修复过程。短期内，楼市价格可能呈现波动性横盘状态，未来市场预期的修复需要更精准的政策呵护。

各级城市分化明显

从亿翰智库监测的40城数据来看，3月全国商品住宅销售面积为1640.6万㎡，同比下行47.6%，环比上行27.1%。

3月，北京、广州和深圳住宅成交量相比2月均有不同幅度的回暖。其中，北京成交量为61.1万㎡，环比增长85.2%；广州成交量为57.1万㎡，环比增长3.7%；深圳成交量为32.4万㎡，环比增长48.8%。不过，上海则是成交量下降的城市，成交76.7万㎡，环比下行31.0%，或因疫情影响使线下售房活动受阻，从而导致成交下行。

亿翰智库指出，3月三四线城市成交量也有所恢复，但是恢复力度明显不及二线城市，甚至部分城市成交量仍处于环比下行的趋势。原因有三点：即三四线城市的市场需求已经得到充分释放，仅有刚需的市场无法撑起成交量的增长；部分三四线城市取调控政策限制购房，对市场有一定的抑制；吸引人口流入的能力相对较差，只靠本地户籍人口难以拉动市场热度回升。

总体来说，亿翰智库认为，3月房地产市场得到相应的修复，但是不及2021年同期，且各级城市已经出现明显的分化。一二线核心城市整体表现较为稳定，三四线城市恢复力度稍显不足。但是在调控政策持续松绑的情况下，一二线城市的改善性需求将是拉动住房市场的主要力量。

土地市场冷热不均

贝壳研究院数据统计显示，截至3月30日，一季度全国新增住宅用地供应3755宗、规划建筑面积2.14亿㎡，同比下降约50%。其中，一、二线城市分别下降58%和51%，这主要受部分传统头部房企资金压力较大影响，导致一二线城市土地供应较为谨慎。

土地成交方面，截至3月30日，一季度全国招拍挂出让住宅用地2628宗、规划建筑面积1.45亿㎡，同比下降约58%。

贝壳研究院认为，土地出让的减少受供应与疫情两方面影响，特别是近期疫情的反复对土地出让造成了较大的影响。不过，一线城市由于出让土地品质较高，土地出让金占全国13.6%，较2021年略有上浮，而二线城市土地出让金占比43.7%，较去年下降了10%，二线城市受此轮疫情影响更加明显。

从溢价率角度看，约80%的城市平均溢价率在5%以内，整体较低的溢价率水平反应在土地市场方面。贝壳研究院称，房企拿地能力明显不足，同时也为稳健型房企新增土储提供了有利条件，甚至将影响未来的房地产市场格局。

亿翰智库认为，政策对地产行业的调控是要降低地产行业的风险，实现良性循环，实现居者有其屋的最终目标。因此，在实现合理管控后，行业会慢慢步入正轨，实现更健康的、更长远的发展。

广州：政策不紧反松 部分银行房贷占比上限提升2个百分点

（左宇坤）中新财经2月22日报道，“2022年1月，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。”2月21日，国家统计局发布的2022年1月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，楼市出现止跌信号。

房价环比下降城市个数减少

国家统计局数据显示，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%，一线城市二手住宅环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。

另外，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%；二手住宅环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。

“房价指数出现重要信号，即在此前连续四个月下跌的基础上，1月份数据已经止跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前环比跌幅处于持续收窄态势，后续完全有转正可能，即走出此前房价持续下跌的区间。

值得注意的是，国家统计局划了重点——“环比下降城市个数减少”。即70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有39个和55个，比上月分别减少11个和8个。

“主要原因是房地产政策出现相对宽松、信贷供应量明显增加，以及本轮房价下调速度快导致的春节前后部分购房者看到市场出现性价比较高项目，开始入市。”中原地产首席分析师张大伟解释称。

一线城市率先企稳

“分城市看，环比上月，各线城市价格均修复，一线城市修复较快，1月一线城市新房价格平均环比止跌转涨，重点省会城市及三线城市房价停止下跌或跌幅收窄。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。

1月份，北京、上海、广州和深圳新房销售价格环别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；至于二手房的价格，北京、上海分别上涨0.5%和0.6%，广州、深圳分别下降0.2%和0.5%。

“北京新房、二手房涨幅均位居前列，在当前行业景气度偏低的情况下，北京作为首都城市率先触底回升。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示。

“市场最大的压力城市依然是三四线城市。”严跃进表示，随着三四线城市首付政策调整等利好，后续也有反弹的可能。

信贷政策改善助力“小阳春”

对于1月楼市变化的原因，许小乐认为，去年四季度以来金融信贷环境边际改善促进市场量成交筑底，量的积极表现向价格端传递，减缓了房价下跌压力。

“出现本轮楼市明显下调的核心原因是信贷政策的收紧。政策基本面出现了见底，包括降准等各种有利于刚需和改善购房者的真实需求的政策不断出现。”中原地产研究院统计数据显示，2022年1月来，全国房地产调控政策密集，有接近40城市发布了稳定楼市的政策。

虽然1月受疫情影响，成交活跃度降低，但住房信贷环境持续改善，叠加南宁、自贡、福州等部分城市出台下调公积金首付比例、提供购房补贴等稳楼市政策，均带动市场预期改善。

报告认为，2月房贷利率下降空间加大，放款周期加快，预计后期信贷环境保持宽松；支持性政策可能由公积金向商业传导，政策调整由低能级城市向高能级城市过渡，利于实质性降低购房成本、释放购房需求。

严跃进认为，随着市场交易的复苏，后续价格方面也会有积极的表现，即不会过快下跌。总体上“政策底-市场底-企业底”的传导机制很清晰，后续市场基本面有进一步趋好的可能。

“随着房贷逐渐缓和，市场在2022年3-4月有望逐渐企稳。”张大伟认为。

牛年伊始，一波政策“洗礼”过后， 购房 门槛变相加大，主要城市的 楼市 走向何方？和讯 房产 在节后第一时间对深圳、北京、上海、广州、南京、成都、郑州等热门城市展开调查，为大家展现严控之下的楼市众生相。

历经两个多月的政策收紧，广州房贷政策终于迎来利好。

日前央行广州分行、广东银保监局发布消息， 表示将要对辖内（除深圳外）第三档、第四档银行 房地产 占比上限、个人住房占比上限分别提高2个百分点、2个百分点；2.5个百分点、2.5个百分点。

这是继2020年年底央行对银行业金融机构房地产占比、个人住房占比提出超出管理要求之后，第一次的省级范围调整动作。

01

额度略微宽松 实际影响不大

消息显示，此次房贷考核调整主要为广东辖内第三档、第四档、第五档地方法人银行业金融机构，第三档中资小型银行和非县域农合机构房地产占比上限、个人住房占比上限分别为24.5%、19.5%；第四档县域农合机构房地产占比上限、个人住房占比上限分别为20%、15%；第五档村镇银行房地产占比上限、个人住房占比上限分别为12.5%、7.5%。

相关银行负责人对和讯房产证实了该政策的真实性。

此次房贷上限占比提高针对的是第三、四档银行，分别指的是中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。而像四大行等属第一档的中资大型银行和招商银行(600036,股吧)等中资中型银行并不包括在内。

据银保监会发布的截至2020年6月末的银行业金融机构法人名单，第三档、第四档涉及的广东省内银行主要包括：广州银行、东莞银行、华兴银行、南粤银行、珠海华润银行、梅州客商银行、广州农商行、东莞农商行、佛山农商行、顺德农商行、南海农商行等。

从去年12月31日央行公布的全国各大银行房贷占比上限显示，第一、二档银行房地产和个人住房的占比上限相加达到了50%以上。根据公开数据，截至2021年1月末，广东全省余额为20.12万亿，如果剔除深圳的7万亿，则大约13万亿。

如此看来，即使增加第三和四类银行房地产比例，可增加的额度也不会太多。

银行相关人士告诉和讯房产，从可增加额度看，此次银行房贷考核上限调整对市场整体影响并不会很大。

关于此次房贷考核上限提升，业内专家向和讯房产表示，“银行放款额度会略微宽松一些，对于当前在焦虑的等待放款的人来说是一个好消息，相信放款速度会有所加快。”

02

政策趋向收紧 房贷利率或再提升

自2021年开局以来，广州房地产政策接连调整。从之前广州四大行房贷利率的整体上调，金融端加码；再到前几天的新规出台，严查经营贷、消费贷等各类违规流入房地产市场的。大环境虽然多变，但整体上来看政策收紧是大势所趋。

春节前，广州房贷利率经历一次大范围的上调，同时受额度控制影响，广州多家银行放款时间延长，部分银行表示放款市场将延长至半年。

据早前和讯房产调查显示，广州四大行房贷利率整体上调，从原来的LPR+40BP上调至LPR+55BP，而二套房利率则上调至LPR+75BP。除了四大行的统一行动外，招商银行也与四大行保持一致基调，首套房在LPR基础上上浮50BP~55BP。兴业银行(601166,股吧)和光大银行(601818,股吧)首套房房贷利率则均为5.2%，远高于五年期以上LPR的4.69%。

近日，和讯房产从银行工作人员处了解到，接下来广州的房贷利率又将调整，目前正在讨论中，但整体是调高房贷利率。

政策趋紧从广州 房价 端可窥见苗头，据国家统计局公布的《2021年1月份70个大中城市商品 住宅 销售价格变动情况》数据显示，1月广州 新房 市场房价同比上涨5.9%， 二手房 市场房价上涨8.7%，涨幅居全国前列。

最新市场表现方面，广州楼市并未因政策收紧出现大面积的降温。和讯房产从多方求证到，总的来看，广州楼市还是利好的基本面。新房、 二手房房价 均有上涨。从区域的角度来说，像天河、海珠、番禺等中心地段房价涨幅偏大；而像花都、从化、南沙等区房价浮动不大，增城区房价上浮较小。

“以前等一个月左右，现在放款要等2-3个月，很多新的银行已经排满了。”

现在来看，购房者们的 买房 热情不减。但随着政策维护市场稳定的脚步，广州房地产市场也会逐渐步入冷静期。

有业内人士点评此次考核上限提高的通知提到，“有关部门不想将货币端的水龙头拧得太紧，维持整体市场的平稳仍是目前最要紧的事情。”