二手房重置成本_二手房重置成本法

2024-10-02 07:25:08

1.购买二手房如何预防房屋被抵押

2.房产增值税如何征收

3.买房子到底是新房子好，还是直接买二手的好

4.二手房置换如何首套变首套？

5.二手房转让过户不能提供原时土地增值税可按照什么标准税

二手房重置成本_二手房重置成本法

买房子哪一方交税具体如下：

1、契税（买方缴纳）：普通住宅按买价征收1.5-2%；90平米以下首套住房按买价1%征收；非普通住宅按买价征收3-4%征收（普通住宅应同时满足三个条件，住宅小区建筑容积率在1.0以下；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍为普通住宅，否则将按非普通住宅对待。）；

2、营业税（卖方缴纳）：取得房产证未满5年按房价的5.5%收取；

3、个人所得税（卖方缴纳）：按1%或交易差价的20%收取；

4、交易费：6元/平米，双方各付一半；

5、登记费：80元，买方缴纳；6.如果是通过中介交易的，还需要交纳一定的中介费，由于目前各中介公司的收费各不相同，这需要您具体咨询相关的中介公司。

二手房房产增值税征收的方式如下：

1、能够提供购房的，可减除以下项目金额：取得房地产时有效所载的金额、按所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额、按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金、取得房地产时所缴纳的契税；

2、不能够提供购房，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：取得国有土地使用权时所支付的金额证明。中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认。

综上所述，现在买房子要交个税，个人所得税是对卖房者取得的所得征收的一种所得税，所得税按全额的1%或差额的20%缴纳，由卖方承担，若是五年外的唯一普通住房减免。

法律依据：

《城市房地产转让管理规定》第七条

房地产转让，应当按照下列程序办理：

（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；

（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；

（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；

（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；

（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

购买二手房如何预防房屋被抵押

新房相对划算，首先是二手房随着房龄的增加，设计的产品不太符合现代人的居住习惯。所以以后出手相对困难，同时南京市场上出现了比较普遍的倒挂情况，二手房价格高于限价的新房，所以投资新房划算。

房产增值税如何征收

一、购买二手房如何预防房屋被抵押 ? 1、要找一个正规的中介公司。 2、可以到房产部门查询相关档案。房产部门备有房产档案，每处房屋的抵押.买卖等“档案”都可以查询得到，这样市民就可避免买到抵押房等。 3、买房者在买房时要仔细察看房屋产权证。一般情况下没有抵押的房子在房产证的“他项权”(即在房主的名字、坐落地址、面积等内容的下放)一栏里是空着的如果是抵押房在房产证上都有记载。所以从房产证的“他项权”一栏里看是否有登记就可以知道是不是抵押房了。 4、在签订合同时把抵押房情况列入合同条款中，在卖家违约时作为索赔的依据，以保证买房者的合法权益。 5、要求在签完合同后立即过户。若购买的是2年以上的商品房，可以立即过户，不用缴纳营业税之类的附加税款。经济适用房选择在5年以上的，按照相关规定5年以上经济适用房可以过户。二、个人住房抵押风险分析 1、信用风险信用风险是个人住房抵押风险中最基本最直接的风险。信用风险一般包括以下几种形式： (1)被迫违约。被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房合同进行违约的行为。 (2)理性违约。理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行合同还款的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。 (3)提前还款。提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还的行为。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且期限不变、提前部分还款的同时缩短期限三种类型。提前还款一般有两种情况，一种是当借款人收入有了较大提高，资金富足，希望提早结束时，就可能发生提前偿还贷行为。另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为也有可能发生。提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。 (4)恶意骗贷。一般称其为“按揭”，是一种欺骗行为，主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构的行为。其主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或者进入资本市场，导致商业银行信用风险。 2、抵押风险 (1)抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。 (2)抵押物价格风险。包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价格下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。 3、利率风险利率风险是指金融市场利率波动导致存利差缩小，甚至出现利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。目前我国的商业银行的个人住房抵押利率缺乏灵活性，只能随着央行对利率的调整而相应变动，而存款利率却可以根据国内外经济形势随时进行调整。根据我国利率政策的规定，如果利率下调，定期存款利率按存入时的利率即原较高的利率执行，而必须在执行期满一年时改为降低后的利率，这样实际上由商业银行承担了绝大部分的利率风险。如果银行发放新的个人按揭用的是早期利率水平较高时的存款来源，那么其经营就有可能亏本。如果利率上调，与存款利率增长幅度相比小，这样就有可能减少银行的获益。 4、流动性风险流动性风险是指商业银行持有的住房债权不能及时足额变现遭受的利益损失。流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。个人住房抵押属于中长期，具有较大的风险性。从美国的次贷危机可以明显看到这种风险的威力，不仅是波及银行业，甚至整个金融业都受到影响。所以我国的银行也要防范这种风险。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题，因此商业银行面临着及时变现的风险。 5、管理风险在各大商业银行激烈竞争的局面下，存在一系列的信贷管理风险，有以下几种具体表现。第一，商业银行在个人住房抵押上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额。第二，个人住房抵押业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程。第三，熟悉个人住房抵押的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展。第四，个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系。 6、操作风险操作风险是由于内部程序、人员和系统的不完备或失效，或由于外部造成损失的风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低标准和担保条件，借个人住房抵押为名违规开办个人股票质押等高风险业务;二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。基本上房屋被抵押但是业主还不知情的，这种情况都是发生在二手房交易的过程中，很少有正规的商品房交易会发生类似纠纷。业主在买了房以后才知道自己购买的这套房子早就已经被原来的业主给抵押出去了，要避免这种情况还是在签购房合同之前要对该套二手房有一个清晰的了解，特别是到房管局要先查询一下。

买房子到底是新房子好，还是直接买二手的好

买房是一件大事，不仅仅是从房屋的选择和装修方面考虑，我们还要处理各种繁杂的手续，房产增值税就是其中一种令人头疼的东西。那么接下来小编就为大家介绍一下关于房产增值税几个方面的内容，其中包括房产增值税的征收方法和房产增值税的计算方式，希望下文的相关内容可以给大家一个帮助。有意向在未来一段时间内购买二手房的朋友们不妨结合自身的实际情况做好相关学习工作。

一、房产增值税如何征收

增值税的征收方式：

第一步

核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。

第二步

减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房，二是不能够提供，但能够提供房地产评估机构的评估报告。

1、能够提供购房的，可减除以下项目金额：(1)取得房地产时有效所载的金额

(2)按所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额

(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金

(4)取得房地产时所缴纳的契税。

2、不能够提供购房，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：

(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明

(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认

(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

二、　房产增值税计算公式

按房屋租金计算的，年房产税=年租金*12%;按房产原值计算的，年房产税=房产原值*(1-减除比例)*1.2%

依据《中华人民共和国房产税暂行条例》

第三条房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

以上我们为大家介绍了关于房产增值税的两个方面的内容，其中包括房产增值税的计算公式和房产增值税的征收方式。通过以上信息，我们了解到依据有关条例规定，公民有义务根据相关公式计算房产增值税并上交国家。有意向购买二手房的朋友们不妨结合上文的相关信息做一个系统全面的学习，这样可以减少我们在买房交接有关手续时不必要的麻烦。

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二手房置换如何首套变首套？

各有各的优缺点，要根据购房者实际情况来决定。

新房和二手房的区别可以从户型设计、小区品质、周边环境、交易流程等方面有不同：

1、户型设计：

新房普遍户型面积较大，单价较高，总价自然不菲。尤其是位于市中心区域，大面积房源占到很大的市场份额，这也导致购房成本大增。而二手房的价格更为多元化，选择面更宽，有不少建成时间并不算太长的二手房，其单价也要低于周边的新房，相对来说实惠得多。所有新建楼盘外观都具有自己独特的个性，追求新潮；室内布局比较合理，符合现代人的居住理念。相对有些年代的二手房则外观传统单调，主要从满足居住功能出发，因此千篇一律；同时室内布局也难以让人满意，如空间狭小，功能简单等，甚至有些房间没有窗户，连光都成问题。因此从楼体外观、室内布局来看，新房优势明显。

2、小区品质

现在新房大都主打服务牌，物业配套设施相对较成熟，如小区绿化环境、保安巡逻、停车位的管理、电梯间的服务等方面都较为完善。同时，在聘请物业公司时，往往也会选择那些信誉好、服务品质高的公司。而二手房相对差一些，小区绿化一般，同时社区内车位缺乏，十分拥挤；物业管理都是由一些规模较小的公司来管理，管理水平有限。

3、周边环境

随着市中心内可供开发土地的缩减，越来越多的楼盘均开发在偏远区域，大多数二手房由于建成时间较早因此多分布于城市中心区或较成熟商圈内，地理位置也就自然优越些。因此，单从地理位置因素考虑，二手房占有较大优势。目前都是楼盘开发在先，而商业配套在后，一般说来，尤其是建在偏远区域的新房，其市政配套、商业设施、氛围等并不十分成熟，有待进一步开发与完善。而二手房凭借其占据城市中心区的有利地势，整体商业氛围、购物环境、生活气息等是十分浓郁。

4、交易流程

大部分购房者还是会选择购房，那么选房时能否顺利办下就是必须考虑的一个大问题，通常新房的审批相对容易，尤其是对于不急于回款的大开发商。

而二手房一方面部分卖主急于回款换房，另一方面房龄问题也会在一定程度上影响审批，从这点来看，选择新房的办理相对容易。

二手房转让过户不能提供原时土地增值税可按照什么标准税

一、二手房置换如何首套变首套？

不能，除非你卖了现在的房子再买房才算作首套房，否则会算作二套房。

二、两套二手房相互置换手续怎么办？

2、接下来就是两屋的房主，也就是说房产证上面写的谁的名字，就必须出面到房管局去办理过户的手续。然后要进行产权的姓名变更，双方最后要达成一致的协议，避免后续出现问题。

3、之后要各自拿到新的房产证，这还没有完，这只是产权的过户，还要将房子的水电煤气等其他东西办理一下过户，就完成了互换的过程。

房屋置换应缴税种及税率是什么?

1、土地使用权交换、房屋交换,交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的,免征契税。

2、个人以房换房除契税外还涉及营业税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、土地税等6个税种及费附加和地方费。交换双方按照各自房产的评估价格计算交纳印花税、营业税、个人所得税、城市维护建设税及费附加和地方费由卖房者缴纳。

3、出卖方:营业税及其附加约2.55%,满5年免,不满5年全额征收。

4、个人所得税按转让收入1%,满5年且家庭生活用房免。

5、交易手续费：6元/平方米。

6、购买方:契税首套房1.5%。

7、公告费：100元

8、房产登记费(过户费)：180元。

房屋置换的风险有哪些?

1、制度风险。

因监督部门介入的时间点、上级行在置换前、中、后如何进行全过程指导和监督均未明确，也未出台《固定资产置换操作实施细则》。无论从时间上还是从内容上，都存在制度的明显滞后。由于现有固定资产置换制度不健全和监督配套机制不完善，还容易引发道德风险。

2、信用风险。

房屋置换项目从到实施一般需跨越2-3年，过程环节较多，受外界影响因素较大，一旦某个环节发生变数，都可能导致置换行权义受到影响。

3、法律风险。

据了解，由于大部分置换行在招投标前就已经选择好了开发商，故在招标中难免不出现为某一特定投标者量身定做招标文件，或事先向投标人泄露标底，排斥其他投标者现象，难逃串标嫌疑。

4、资金风险。

房地产开发周期一般需3-5年，有的置换项目从项目新址建设、补偿、旧址开发前后预计投入近亿元，且时间跨度长，需要经济实力相当雄厚的企业支撑，从这方面看，给置换项目终结果带来很大不确定性。

5、评估风险。

资产评估方法包括现值法、重置成本法、现行市价法和清算价格法四种，对同一标的选择不同的评估方法，评估价差别甚大。即使选择同一方法，因选择不同参照物或选择同一参照物不同时点评估价也相差甚远。因此在对置换房屋进行价值评估时容易出现价值评估的随意性。

6、管理风险。

组织管理不到位。监督检查流于形式。合同管理欠规范。基建专业人才缺乏。

三、互换房产如何办理

直系亲属之间房产的转名，当然是用赠与的方式最经济，所以建议你们互相赠与房产，具体情况如下。

总体政策法律导向：

直系亲属之间自愿变更房屋、土地权属，一般不涉及资金或其他权益的往来，明确为赠与行为的，不能简单视同于买卖、交换行为，有必要给予减免的照顾。

房产赠与的步骤：

第一步签约：赠与人与受赠人签订赠与合同（赠与协议、赠与书等），确立双方的房产赠与关系；

第二步公证：赠与人及受赠人到公证处（注意：一定要到房产所在地的公证处）办理赠与公证，也有在公证处签订赠与合同的；

第三步评估：赠与双方共同向房管部门申请对房产估价，房管部门将对房产进行评估并出具评估报告；

第四步交税：赠与双方到房屋所在地税局按照规定交税，提示可以申请免税(免的是营业税等)；

第五步过户：也就是申请办理房屋所有权转移登记手续，由赠与人和受赠人双方共同到房地产管理部门申请变更登记，注意应当携带下列证件资料：①申请书；②有关当事人件；③原房地产产权证；④赠与书及公证书；⑤契税收据；

第六步交房：赠与人将房屋交付受赠人。

房产赠与的税费：

房屋转让主要课征营业税、个人所得税、契税、印花税。直系亲属之间房产赠与，依据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)有关规定，个人将房产无偿赠与子女的，暂免征收营业税；对当事双方不征收个人所得税。根椐《广东省契税实施办法》规定，广东省契税税率为3%；从2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

简而言之：营业税、个人所得税、契税、印花税四个税种中，直系亲属之间赠与房产只征收3%的契税，其他全部免征。

四、同一幢楼的二套房互相交换要办啥手续？

同一幢楼的二套房互相交换，要过户的话，每套房都都需要按规定交纳税费，如果仅双方签订一个互换协议，产权不过户的情况，双方你情我愿就可以了，不用交税，也不更名。

一、凡能够提供购房的，扣除项目金额按以下标准确认：

（一）取得房地产时有效所载的金额；

（二）按所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；

（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；

（四）取得房地产时所缴纳的契税。

二、凡不能够提供购房，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：

（一）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；

（二）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；

（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。