卖二手房注意事项和攻略_卖二手房有什么讲究和忌讳
1.二手房交易四大忌讳有哪些?
2.二手房的床为什么不能要二手房交易注意什么
3.知道的说说二手房风水最忌讳什么
4.做销售卖房说话的技巧有哪些
5.二手房分水忌讳什么?这些禁忌有讲究
二手房最忌讳的七种房:卖家无法提供房产证、未经全部产权人授权出售、被有关部门查封、扣押的房产、违章建筑、危房、存在超标未经过处理的房改房、小产权房。
1、卖家无法提供房产证
没有房产证就意味着无法过户,得不到房产的实际使用权。只有房产证能证明房屋归属,如果买没房产证的房子,要承担很大风险,权利也没有保障。
2、未经全部产权人授权出售
如果房子有多个共有产权人,买房一定要征得所有共有人同意。若有一个产权共有人不同意卖房,则该买卖合同无效。即使完成了过户,之后产权人追究起来,你也只能退房。
3、被有关部门查封、扣押的房产
被查封、扣押的房子是无法交易的,因为产权已经不属于个人,需要纠纷得到解决,解封或解除扣押后,房子的交易才属于合法行为,才会得到法律保护。涉及诉讼房屋被保全,查封周期会很长,房屋被查封期间无法过户。
4、违章建筑
违章建筑分两种情况:一种是未取得合法的土地使用权;一种是合法取得但未取得建设规划许可证等相关批准文件。如果房屋有违建,按照有关规定,在违建拆除、恢复原样之前,房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押的。
5、危房
被鉴定为危房的房产,已经失去了居住的价值和意义,购买这类房屋不仅没有任何价值,也会让财产和人身安全得不到保障。
6、存在超标未经过处理的房改房
房改房是单位给予员工的,面积是根据员工的行政级别、工龄等因素确定的,在二次转让时如果原来的产权单位认定超标,则必须先将超标问题处理完毕才可以上市交易。
7、小产权房
小产权房只有一纸不具备任何法律效应的合同,相当于花一定金额购买了房子的实用度,但建筑用地实质上属于集体,若以后遇到拆迁,仅有使用权的人是无法取得赔偿的。
二手房交易四大忌讳有哪些?
二手房入住晚忌讳
1、多照镜子
古语有云:人有三魂六魄,照镜子固然不能让这三魂六魄离自己远去,但是有可能在这个过程中勾起原房东的诸多往事,乃至于在其中发生的种种离奇故事,这在风水学中叫做:勾前驱后,会对二手房新主人的运势产生很大的阻碍,所以,二手房入住晚不能多照镜子。
2、不睡
很多人入住晚太兴奋,根本难以入睡。这样的感觉是正常的,但一般也会因为搬家的辛苦而在之前睡着。如果在之前还不能入睡,在风水之中也是有说法的:隔夜无魂可夺魄,偏向福禄取双寿。也就是说,在二手房入睡的夜到还不睡觉很有可能对健康运势产生严重影响。
3、大动干戈
所谓同室操戈,缘起于兵戈争斗,兄弟相残,却在风水之中广有所用。这样的风水在很多人家同样存在。住进二手房的晚,一定不能在家中舞弄刀剑之类的利刃,这些利刃会对二手房本就孱弱的风水产生割裂作用,让自己的运势走下坡路。
二手房的床为什么不能要二手房交易注意什么
买二手房的四大忌讳:
1、不对房屋周边设施环境做调研:买二手房最忌讳的就是盲目做决定,不对房屋的周边设施和环境做详细的调研。
2、不对产权问题作全面了解:房屋的产权是最重要的,有些人因为没有了解清楚产权问题,在入住之后纠纷不断。
3、未详细查看合同,着急交定金:合同的条款是必须了解清楚的,有些合同存在着争议,在有问题的地方,需要向专业人士请教。
4、未查看屋内设施就急于入住:有些二手房不仅价格便宜,而且还是精装修的,这种的二手房是很受人欢迎的,不过在入住之前也要检查清楚,室内的布局是会影响到住宅的整体气场的。
二手房买卖的注意事项有:
1、需要求卖方提供合法的产权证书正本,以及业主的原件、房产证原件等。
2、查询产权证的真实性,包括查房产的基本情况,抵押情况及查封情况等。
3、了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长等。
4、二手房交易注意事项之土地情况是否清晰,二手房交易注意事项之房屋产权是否明晰,二手房交易注意事项之房屋手续是否齐全,二手房交易注意事项之交易房屋是否在租,二手房交易注意事项之房屋是否合法,二手房交易注意事项之市政规划是否影响,二手房交易注意事项之物管费用是否拖欠,二手房交易注意事项之单位房屋是否侵权,二手房交易注意事项之中介公司是否违规,合同约定是否明确。
知道的说说二手房风水最忌讳什么
近几年来房产的价格变动十分巨大,而这些房屋类型之中,改动较大的肯定是新房,所以之前有购房想法的人,基本上都把目标放到了二手房交易上,二手房的交易进行相较于新房来说难度提高是很巨大的,而在二手房的一些物品获取上,也确实不能全都要,那么二手房的床为什么不能要?二手房交易注意什么?
二手房的床为什么不能要
如果是二手房,而又恰恰使用原来主人的床,对男女感情不利。这一条要特别提醒,与此相关的是,有人睡沙发或者是沙发床:白天来人坐沙发、晚上自己拉开沙发当床睡觉,结果男女感情越来越衰。
1、旧床容易留下上一任床主的气场,很容易影响现在的使用者,因此,我们在选择床的时候,尤其要注意不能用别人睡过的床。如果床的上一个主人是因病过世,你睡在同一张床上,那个不好的磁场依旧存在,沉香会将前者的病符及坏风水过渡到你的身上,使你健康受损。即使那张床的前任主人并没有因病过世,而是因某种原因换了新床而放弃旧床,这样的床也是不宜选择的。
2、因为,前任主人所留下的风水效应依然存在,其所特有的气味、病菌等不利因素,会对你造成一定的影响。因此,在选撵床时,最好是根据自己五行需要买一张新床。
二手房交易注意什么
1、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,因此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。以免产生不必要的法律纠纷。
2、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可买卖不破租赁,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买房人及中介公司忽视,也被许多卖房人利用从而引起较多纠纷。
上述内容主要所描述的就是小编对于二手房的床为什么不能要?二手房交易注意什么的具体介绍,二手房的售卖相较于新房会比较复杂,但是二手房不管是家具还是装修,基本上都做好了,所以也是节省了很多事情,但有些物品可以留,有些物品一旦是留下来,对于自己的影响会特别大,甚至于日后都会无法正常生活。
做销售卖房说话的技巧有哪些
不宜购买的房屋户型有哪些?
1、 三角形的房子
当我们在学习数学的时候可能都听过“三角形具有稳定性”这句话,但这并不适用于风水学,在风水上,三角形户型的房屋就意味着不稳定,不利于居住者家庭气氛的营造,因此不宜购买。
2、 有尖角的房子
房屋户型强调必须方正,这才有利于居住者的运势,但若是房屋有尖角,则代表有煞气,这就可能会影响到居住者的运势,并且容易引起家庭争端。
3、 走廊式的房子
房子都讲究“聚气”,如果房屋户型是走廊式的,南北贯通,那就可能让居住者的财运无法凝聚起来,而且走廊式的房子多狭窄,居住者的日常生活也会受到影响。
4、以前住户反映的是不良信息,也就是多有意外、疾病之灾,或者非正常死亡过人的旧宅。
5、房子坐空亡线的,及无法化解之煞等。
二手房分水忌讳什么?这些禁忌有讲究
销售话术其实就是说服技巧,销售员通过信息传递,让对方改变观点的过程。下面我整理了做销售卖房的说话技巧,供你阅读参考。
做销售卖房说话的技巧
1作为销售人员,最大的一点忌讳就是以貌取人。不要根据客人的衣着打扮来暗自揣测其是否能够有购买力,如果以势力的眼光和态度来对待客人,那么毫无疑问,你将会失去一个甚至他背后更多的潜在客户。
2对所要销售房子的各个户型都有很透彻的了解,当客人问起任意一种户型时,都能够很快速地在脑子里调出相关资料,比如几室几厅,南北朝向,公摊面积等等。
3不要一开始就滔滔不绝地一直推销某一种户型,这是很让人反感的做法。要认真听听客户的要求,比如是想要错层的,还是复合的,喜欢临街的,还是靠里面些的?综合这些信息,来给出最符合客人要求的户型。
4介绍房子时,可以多 说说 优点,比如低层房让老年人行动方便些,高层房空气质量好些?绝对不能对房子的硬伤或很明显的缺点做出虚的掩饰,有时候坦陈实情,反而更能赢得客人的好感。
5如客人无法当场拍板,销售人员不能流露出不满。可以主动送上户型介绍资料,请客人带回家仔细研究思考,并且送上自己的****,表示可以随时与自己联系。
二手房销售五个技巧
二手房 销售技巧 1、低调承诺,超额兑现。要建立信誉度,不要做出你不能兑现的承诺。君子一言,驷马难追。
二手房销售技巧2、关注小事情。要养成快速回电话、回邮件和做出其他回应的习惯。跟进,跟进,再跟进。
二手房销售技巧3、与客户保持联系,并做好记录。花些时间来记录会议和电话交流的相关内容。保留一份客户服务的书面记录?-当客户被重新分配给另外一位客服代表的时候,这种做法就非常奏效。
二手房销售技巧4、给客户发送促销礼品。比如印有你公司或联络电话的咖啡杯、日历等。
二手房销售技巧5、建立一个反馈系统,来了解客户是如何评价你提供服务的质量和数量的。服务不是由你预先设定和想象的,而是取决于客户是如何感知、如何评估它的价值的。对于客户服务而言,客户的感知说了算。
做销售卖房说话的报价技巧
1、高低趋向报价
这是针对讲究身份、地位的客人设计的,这种报价法首先向客人报明饭店的最高房价,让客人了解饭店所提供高标准房间及与其相配的环境和设施,在客人对此不感兴趣时再转向销售较低价格的客房,我们接待员要善于运用语言技巧说动客人,高价伴随的高级享受,诱使客人做出购买决策,当然,所报价格应相对合理,不宜过高。
2、低高趋向报价
这种报价可以吸引那些对房间价格作过比较的客人,为饭店带来广阔的客源市场,这种报价法有利于饭店的竞争优势。
3、排列报价法
这种报价法是将饭店所有现行价格按一定排列顺序提供给客人;即先报最低价格,再报最高价格,最后报中间价格,让客人有选择适中价格的机会,这样做,饭店既坚持了明码标价,又维护了商业道德,既方便客人在整个房价体系中自由选择,又增加了饭店出租高价客房,获得更多收益的机会。
4、选则性报价
用此类报价法要求总台操作人员善于辨别抵店客人的支付能力,能客观地按照客人的兴趣和需要,选择提供适当的房价范围,一般报价不能超过两种以上,以体现估量报价的准确性,避免选择报价时犹豫不决。
5、利益引诱报价
这是一种对己预订到一般房间的客人,取给予一定附加利益的 方法 ,使他们放弃原预订客房,转向购买高一档次价格的客房。
6、弱化价格重要性报价
此类报价是将价格置于所提供的服务项目中,以减弱直观价格的分量,增加客人购买的可能性,此类报价一般由总台接待人员用口头语言进行描述性报价,强调提供的服务项目是适合于客人利益的,但不能太多,要恰如其分。
7、灵活报价
灵活报价是根据饭店的现行价格和规定的价格浮动幅度,将价格灵活地报给客人的一种方法。此报价一般是由饭店的收益管理中心决定,根据饭店的具体实际情况,在一定价格范围内适当浮动,灵活报价,调节客人的需求,使客房出租率和经济效益达到理想水平。
销售时卖房的说话6大技巧
1.如意卖房第一招:不要用 经验 估算的方法给房子定价
房屋交易时,买卖双方的焦点都集中再房价上,房主总觉得价格已到了底线,可买家却偏偏不领情。因此,在卖房前,为房子做一个准确的价格评估是非常必要的。影响房价的因素有很多,而房主们却大多利用经验来估算房价,这样估算出来的房价带有很大的模糊成份,很难保证卖房收益的最优化。
要合理评估房价,建议房主从住宅的地理位置、交通状况、建筑年代、建筑形式、建筑质量、房型结构、物业管理、社区环境、生活设施配套等9个方面、60多项指标来对房子进行全方位的评测。然后,参照同区域同类住宅的当期平均售价和当期供求状况等,为房子测算出一个性价比最优化的售价空间。
对房主来说,这是一个如意的价格空间;而对于买家来说,这是一个合理的价格空间。以这样的价格空间为基础,房子不仅能卖出好价钱,而且还能更容易卖出去。
2.如意卖房第二招:情人眼里出西施
当前二手房市场的供求关系决定了房价的主导权掌握在房主手里,但最终掏钱的还是买家。俗话说,情人眼里出西施,房子越符合买家的需求,在他眼里价值就越高;房主也就越能卖出如意的价格。因此,要想将房子卖出好价钱,找对买家是关键。
所谓找对买家,就是找到那些家庭生活的习性需要与房子的品相特点相互适合的买家。要做到这一点,首先要弄清自己的房子最适合什么样的家庭生活习性和需要;然后再弄清有着这样需求的卖家主要分布在哪些群体里;最后找到他们,把房子卖给他们。
这样,通过对买家进行正确的群体辨识和定位,房主就可以找到最看重自己房子的?那一个?,让房子实现?情人眼里出西施?的效果了。
3.如意卖房第三招:凸显房子的迷人三围
找对了买家,接下来要做的就是怎样在买家眼里为房子增添魅力了。世上没有完美的女子。你感觉一个女子很美,是因为你的目光被吸引到她身上有魅力的地方去了。
房子也是如此,要想将房子卖出好价钱,就要让买家从心里喜欢你的房子,所以这就要发掘出房子的魅力点,并且让这些魅力点深深地吸引住买家的心理视线。
卖房时,若能对房子的魅力点也即主要的增值因素进行突出的展现,定能让房子在短时间内迅速升值。因此,房主需在了解房子的基础上,在专业人士的协助下,挖掘房子的优势,让买家爱上你的房子。
4.如意卖房第四招:抹去房子的鱼尾纹
找出了房子的主要增值点之后,还应找出房子的主要抑值点,围绕它们做一些改善性 措施 。这对房子的某些瑕疵可以产生有效的掩饰作用,从而提升房子的受欢迎程度。
如:房屋若光较差,可用重刷白墙、安装镜子的方法进行补救;房屋若通风较差,可适当在光处摆放简洁的绿色植物等。想要房子卖出好价钱,房主一定要从房子的细处着手,给买方留下好的印象。
人抹去眼角的鱼尾纹,马上就会年轻漂亮许多。?房子也是如此。
5.如意卖房第五招:不断长大的金元宝
一个人买房,不仅只是为了居家生活,同时也是一项投资,并且是一项数目不小的投资,因此,在房屋交易的过程中,房主应将房子的未来升值潜力当作一张重要的牌,来增加自己谈判的砝码。
从房屋增值的角度入手,对自己的房子进行投资分析,用令人信服的数据,让买家意识到他买到的不仅只是一套房子,更是一个在不断长大的金元宝。这可以使买家对房产增值予以重视,在一定程度上减轻房价给买家带来的心理压力,促进房屋快速成交。
6.如意买方第六招:把房子变成心灵鸡汤
谈判是二手房交易中的一个关键环节。对于卖家来说,谈判的目标只有一个:将房子卖出好价钱,并且尽快地卖出去。要想实现这个目标,房主在谈判中需要学会一个沟通的技巧:把房子变成买家的心灵鸡汤。
因此,在陪伴买家看房和交易谈判的过程中,不应该就房子论房子,而应该站在家居生活的角度,对房子的主要增值点进行渲染。换句话说,让买家看到的不是冷冰冰的房子,而是暖融融的未来家居生活情境。这样一来,房子就变成了买家的心灵鸡汤。买家因此会感觉到:你是站在双方共同的立场上来进行平等的沟通。于是,他的谈判立场也就会变得亲近而灵活。双方以这样的立场进行沟通,交易无疑会顺利许多,融洽许多。
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为何有些二手房走进去就会感觉到神清气爽和如沐春风,而有些则感觉压抑和沉闷,坐立难安呢?这就在于风水的格局优劣区别。四方宽敞、正大光明,布置协调格局是住家的之选。接下来带大家了解了解二手房分水忌讳什么。
首先,应该知道卖方出售房屋的原因。更要侧面了解一下卖主是否曾有意外伤亡等不利的情况发生,自购房后运气、事业、家庭等情况得事先打听好。
第二,应该了解二手房的户型格局。若格局不好,对家人的健康会有影响。户型格局不好的包括开门对阳台、室内门对门,厨房门正对窗、厕所门对窗即不聚财的格局,这样的格局在运气正旺时,进的多出的也多,如一旦房运转衰,就会进少而出多而衰败。
第三,应该了解周围环境。购买二手房时,要充分考虑周边环境、邻里关系等相关的问题。孟母三迁,也是由于周围的环境发生了变化。风水要点是天地人和谐共处,因为二手房的小区环境至少比新建小区的脏乱,因此,环境因素对入住后的生活质量好坏有直接关系。本人在勘测过程中也了解到有些房主由于小区的高架建设等的影响出售房屋。
第四,应该了解房运的衰旺。这是重要的环节,也是你入住后运气转好还是变坏的关键。买到房运己衰的二手房,运气可想而知。所以买二手房,看房运衰旺不可掉以轻心。房运的旺衰如何看呢?当然好是请专业的风水师来看。这里可以简单地介绍一下:八运主艮,艮为东北,2004年以后房运较旺的房子一般为大门开在东北、西北、正北这三北方向的房子,包括楼房。其它方向也有房运好的,这就要请专业的风水师来测评了。
第五,装修入住前要进行必要的清理。这个清理指的是风水方面的,也叫净宅。
以下还有二手房应注意的问题:
一、大门与阳台直通成直线,也需要用屏风或玄关隔开,因为前后通透,可以一眼看透大门与阳台,谚云:前通后通,人财两空。并且穿堂风拂动,易令人得病。
二、大门正对电梯或楼梯,是犯冲,本来住宅是聚气养生之所,如今与电梯、楼梯直对,宅内之生气则被其尽数吸去,可谓大忌。补救之法则是在进门处要用屏风或玄关隔开。
三、如果大门口直对走廊,这也是冲煞,走廊越长,对家居越不利,这叫穿心剑格局,若门内无屏风阻隔,则不宜居住。
四、大门不能正对厕门,试想人一进门就见到厕所,则住宅的功能何在?进门的喜气也会变成晦气。另外,卧室门与厕所门也不能正对,卧室与卧室门也不能正对,这些都犯了门冲。
五、住房、客厅或饭厅中,如有横梁切记不可压住床位和坐位,并且天花顶宜高不宜低。
六、住宅内部尽量不要有太多尖角,现代许多高层住宅客厅呈菱形,往往会有尖角出现,不但有煞气,而且令客厅失去和谐统一。若有此种情况出现,宜以木柜或矮柜补添在空角之处。倘若不想摆放木柜,则可把一盆高大而浓密的常绿植物摆放在尖角位,这亦可消减尖角对客厅风水的影响。
现在很多人买二手房多数是出于经济原因来考虑问题的,而忽略了房子风水问题,对购房者来说,这个危险。因为二手房存在着太多的风水问题了。所以在购买和入住之前,该注意的事项还需注意。
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