武汉贝壳二手房地产怎么样_武汉贝壳二手房地产

2024-10-26 16:15:26

1.贝壳卖房中介费是怎么收费？

2.贝壳和链家什么关系

编辑 | 张晓玲

国家市场监管总局罚了阿里182亿那天，贝壳找房（以下简称贝壳）意外抢了热度。

58同城CEO姚劲波指责老对手贝壳也有“二选一”的行为，呼吁国家罚款贝壳40亿。

这究竟是干不过贝壳的竞争对手在恶意攻讦，还是又一个涉嫌垄断的大平台引发众怒？

针对互联网大平台的反垄断如火如荼，作为国内最大的线上房地产，贝壳也被卷入其中。2020年，贝壳GTV（平台交易总额）3.5万亿，仅次于阿里。

华尔街见闻发现， 贝壳在二手房交易中力推独家协议，在多个一二线城市市占率超过50%，且拥有了定价权， 疑似具备了多个垄断的要件。

4月13日，市场监管总局等三部门召集34家互联网平台开会，要求他们自查并整改，是否有“二选一”等垄断行为。贝壳也身在其中。

根据市场监管总局对阿里的处罚书，"二选一"是被罚的关键。

“二选一”即独家协议、排他性协议，禁止用户与其他竞争对手合作。与阿里类似，贝壳也有“二选一”，他们称之为“VIP服务协议”。

多名曾在贝壳上挂牌房源的业主向华尔街见闻表示，挂牌后不久就频繁接到贝壳系（链家、德佑等）经纪人的电话、微信，要求签订VIP协议。

上海人李刚去年12月在贝壳挂牌一套1500万元房产，过了几天，看房客不多，链家经纪人便在微信上给他传来一份“VIP服务协议”，并称一旦签约成为VIP后， 可以获得加大曝光、排名靠前等权益。

李刚向华尔街见闻提供的“房屋出售委托协议VIP版”显示，“ 甲方独家委托乙方出售该交易房屋 ”。 业主不得自行成交或者委托他人居间、代理出售房屋，否则即构成违约。

“我表示不愿签署独家协议后，链家经纪人就说我的房子户型奇葩、品质不够，看房客选择余地很多，以此催促我签协议。”李刚告诉华尔街见闻。

在贝壳找房上挂牌广州房产的王薇表示，她多次接到贝壳经纪人的电话，要求她签订独家委托协议。

“经纪人的话术是， 这片区域80%的成交都是贝壳的 ，你不必找别的中介了，如果不签独家协议，这套房不会被优先推荐，很可能三个月都卖不出去。”王薇说，中介抓住了她急卖这一痛点。

同意签订独家协议的卖房人，可以获得一笔相对房价来说十分微薄的出售保证金，如果贝壳在承诺的时间段内将房子卖出，卖房人需要退还保证金，另付贝壳居间服务费。

“ 我那套1500万元的房子，贝壳承诺一个月卖出，保证金大约是4000元 ，实际上那段时间上海二手楼市行情很好，我没同意签独家协议，几天后就卖掉了。”李刚表示。

另外一些不愿签独家协议的业主，房子信息会被限流，甚至被截胡。广州业主程英因为不愿签独家协议，几个星期房子都无人问津，她愤而下架，找了另一个小中介门店，谈了一个买家。

就在双方准备签约前，出现了戏剧性的一幕。买家向德佑（贝壳系）中介透露了房源信息。这名中介随即发来已经下架了的房源截图，价格还是之前的175万，但却多了调价记录：近期提价25万。

中介对买家说：“你看，这个卖家根本不是诚心卖房。你看上这房子之后，他立马涨了25万！”

但实际上，程英从未调价。意料之中，买家被德佑截胡，拉去看其他房子了。

本应是促进交易的平台，却因为未签署独家协议，交易受到了阻碍。

这种独家协议在贝壳的前身——链家时代就存在。2016年前后，北京、上海多次约谈链家，要求其停止独家代理。

2017年4月， 链家宣布，已在全国范围内暂停VIP房源代理服务 。

但显然，链家重生为贝壳后，独家协议依旧大行其道。多名上海、广州等地的中介告诉华尔街见闻，VIP协议依然存在。

并且，一名上海链家经纪人透露，贝壳的ACN合作模式中，有一个“VIP方”，即跟业主签订独家协议的小中介，可以获得佣金分成10%。

除了C端卖方，贝壳还与合作的中介 签订排他性分销协议。 一份贝壳与小中介的合同显示，在新房销售中，如果“ 自愿”选择仅为贝壳方提供新房渠道销售服务 ”，那么共场项目分佣比例达到85%、独家项目分佣比例达到80%，垫佣比例为100%。否则各项分成相应减少。

业内人士认为，这是将独家协议包装为“自愿”。

上海中夏律师事务所合伙人李晓茂认为，无论进行何种包装，“只要是具备市场支配地位的平台，要求用户签订独家、排他性协议的行为，就是‘二选一’。”

根据《反垄断法》，判定一家公司是否垄断，“二选一”的垄断协议是一种，还有要看它是否具有“相关市场”的支配地位，以及是否滥用。

《反垄断法》第三条本法规定的垄断行为包括：

（一）经营者达成垄断协议；

（二）经营者滥用市场支配地位；

（三）具有或者可能具有排除、限制竞争效果的经营者集中。

市场支配地位，是指经营者在相关市场内具有能够控制商品价格、数量或者其他交易条件，或者能够阻碍、影响其他经营者进入相关市场能力的市场地位。

一般来说，一个经营者在相关市场的市场份额达到50%的，可以推定其具有市场支配地位。

而对“相关市场”的界定，是其中的关键。

国家市场监管总局对阿里巴巴的行政处罚书中，详细论证了阿里在相关市场具备市场支配地位并有滥用行为，其中，对“相关市场”的界定是“中国境内网络零售平台服务市场”，并未包括线下零售。

对于贝壳是否已经取得市场支配地位，业内仍存争议，争议焦点即为对市场界定应是全国市场，还是区域市场。

从全国数据来看，贝壳2020年的新房GTV（平台交易总额）为1.38万亿，占据全国新房交易量的8%；二手房GTV为1.94万亿，占据全国二手房市场约四分之一。

据此，包括贝壳在内的一方认为，全国范围内，贝壳市占率未达50%，并不构成垄断。

而另一方则认为，贝壳是否构成垄断，要看一、二线城市，特别是重点城市的市占率。

“房地产有很强的地域性，比如在北京，贝壳系中介在二手房的市场份额超过了50%，在郑州、天津、武汉、西安、成都，新房市场的分销比例，贝壳系加在一起也超过50%了。”景晖智库首席经济学家胡景晖对华尔街见闻表示。

根据北京市住建委最新一期存量房网上签约月统计，链家2021年3月签约套数达11627套，而排名前十的其他9家中介合计签约了4647套，链家占比已达71%，此外，排名第6的21世纪不动产也属于贝壳系。

一名成都中介业内人士表示，早在2015年链家收购成都伊诚地产后，其市占率就达到50%了，2019年-2020年，贝壳系在成都的市占率超过60%。

事实上，在近期的执法中，区域市场垄断已有相关案例，证明 “相关市场”可以被限缩在单个城市范围内。

4月12日，上海市场监督管理局发布《行政处罚决定书》，对英文餐饮外卖平台“食派士”实施“二选一”的垄断行为，处以116.86万元罚款。

“食派士的规模和市场份额非常小。但在这个案例中，‘相关市场’被界定为中国上海市，‘相关商品市场’被界定为提供英文服务的在线餐饮外送平台，因而认定食派士垄断。”李晓茂说。

此外，美团、饿了么也被法院认定在江苏淮安、浙江温州存在垄断行为。

判决依据是，垄断方利用在当地占有量最大的优势地位，强迫商家签订“合作承诺书”，签订独家协议，否则将上调费率，甚至关店。

李晓茂认为，针对不同行业、不同类型的市场，执法部门会根据具体特点进行论证分析。 贝壳是全国性网站，但不排除相关部门会考虑房地产交易的特殊属性。

只具有市场支配地位但没有滥用，也不足以构成垄断。

而若以区域市场看，贝壳在上海、广州等地已疑似具有市场支配地位，并有滥用行为，比如二选一，以及控制价格。

一名业内人士指出，贝壳式的独家代理，严重降低房产流通效率，易造成房源稀缺的象，同时架空了交易双方自然的价格博弈过程，让中介具有了独家定价权。

广州业主石眉认为，即使没有签独家协议的房源，贝壳也有垄断其定价权的嫌疑。她告诉华尔街见闻，有一次，她去了一个大型小区的Z中介公司，Z公司只有李阿姨看店，她自称已在该小区多年，做惯老街坊老顾客生意。

但李阿姨能提供给石眉的房源并不多，她无奈地表示，街坊委托她放盘，她提供了参考价格。但转眼贝壳却能提供一个更可观的参考价，这让业主快速转投贝壳，不再在李阿姨处放盘。“我在这里多年，那些房子哪能卖那么高，太离谱了。”李阿姨说。

石眉说，贝壳的放盘价格普遍比周边做街坊生意的小中介贵，“业主发现贝壳能开高价后，都不再委托小中介了”。

而贝壳在市场中的定价权，不仅表现在对业主的独家协议上，还表现在它的佣金费率、渠道费率上。

在部分重点一二线城市，贝壳系具备了“控制服务价格的能力”—— 一旦取得头部地位，就开始上调中介费率。

2015年，链家通过并购德佑开启在上海的扩张之路，到2018年时市占率超过20%，在所有中介中排名第一。2018年11月16日，上海链家宣布提高二手房中介费率，提到3%，打破了原先上海维持多年的2%费率。

此后，贝壳深耕的二线省会城市跟进涨价。2019年12月底，郑州贝壳系所有门店宣布上调中介收费标准至3%。今年2月18日起，重庆贝壳系宣布服务费用调整为卖方1%、买方2%，此前则为卖方0%，买方2%。

贝壳系在新房渠道业务上，也能针对开发商有定价权。

2018年四季度起，新房市场普遍低迷，贝壳在多个城市上调渠道费。比如在北京，2017年之前，新房渠道费率在1%以下，从2018年起提到2%-3%，2019年起部分项目达到5%-8%，去化艰难项目达到10%以上。

在天津，2019年因新房市场冷清，贝壳的渠道费普遍高达3个点，甚至8个点、10个点。在合肥，贝壳几乎垄断了新房渠道市场，如果开发商不接受高额佣金费率，客户就可能被洗走。

渠道费疯狂提价，逼得地方出手。2019年11月，天津住建委出台规定，要求天津新房中介的佣金点位最高不超过2.5%；12月，安徽要求新房渠道佣金不超过2%。

多名开发商告诉华尔街见闻，贝壳在许多城市尤其是三四线城市的渠道费，现在仍然很高，8%－15%都有。

中原地产首席分析师张大伟认为，拥有定价权是垄断的标志之一。

律师指出，在相关市场中，“能够控制商品价格、数量或者其他交易条件”并实施了这些行为，便属于滥用市场支配地位，即垄断。

被姚劲波公开抨击后，面对沸沸扬扬的舆论，贝壳并没有为自己辩解。

2月初，《反垄断委员会关于平台经济领域的反垄断指南》正式印发，直指平台经济领域。

在之后的投资者沟通会上，贝壳管理层在回答反垄断指南影响时表示，“贝壳刚刚成立两年多，所在的住房交易市场规模达到32-35万亿元，2018年我们的市占率只有5.3%，2019年达到9.1%，2020年大概达到12%-13%，还有很大的增长空间。”

管理层称，公司符合反垄断指南的所有要求。显然，在此他们将“相关市场”视为全国房地产交易市场。

对于是否涉嫌垄断，在重点城市场市场份额是否超过50%，以及是否存在“二选一”的问题， 贝壳方面对华尔街见闻表示，目前皆无法回应。

贝壳的沉默背后，是它对垄断的复杂感情。垄断，对贝壳这样的平台而言，是一把双刃剑。

三年前，左晖将链家打包，并大肆收购多家中小中介，一起装入贝壳，向资本市场讲述了一个产业互联网的故事，也就是中国最大的在线房屋、ACN（经纪人合作网络）模式。

与2020年的净利润27.78亿元相比，贝壳的股价太贵了。 能支撑贝壳高市值的，只有它的规模和流量故事。

“要获得资本认可，贝壳必须强调市场份额，因而一直取高投入策略，导致它最终往垄断发展，争取获得定价权；另一方面，贝壳又不想撞上反垄断的‘枪口’，因此只能沉默应对。”一名房产经纪业内人士分析称。

这也成为贝壳被一些投资者质疑的地方，投资者担心，目前的贝壳很容易成为下一个被反垄断的平台。

在3月份，贝壳上市后的首份年报出炉后，贝壳的市值一度重回5000亿人民币，而出于对近期反垄断的担忧，以及其他因素，不到一个月，贝壳的市值已跌去1000亿。

（文中李刚、王薇、程英、石眉为化名）

贝壳卖房中介费是怎么收费？

你原来的呱啦哥哥

今天想和大家聊聊一个有争议的话题，就是公寓到底能不能买。

相信大家都或多或少和身边的人讨论过这个问题。毕竟这个问题是很多买家都会遇到的问题。当然，这个问题永远不会有明确的答案。毕竟每个人的出发点不一样，结论自然也不一样。

所以，今天，谷歌站在一个经纪人的角度来分析这个问题。不一定，但希望能给你一些参考和帮助。

写这篇文章的原因也是巧合。偶然刷到几个大V博主发布的，偶然听到同事关于这个问题的争论。正好我最近也想说说这个话题，不为别的，只是想让你知道，你是如何从一个中立者的角度看待公寓项目的。

事不宜迟，我们言归正传。这次先不说优点，先说公寓的缺点。

公寓的一个众所周知、普遍认同的缺点就是升值空间不大。

同地段的公寓相比，房子的升值空间普遍大于公寓。以武汉为例，杨家湾地铁站项目，三金雄楚天地，16年三金雄楚天地最后一期平均单价为13500元/m2，同一项目三金雄楚天地loft公寓同期单价为16000元/m2。截至今日，某贝壳网上三金雄楚天第公馆二手房单价为31000元/

loft公寓二手单价在2.2万/左右。差别还是很大的，相信大家都看到了，我就不说了

太多了。而与三金雄楚天第一墙之隔的国际公寓，原小米公馆当时售价12500元/。现在二手房单价在16000元/平方米左右，有的房子单价甚至和16年的一样。

公寓居住密度高。

大部分公寓产品梯门比都很低，一般一楼十几户起，多则二三十户。但是，电梯配备不够。去年，江夏文化大道某板块出现了12梯120户的夸张梯户比。虽然是商业综合体，但是很多朋友还是觉得难以接受。毕竟这种梯门比对于早中晚高峰真的是一种折磨。而且单个楼层的户数越多，住在里面的人就越复杂。公寓一般是商住两用的，在里面工作和居家的人都是互相影响的。留在家里的朋友不得不考虑的问题是安全和生活环境，工作的人有时会受到周围住在家里的人的制约，导致办公氛围的缺失。这也是事实。

大众攀比是人生病的原始原因之一。

生活成本高。

公寓和住宅相比，一般都是商用的，有水有电，没有天然气。商业水电价格基本上是住宅的两倍，少数项目是人家的水电，但先不讨论个案，这个先过了。没有天然气进一步增加了生活成本，所以很多公寓项目以天然气作为一大卖点，从而吸引游客引流。还有公寓，虽然面积不大，但是物业费的收取标准不低。便宜的基本和住宅一样，贵的可能比大部分住宅都高。因为公寓本身拿地的价格更贵，成本高，质量好，公共设施管理难度更大，容积率更高，物业管理更严格，更安全，所以公寓的物业费会比普通住宅高。

内部生活环境一般。

公寓的朝向一般都是单面的，所以光通风较差。最重要的其实是通风。色光方面，大部分公寓楼都是落地窗。只要前面没有遮挡，色光就不会太差。但是通风是个大问题。如果不安装新风系统，不开窗通风，基本上就是一个封闭的空间，会感觉闷热干燥。

郁闷，虽然写字楼差不多，但好歹面积宽敞。所以，想要有一个好的居住环境，需要一个勤劳的主人，每天勤打扫勤通风，因人而异。

水平。

一般平面公寓层高在2.9-3.3米左右，loft公寓层高在4.5-5.6米左右(新建建筑在4.5米左右)。暂且不谈单层公寓。层高一般就够了，除非你想做跃层公寓或者复式公寓。但是，这个楼层高度的一般人应该不会对他的想法感兴趣。所以我主要说loft。如果层高是5.4米或者5.6米，其实还好，但是做两层就够了。如果是4.5米的话，单层太奢侈，两层比较压抑。尤其对于高个子来说，二楼更像一个小盒子，而不是家。即使做成跳楼，二楼的高度一般不高于2.3米，用手就能摸到天。你的想象可能很完美，现实可能会撞上你的。

空置率很高。

其实这个问题不好说。如果买给自己居住或者办公，这个问题就不存在了。毕竟我自己不租，所以没有空房。如果是投资租赁，就要考虑这个问题。有人说，就算我买房子给自己办公，也不能一直住在那里。我会一直把它租出去或者卖掉。这个以后再说吧。先看下一个。

首付比例高，期限短，利率高。

公寓首付比例是50%，有的会是60%甚至更高。相比最低的20%的住宅(30%的限购面积)，首付比例要高很多，但期限只有10年、8年，没有住宅长，利率普遍高于住宅。首先登台

付的楼盘暂且不论，这个在一定时间内还是得补齐首付，只是给了个缓冲而已，这个跟住宅是一样的，所以不需要杠。公寓利率一般为5.145%-6.37%之间，虽然近几年住宅的利率也在不断增加（今年略有下调），但是大部分公寓的利率还是高于大部分的住宅。这个意味着在相同金额，年限和方式的情况下，公寓所需要支付的利息比住宅更多。

不能落户，不能对口学校。这个好理解吧，我就不说啦。

至少暂时是这样的，现在铺天盖地的商改住也好，可以落户，可以对口学校也好，除个别特殊楼盘除外，目前九成九以上的公寓还是老样子，以后我们看政策吧，个人认为，3-5年之内，应该不会有太大的改变，希望政策能打我的脸，毕竟这对刚需来说，是个好事儿。

土地使用年限短。

住宅的土地使用年限是70年，公寓一般是40年或者50年。这个仅仅指土地的使用年限，而房子的所有权是无限期的，这两个概念一定要分清。虽然说国家已经开始全面实行不动产权证，还是有不少人对这个概念不是很清楚。这里解释一下，不论土地使用年限是40年还是70年，房子的所有权一直是你的，至于土地年限到期之后，是继续续费还是国家收回有新的规划，都会有相应的政策条款，只是现在的政策还并不明确，或者说大家（包括我自己）不太了解。

交易税费高。

就是老生常谈的问题，那就是后期交易的税费。商业地产税费高，比住宅要高出来很多。不谈中介费的情况下，商业地产后期交易税费在同等条件下，至少要高百分之10 -12左右。当然不到交易的时候，大部分购房者也并不知道，毕竟置业顾问不会很明确的告诉你。并且在的时候，商业地产的税费也比住宅项目高1-3个点左右。想必很多购买了公寓的朋友最头疼的就是这个问题了。

好了，说了那么多公寓的坏处，估计很多朋友刚刚准备签合同的笔已经准备放下了。不慌，下面咱们再来聊聊公寓的好处，看能不能让大家重新提起对公寓的兴趣。

不限购不限贷。

商业地产不限购不限贷，不需要购房资格，也不管你是背负多少，只要你可以就可以买。（全款大佬请忽视）如今全国大部分城市为了防止房价的爆发式增长，颁布了各种，或多或少，或松或紧的限购政策。首当其冲的自然是住宅，没有购房资格，买不了限购区域的住宅甚至不限购区域的住宅，才会让购房者开始考虑住宅以外的项目。商住公寓，写字楼，商铺，厂房之类的项目，都是不限购不限贷的。但是作为普通的购房者，接触的更多的还是公寓写字楼和商铺，但是商铺不是咱这篇文章的重点，下次有机会再说。厂房应该是没机会讲了，因为我也不懂，哈哈哈哈。

地段好。

商业地产的地段一般情况来说，都会比同价位的住宅位置更好，不论是从交通，商业，医疗，教育，或者产业来说，公寓的配套会比同价位的住宅来的更齐全。毕竟商业地产后期的价值更多的在于出租。一个好的地段，对于商业地产才是后期收益率的保障前提。尤其是繁华地段的商业地产，租金也会随着商圈的繁华程度而变化。相应的，出行，购物，医疗，产业甚至教育的便利性也随之变化。

价格低。

刚刚说到同价位的商业地产的位置会比住宅的位置更好，那同地段的商业地产的价格会比住宅低很多。可能以前并不明显，现在则尤其明显。举个栗子，白沙洲龙湖三千城，住宅项目均价在16500元/_左右，而公寓均价在11000元/_左右。光谷东碧桂园云玺住宅价格18000元/_，而公寓均价在11000元/_左右。绿地光谷中心城住宅均价18000-20000元/_左右，公寓均价也是11000元/_左右。而光谷东附近， 11000元/_的正规商品房住宅，要去葛店才能买到了。

总价低、面积小、首付低。

商业地产，尤其是公寓的面积一般情况下都会比住宅小。面积段基本上集中在20-60_左右，结合其价格来说，意味着同价项目同等面积，公寓的入手总价比住宅更低，从另一个角度来说，面积小也意味着，装修成本也相对更低。总价低，首付自然也就低。首付低，意味着入手的难度低。这对于手头资金不足的朋友来说十分友好。相比住宅来说，公寓的选择面大，买到的可能性高，尤其是热门地区的热门楼盘，住宅想买到的话必须得挤破脑袋往里冲，而公寓，除非是一些网红爆款，就没有这方面的烦恼，基本上只要资金到位，你想买的都能选到合适的。

使用方式灵活。

公寓的使用方式比住宅更加灵活。估计很多人会比较疑惑，同样都是房子，它能灵活到哪里去？公寓既可以自住，也可以办公自用，还可以出租出售。

出售我们后面再谈，我们主要谈谈出租。公寓一般是商住两用，住很好理解，商即办公。公寓可以注册公司，用作公司的注册地址，这对于刚刚起步的创业型公司或者小型工作室来说，公寓的成本低，实用性强，是一个很好的过渡选择。如果是loft公寓，还可做成双钥匙房出租，一套房当做两套房来用，从而增加了房子的收益。或者作为个人的工作室，楼下办公，楼上休息，一举两得。

有人说住宅也可以满足这些条件，但是前提是你的工作室不需要工商注册，或者可以在住宅内注册地址，不然租个住宅也没有太大的意义。而且对于大部分公司来说，一个好的办公环境或者办公氛围还是很重要的，住宅就相对来说说没有那么正式，严肃，出行方面也不太方便。

出租回报率高。

相对于住宅来说，同等面积，同等地段，公寓的出租价格更高。毕竟公寓的租金是按照面积来计算，而住宅是按照户型来计算的。具体高多少那就得根据具体的楼盘来具体分析。即使是相同的出租价格，相对于不同的房子总价来说，公寓的出租回报率还是会更高一些。比如杨家湾地铁口，保利华都一室一厅的价格均价在2200元/月上下。对面的国际公寓均价则在2500元/月上下。不排除有相同价格的房源，但是国际大厦房屋总价在50-80万左右，而保利华都房屋总价在130万左右。当然，不同地方或者别的楼盘会有差异，但应该差别不会太大。

还贷压力小。

毕竟公寓的总价低，金额小，所以相对住宅来说，还款压力会小很多。这个本应该放在总价和首付那一条讲的，但是想了一下，还是单独拿出来说一下。当租金到达一定程度的时候，公寓可能达到以租养贷甚至超过的状态，当然这只是一种理想状态，但是相对于住宅来讲，住宅的租金想要抵消房贷，难度还是比较大的。毕竟现在4环外的月供都要到3000 上下了，3环左右的月供基本上都往5000 去靠了，但郊区的租金，你懂的。而且公寓的年限短，不像住宅一般都是30年左右，8-10年以后，所有的收益就都是自己的，房子也不再属于银行。

Emmmmmmmmmmm...优缺点大概就这些吧，如果还有别的，欢迎大家补充。

接下来我再来讲讲经纪人眼中的公寓。

首先谈论一下什么样的客户会买公寓？

从我自己还有同行接触的客户群体来看，买公寓的客户有以下几种。

第一种，被限购。没有户口，没有社保，没有购房资格，或者购买住宅的数量上限，无法购买住宅的人。这种情况是没办法，只能选择非住宅项目，或自住或投资。非住宅项目里，对于大部分人接触的更多的或者说更熟悉的还是公寓项目，所以，这类人一般都会优先考虑公寓。

第二种，首付预算低，又想要好地段的人（比如我自己）。一般情况下，我们都会建议客户，在有购房资格的情况下，优先选择住宅。但是很多客户因为预算问题，好地段买不起，偏远地段看不上，退而求其次就会考虑公寓。当然地段方面那就是个人需求问题，我们不做评判，事实也说明了，公寓的地段相对来说还是比较靠谱的。

第三种，创业的人。与其给人打工，不如自己做房东，这是这类人的购房心态。因为大部分公寓的月供的确不高，租金跟月供差不多，还能自己注册公司，当办公地点，一举两得。比如说光谷ONE39，当时的首付在20万左右，月供2300-2500元/月左右，目前的租金也是2000元/月左右。有人说我缺的不是那两三百块的差价，而是那20万。但是对于这类人来说，他们缺的不是这20万，缺的是一个稳定的工作地点，良好的办公环境和自己当家做主的魄力。

第四种，公司选址，尤其是酒店类公司。公寓的户型小，户数多，总价低，地段好尤其受到酒店类公司的喜爱，很多公寓出租的主要客源也是酒店类公司。当然，办公的公司也不在少数。公寓的租金也好，户型也好，总价也好，对于这类公司来说，成本会低很多，而且好的位置对于他们来说也保证了入住率，比较稳定。

第五种，给父母买养老房的人。这个群体以前不多，但是随着住宅价格的水涨船高，购买难度的日益增加，这类人的数量也在慢慢增长。公寓虽然说居住环境跟住宅没得比，但是对于老人来说，除开身体条件不允许的情况下，两个老人住一间公寓，尤其是有天然气的公寓，那还是绰绰有余的。大部分家庭也能负担的起月供和生活开支，对于想就近照顾父母，或者想让父母帮忙照顾孩子，但又不方便住在一起的家庭，也是一个不错的选择。

第六种，买房过渡。越来越多的工薪阶层，尤其是女士，对公寓情有独钟。不为了增值，纯粹是为了在工作的地方有一个落脚点，有一个自己的家。并不是要多大，够用就好。有人可能会说买公寓就是浪费，但是对于一个长期漂泊的人来说，有一个落脚点是一件多幸福的事情。

说了那么多铺垫，那么，公寓到底能不能买呢？！

首先如果你有购房资格并且你买房的首要目的是自住，不管是限购区域也好不限购区域也好，建议优先选择住宅。

不论是从居住的舒适性来说，还是从升值空间来看，住宅的优势是公寓所无法比拟的，当然这里指的是相同地段的项目，不同地段，我们要有不同的角度分析。

如果你没有购房资格，或者你的首付不支持你在理想的地方买到你理想的房源，公寓不失为一种好的选择。

自住首先考虑的是舒适性，另一点就是便利性。同等首付，买在偏远的不限购区域和繁华的核心区域两种感受也是完全不同的。毕竟公寓项目，一般情况下，配套更成熟，地段更核心，交通更便利。

关于大家关心的居住成本和交易的税费，这里可以给大家算一下账。

民用水电分别是 2.32元/吨，0.573元/度（实施阶梯电费后，平均电费在0.8元/度，这是我自己家的情况，我是正经年轻人，冰箱空调洗衣机电视热水器啥的都是正常用的，不懂的省得那种）。

商业水电分别是，4.5元/吨，1.13元/度（不同楼盘稍有差别）。我自己一个月平均电费在200左右，水费在20块钱左右。用电高峰期夏天冬天电费在400左右。我自己租的房子是个小两房，公寓一般是一房，水电费翻倍一年多出来的成本按照用电高峰期六个月400*6=2400，平常200*6=1200 来算多出来3600元，水费 20*12=240。

看起来多了很多是不是？但其实真正住进去就知道，只要不是你的楼盘不是那种个别的天价水电楼盘，只要你不是滥用水电，实际上根本用不了那么多水电，毕竟你就一个人最多两个人，毕竟你也就晚上回去睡睡觉，打打游戏，刷刷手机，或者加班也行，做饭估计也不会太多。所以实际上，生活成本并不会高出住宅太多，顶多是一个月少聚一次餐的钱。

而交易税费，如果是同等价位的住宅和公寓，那自然不用说，住宅会优惠很多。

住宅的税费是根据房东持有房产的多少、不动产权证的办理年限和客户是购买的第几套房产有关系的。具体的数值就不列了，很多文章都有详细的介绍，我就大概举个例子。

如果公寓和住宅相同面积，相同价格，同一个客户和房东交易，在不动产权证不满两年的情况下，公寓需要的税费比住宅高百分之10-12不等。若不动产权证满两年或者满五年并且是房东唯一住房，则高出百分之15-17不等。

但现实情况是，同等区域下，住宅的价格比公寓会高出很多，面积也要更大。就拿上面白沙洲龙湖三千城举例，住宅价格16800元/_，公寓11500元/_。

按照最小面积来算，住宅110平，公寓我们取户型最多的42平。住宅总价184.8万，首付三成55.44万，月供7500元左右。

公寓总价48.3万，首付五成24.15万，月供2650元左右。

税费按照满税来算，住宅的交易税费为184.8万*7.8%（具体怎么来的我就不详细写了，大家可以自行查阅一下）=14.4万左右，

公寓的交易税费为48.3万*18%=8.7万左右。

而作为二手房客户入手这两套房等首付分别为55.44万 14.4万=69.84万，24.15万 8.7万=32.85万。

（大概的估算）

就数据来看，公寓的税费的确很高，但是从另一方面来看，公寓的入手难度确实也降低了一半，月供则少了三分之二。

有人会说，这住宅是110平的，公寓才42平，你这没法比。如果说同一小区有42平的住宅和公寓，并且我能买住宅的情况下，谁还会买公寓是不是？

现实就是，小户型住宅已经越来越少，尤其是核心地段，住宅的起步面积已经在100平左右，我不是不想买小户型住宅，而是我没得买。

下面再说说投资。

还是那句话，如果有购房资格并且能买住宅的情况下优先考虑住宅。我们重点说说没有购房资格的情况。

首先说升值空间。

平层公寓涨幅可能只有住宅的30%，loft公寓涨幅估计也只能涨到住宅的50%。但是从入手难度的角度，一套住宅的首付，最少可以买两套公寓。虽然数量不一定能抹平涨幅的差距，但是相差也不会太多吧。

其次说出租。

最后说一下大家最关心的出售的问题。

公寓的出手难度的确比住宅高，毕竟公寓项目众多，并且后期税费高的吓人，害怕找不到接盘的人。但是如果地段选对了，这个反而没有想象的那么难。只是说着急变现的话，没有住宅来的那么容易。就拿光谷来说，我本人在光谷工作了4年时间，手里也只有20来万的首付，熟悉光谷的朋友都知道，20万首付在光谷想买个一居室都难如登天，但是如果是公寓的话，咬咬牙还是有不少楼盘可以考虑。很多像我一样，手上没几个钱，但是又想在工作区域内选择一个稍微好点的楼盘，也会考虑公寓项目。我身边买二手公寓的朋友，同行业不在少数，毕竟即使加上税费，所花费的钱远远低于住宅，当然我们考虑的就不是价值的问题了，而是能不能买到一套属于自己的房子，告别被房东支配的恐惧，远离搬家的烦恼。

好了，说了那么多，也不知道我有没有说清楚这个问题。

就我自己来看，公寓能买，尤其是被预算压的没有太好的选择的时候，但是一定要谨慎挑选，选择一个好的地段，好的楼盘，自住方便，投资收益又有保障的公寓，不一定比住宅差很多。当然，能买住宅就买住宅，在住宅不能满足你的需求的时候，公寓也不失为一个好的选择。毕竟，房住不炒，买房最重要的一点还是要跟自己的需求相匹配，只要是自己满意的，不管是住宅也好，公寓也罢，那就是最好的选择。

青山不改，绿水长流，我是你们的房产小助手，呱哥，我们下篇文章见。