佛山二手房价格走势_佛山二手房房价走势

1.一二线城市集体放开限购，影响有多大？现在买房合适吗？

2.现在各大城市的新房和二手房的均价是多少啊？

3.“争先恐后”松绑！一周内大湾区5城出手稳楼市

4.深圳狙击二手炒房：二手房年增幅超过5%可以投诉

5.30多城二手房价“跌跌不休”，青岛一年跌了20.31%

大城市加强房价调控，资金是转而流向中小城市房地产？还是流向股市？投资者日记（2016年10月8日）中宜教育戴斌撰写

（1）国庆期间，多个地区出台房地产调控政策。我个人判断，房价暴涨趋势会得到遏制，但下跌与否还需要观察。同时，全国各地的房价走势是不均衡的，有些地区已经过度透支，有些地区其实依旧是低于价值区间，在通胀时代，存在补涨需求。但这次全国性调控政策出台，是一项重要的政治任务，有些城市即使房价不算偏高，也需要有政策性的表态，以支持全国一盘棋的大趋势。这一点，大家一定要注意，房价在全国范围内是不均衡的。

同时，大量三四城市的房价并没有出现启动迹象，去库存任务依旧很重。这一轮供给侧改革，原本的初衷是引导资金到三四城市来去掉庞大房产库存，结果确实资金扎堆进入大城市抢房，大城市的房产迅速去掉库存，从供求平衡走向供不应求，因此，国庆的调控政策也是迫不得已，因为很多城市已经无房可卖，像珠海这样的城市，调控政策出来前夕，新房的库存甚至不足两个月的销售。国庆如果不紧急出台调控政策，也许珠海这样的库存紧张的城市将实现暴涨。

所以，这一轮调控，其实部分城市还是比较宽松的（比如佛山、东莞只针对新房进行限购，二手房没有限购），只有珠海的限购比较厉害，但大家要看库存，其实珠海的库存是最少的。

后面，楼市可能进入僵持阶段，建议这个位置，对前期涨幅比较大的城市，保持观望。对前期涨幅比较小的城市，比如房价单价在1万前后，甚至是低于1万的省会城市，不必过度担忧。

此刻，我个人保持中性看法，先观察1-2个月。

（2）目前最大的悬念是，我们的M1是有三十几万亿，这些热钱，目前会去哪里呢？

第一个可能性，监管层紧急对大城市进行限购，但中小城市的房地产是继续保持宽松。而且，大家发现，以往如果真的对房价下狠手，肯定要加息，但这次并没有加息。我个人判断，政策意图是希望资金不要过度扎堆已经暴涨的大城市，是希望引导资金去中小城市进行去库存，但是市场资金是否愿意去中小城市买房，我目前无法下绝对定论，我只希望大家密切关注这个问题。

第二个可能性，那就是流向股市。这个可能性也是有，很多文章都分析，股市要重新走牛。但股市里有大量的前期套牢盘，大主力资金是否愿意解放全世界，这是一个很大的悬念。而且，上方还有大量的郭嘉队筹码。我个人还是建议先观望一段时间，我尤其建议观望券商股，如果券商股，我才相信楼市的庞大资金真的全面进入股市，因为券商之前爆拉时，在2016年8月15日留下的那根长上影线，实在太可怕。只要突破8月15日的价格最高点，股市就真的得到大资金眷顾了。否则，我们还是继续坚持结构性行情，高抛低吸为主，牛市暂时还没有回来。我们还是继续保持波段操作，不要过度悲观，也不要过度乐观。

（3）大家看问题，不要被哗众取宠的媒体舆论所误导，少数热门城市的楼价暴涨，并不意味全中国数百个大中小城市的楼价在暴涨。热门城市的楼价暴涨，深层次原因是中国教育、医疗、公共的严重区域不均衡。同时，也折射人口迁移的倾向性，严重倾向于丰富的大城市。过去大家都冲向北上广深，现在大家发现省会城市的丰富性已经足够秒杀各类中小城市，于是这次的行情，二线城市也开始暴涨。其实，背后的逻辑是，二线城市的，也远远超过其他中小城市。

如果不解决中小城市和大城市的差异性，单纯只盯住房价调控，并不能从根源上解决中长期房价的调控问题，这是我个人看法，仅供参考。

后续，进入政策观望期，大家保持一颗平常心即可。

一二线城市集体放开限购，影响有多大？现在买房合适吗？

△此音频大小为9.2MB

这是大白长沙考察的下篇。

1

在开始本文之前，我们先来看5张图。

分别是2018年西安、长沙、昆明、武汉、苏州的房价趋势图。

从这五张图上你可以清晰的看到同一个趋势，那就是——

在2018年7月之前，这五个城市的房价都是呈现急速上涨的趋势，每月3-5%涨幅。

但从7月之后开始分化。

西安、长沙、昆明房价上涨趋势发生改变，其中长沙是直接逆转，从上涨到下跌的转变；武汉和苏州在短暂的放缓之后，后面迎来更大力度的跳涨。

这背后就是著名的6·28，也是上轮楼市行情发生逆转的一个月。

2

让我们把时钟拨回到2018年6月28日这一天。

当天，住建部联合七部委发布整治房地产乱象的专项行动通知，全篇仅有811个字，仅点名批评，要问责的城市就有三十个，分别是：

北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

这其中涨幅最大，最疯狂的5个城市就是 苏州、武汉、西安、昆明和长沙。

比如武汉，在2017年疯涨一年之后，2018年依然要靠茶位费买房；

西安，著名的融创“领导”内定房就是2018年西安楼市缩影。

于是就有了6.28的点名问责。

随后，被点名的30城市都先后出台了各种调控加码政策；

先看武汉——

1、优先刚需买房；

2、可异地申请公积金；

再看西安——

1、限购政策不对落户和社保年限限制；

2、西安户籍家庭三套限购；

3、二手房满三可以交易，满二不缴纳5.6%增值税；

再看苏州——

1、9部门联发治理楼市乱象专项行动文件；

2、相城限购升级，外地户口买新房，一年社保+600积分。

再看昆明——

只有一条，非云南户口只能买一套。

好，那么我们来看 长沙是怎么做的？

6月28日当天长沙补发调控细则，文字较多，我们挑重点——

1、本市户籍家庭在限购区域内已有2套及以上住房的，限购；

2、本地单身、外地人已有1套及以上的，限购；

3、迁入家庭落户后提供连续一年个税或社保，限购一套；

4、无论户籍，有连续2年以上个税或社保，限购一套；

5、投靠子女两年内、未成年人、集体户口大学生，限购；

6、夫妻离婚后，2年内购房按照离婚前家庭总套数计算；

7、2016年之后购买的新房或二手房，不动产证出证四年后才可交易；

8、本市家庭已有房产，需出证四年后才可购买2套；

9、摇号人数不得超过房源1.5倍，优先满足单位或户籍在限购区内的，且根据落户时间和缴纳社保个税的时间作为排序。

我们再进一步提炼——

1、大学生毕业落户、离婚、落户、投靠、置换不具备购房资格，休想买房；

2、有两年社保但不在长沙稳定就业，不具备购房资格；

3、摇号人多的情况下优先本地人，年龄越大越有优先购买权；

4、买新房大概率限售7-8年；

5、本地人想买2套要等证满四年；

从长沙调控细则看，可以说事无巨细，把所有的可能存在非刚需首套漏洞全部堵死，最终能够买房的就是本地中老年人。 这也是目前已知的唯一一个买房讲究论资排辈城市。

相比其它四个城市的调控政策，长沙才是真的调控升级，一步到位。

什么限购，别说外地人不能买，就是本地人也很难买；

什么限售，别说限售2年、2年，直接4年打底，新房没有7-8年，想出手，想都别想；

什么联合整治地产乱想，直接就是反炒房歼击战；

所以这个政策一出，效果也是立竿见影的，长沙房价上涨势头直接逆转，连缓冲期都没有。

再看其它城市，比如苏州一路上扬，昆明亦是如此。

我们不对政策调控做什么评判，只看调控结果和分析结果——

上轮楼市行情是从2015年的深圳开始，随后上海北京，然后从一线开始到二线，那么17年全国调控不断升级之后，全国绝大多数二线城市都已经有50%左右的涨幅，仅有几个启动比较晚的二线城市仅有30%左右的涨幅，长沙是一个典型的启动较晚城市。

长沙楼市从16年中预热，到2017年520调控新政，长沙随后跟进了人才新政，凭学历随时迁户口，签了户口就能买房。

但距离大行情启动似乎总差点火候。

直到2018年春节前后，长沙的销售中心开始人头攒动 ，当地媒体称，2018年返乡置业火爆！

但其实，这是长沙行情启动前的征兆。

特别是3月8日，北辰三角洲低调开盘却引发哄抢，成为长沙上轮行情正式启动的标志件。

随后长沙开启房价急速上涨模式，从4月到6月，长沙房价上涨超过15%；热点片区，如滨江、梅溪湖，房价一度越过2万，多个楼盘走出独立的热点行情。

紧接着就是全国628，长沙就祭出了楼市最强调控。

以下划重点：

就回到本文开头，长沙房价上涨势头逆转。

所以长沙的上涨势头是嘎然而止的。

我们讲一轮楼市行情上涨，主要分为四个阶段：

启动前蓄力上涨20%

启动中上涨30%

迎来主升浪上涨40%

冷着陆洼地补涨10%

那么，长沙在6.28之前是走到那个阶段呢？ 第三个阶段末端，也就是说长沙还有30%涨幅没来得及释放。

但，这还不是最重要的，最重要的是长沙同时执行了全国最严格的限价政策——

用地价反推房价，并对精装亦严格限价在2500，这样的结果就是房价极端的扁平化。

我们知道（毛坯）房价中地段价值占比在70%以上，而在一个城市里面地段梯度基本上是反映价格梯度。

从房价基本面看，在一个城市中房价分成三个梯度，其中均价代表一个城市房价的第二梯度；那么结合长沙极致扁平化限价政策， 长沙有50%的房源是有超过30%的涨幅，至少有30%的房源是有50%甚至更高的上涨空间的。

3

1、长沙即使未来补涨，涨幅也仅是拉平二线城市平均水平，二手流动性一般。

2、对于投资客，记住两不买，一必选：不买偏远，不买小，除了不限价的CEO，必选滨江-市府、梅溪湖、武广新城板块品质盘。

3、 在长沙首选新房。 自16年购买的新房二手房交易全部冻结。 可交易的二手房因为奇货可居，二手报价高，但评估价普遍跟不上，所以目前长沙新房远比二手便宜。

4、买长沙一定是长线投资。 通过这次调控，许多人要对长沙绝望了。目前营商环境反反复复，会让资本忌惮，会有负面情绪，会对这个城市失去信心，会导致长沙在新一轮的城市格局塑造中落后。

因此，长沙需要等待一个转变的机会。

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现在各大城市的新房和二手房的均价是多少啊？

一二线城市放开限购以后会带来什么样的影响，现在买房是否合适，关于这些问题，需要结合相关情况进行针对性分析。具体来说包括放开限购会导致购房成本增加、购房的目的和需求发生改变，以及楼市的供需关系会因此而发生改变。

第一，一二线城市放开限购会导致购房成本在短期内的增加。在放开限购以前，受诸多因素的影响，人们的购房行为受到一定的限制。在放开限购以后，人们买房的限制条件减少，购房需求增加，这会直接导致购房成本在短期内的上升。

第二，一二线城市购房的目的和需求会因为放开限购而发生改变。不同的人买房有着不同的需求。在购房限购放开之前，很多人买房的目的是为了保值增值，或者为了获利。而当购房限购放开之后，人们买房的目的会回归正常的以居住为目的，从而回归正常的与需求状态。

第三，一二线城市楼市的供需关系会因为放开限购而发生改变。除了上述两方面因素之外，楼市的供需关系也会因为放开限购而发生改变。具体来说，随着购房需求的增加，相关方会加大投入提供更多的房源，使购房者拥有更多的选择余地，从而实现相互促进的良好状态。但是这种状态在短期内难以形成，因此目前并不是适合买房的理想时期，想买房的话还需要冷静分析、理智判断。

“争先恐后”松绑！一周内大湾区5城出手稳楼市

深圳怎么可能才15000/平?我就在深圳的! 一手房,关内的均价已经突破3.5万/平了,二手房关内的在2万多点/平均价 当然高的楼盘达到5 6万/平,底的也有1万3.4的但比较少!!

深圳狙击二手炒房：二手房年增幅超过5%可以投诉

楼市宽松政策在各地继续上演。

据中原地产研究院数据，仅4月份全国各地颁布的房地产稳楼市政策就超过60次。今年以来，更是有近110城出台稳楼市新政。

过去一周，大湾区楼市调控政策密集出台，相比之前出现了不同程度放松。从放松调控的手段来看，主要集中在放松限购区域、购房门槛，以及发放购房大礼包等方面。

比如佛山，在试探再三后，还是承认了二手房满五年之后不限购的新政；中山直接将购房门槛放松到了大专以上；东莞则在出台了7条楼市新政，恢复个税购房，取消新入户购房“双半年”限制等；惠州取消了对大亚湾和惠阳片区的限购政策；江门直接发放“购房大礼包”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进5月4日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示：“大湾区各城市的调控政策呈现出了一个逐步放松态势，也为后续预留了一定空间，客观上有利于稳定当地房地产市场。比如中山，在放松限购的同时落实限售，防范出现短期内炒房现象。还有佛山，用的是一种比较特殊的限购形式。换句话说，5年期以上的住房项目，就和限购没有关系，这样局部的松限客观上有助于激活改善型需求和二手房交易。”

一周内大湾区5城出手稳楼市

惠州、佛山、中山、东莞和江门的楼市调控政策，几乎都集中在一周内密集出台。

4月30日，惠州市住房和城乡建设局发布《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》，明确提出满足惠阳区和大亚湾经济技术开发区范围内的合理住房需求，不再纳入限购重点片区；将从房地产信贷、公积金支持、优化预售资金、提升出让地块品质、完善住房销售政策、提升购房便利度和居住品质等六方面提出政策支持。

而在惠州发布新政的前两天，佛山、中山和东莞同样紧锣密鼓地出台了较为宽松的楼市政策。

4月26日晚，佛山市住房和城乡建设局一份“关于优化存量商品住房政策”的文件在网络流传。根据文件，佛山对最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品住房不再限购。

4月27日，佛山市住建局回应媒体，该文件为其下发至各区住建局及市相关职能部门，属于内部流程，尚未正式发布。目前佛山住建局正在积极协调相关部门对业务系统进行调整完善。

4月28日，中山和东莞也出台了楼市新政，中山直接将购房门槛放宽到了中专；东莞则恢复了个税购房政策，既认社保、也认个税，此外还将“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”。

4月27日，江门市宣布，将对在江门购置新建商品住房并办理合同网签手续的前若干名购房人，按房屋建筑面积分档发放9000套、总价值3700万元的购房消费大礼包。

消费券额度以100平方米为分界线，办理合同网签100平方米以上（含）、前5000套新建商品住房，每套发放5000元消费券，总价值2500万元；100平方米以下（不含）、前4000套新建商品住房，每套发放3000元消费券，总价值1200万元。

个别板块跌幅45%

大湾区多城陆续出台楼市宽松政策的背景是什么？

如果从今年一季度的数据来看，市场情况确实不太乐观。

以佛山为例，克而瑞数据显示，2022年第一季度，佛山一手住宅网签成交16828套，同比下降41.09%，环比下降26.92%。而截至3月底，佛山一手库存累计10.6万套，去化周期也从去年同期的9.8个月延长至14.7个月。

中山和东莞一季度的商品房成交也表现惨淡。

克而瑞数据显示，中山1-3月一手住宅网签量仅6007套，相比去年同期1.6万套的住宅网签数据大幅下滑。

东莞市住建局发布数据显示，2022年一季度，东莞新建商品住宅网签5165套，同比大幅减少57%；网签面积为56.96万平方米，同比大幅减少60%。

惠州合纵联行数据显示，惠州今年一季度全市住宅成交共计10339套，与2021年一季度相比下跌70%，成交量创近7年以来新低。

《每日经济新闻》记者在梳理大湾区各城近几年房价走势时发现，哪怕是过往大湾区成交较为火热的广深莞，在过去一年时间里，也有不少板块下滑显著，甚至有部分板块跌幅达到45%。

以广州为例，据克尔瑞广佛区域数据，2019年4月至2022年4月中，73个板块中，有41个板块的房价不涨反跌，其中越秀区淘金板块跌幅达45%。

具体来看，过去3年，广州下跌最为明显的板块为越秀区淘金板块，房屋均价从2021年的78360元/平方米跌至2022年的42873元/平方米，跌幅达45%；其次为花都区赤坭板块，房屋均价从2021年的14269元/平方米跌至2022年的10091元/平方米，跌幅达29%。

再来看下深圳。

据克尔瑞深圳区域数据，在过去一年的时间里，深圳37个细分板块中，有15个板块的住宅成交均价不涨反跌。

具体来看，深圳普通住宅成交均价下跌较为明显的有清水河、葵涌和华侨城板块。

其中，清水河板块均价从2021年的9.8万元/平方米跌至2022年的8.9万元/平方米，跌幅10.1%；葵涌板块成交均价从2021年的4.12万元/平方米跌至2022年的3.83万元/平方米，跌幅7.7%；华侨城板块成交均价2021年的10.83万元/平方米跌至2022年的10.27万元/平方米，跌幅5.4%。

而相对来说，在过去一年时间，东莞各板块整体降幅并不明显。据中原地产数据，在过去一年的时间里，东莞33个细分板块中仅有13个板块实现下跌。

具体来看，大朗、石碣、万江等板块下跌较为明显，跌幅超过10%。其中大朗板块均价下跌16%，石碣板块下跌13%，万江板块下跌10%。

30多城二手房价“跌跌不休”，青岛一年跌了20.31%

深圳宝安凤凰里小区业主的一纸“涨价檄文”，极有可能成为深圳楼市调控转向的导火索。

即将过去的2019年，全国楼市大部分低迷，仅有深圳、苏州等极少数城市热度持续，尤其是深圳，接连不断的利好政策，提振着二手房业主们的涨价信心。

然而当这种信心演变到极致，就出现了极端的现象，一些小区业主“抱团提价”，还发布诸多慷慨言论，招致了监管的注意。

截至目前，凤凰里、恒裕滨城小区已被深圳住建局点名，部分小区房源在安居客已下架，相关责任人被列入黑名单，限制了一些权利。

深圳业内人士指出，近期楼市炒作的风确实太过了，应该予以规范。

自2011年以来，限购、限贷等调控措施层出不穷，但大多针对新房进行管控，这次深圳对二手房业主出手，还是第一次。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳部分区域和项目火爆，不是购买力强大，而是炒作厉害，这已经引起了监管的注意，调控箭在弦上。“房住不炒的精神不能违逆，二手房市场也不例外。”

12月19日晚间，深圳市住建局表示，按照宏观调控的长效机制要求，二手房年增幅不超过5%。如果出现二手房涨幅明显超过近期成交价格，市民可以向区房地产主管部门投诉。

业主们的野心

12月17日，发生了一例可以载入房地产史册的，史上第一次，二手房业主因“控盘涨价”被约谈，相关责任人遭处罚。

这个被通报的小区是中粮凤凰里花苑，该小区位于深圳宝安区福永街道，于2016年建成，由8栋楼组成，总户数为1304户。

2015年开盘时，凤凰里的价格约为3.5万/平米，2019年1-11月，该小区成交均价约为4.7万元/平方米。

如果清楚深圳楼市这几年的行情，就知道这个价格远远跑输了大市。过去四年间，深圳各区楼盘少则涨幅翻倍，多则翻两倍、三倍。

11月，深圳放松了豪宅线，二手房税收大减，眼看其他小区热火朝天地反价、提价，凤凰里小区的业主们着急了。

12月13日，这个小区的业主群管理组在微信布《告凤凰里全体业主书》，以“要打响资产保卫第一枪”的名义，号召所有业主集体涨价，“放盘价为5.6万至6.5万为界”，建议“急卖业主以5.5万为最低价”，如果低于5.5万，“即刻收盘，重新加价后再挂”。

这份告知书随后在网上不断流传，并最终导致监管出手。

这是第一个被官方正式通报的小区，但它并不是第一个“坐庄抬价”的。最先传出“控盘涨价”的小区，是深圳湾“第一神盘”恒裕滨城。

11月底，恒裕滨城2期4栋的业主群里就上演了这么一出戏，“群里D户型业主听指挥，统一挂牌价到2600万，低于这个数不卖”、“反正都往2600万以上挂”、“下周2700万谢谢”。

该小区在2015年开盘时，售价约为10万元/平，如今挂牌均价突破24万元/平，部分热门户型已经逼近30万元/平。

类似“控盘”言论出现在很多小区。龙华壹城中心，目前挂牌价格约为7万/平方米，而业主群有人表示，“现正常销售的二手房报价请不低于82000/平”，“无短时间出售的房产的若挂盘，价格不低于90000/平，低于此价格的，请配合调整价格”。

中海怡翠山庄也拟了一封告全体业主书，除了定价高低区别，与其他抬价告知书内容极其相似。

据21世纪经济报道记者调查，在业主群里发出类似涨价声音的小区，不下10个。最早从恒裕滨城开始，蔓延到了宝安、龙华、龙岗等区的楼盘。

12月19日，住建部门再次通报，点名了恒裕滨城、凤凰里等小区。

目前，查看贝壳找房，中粮凤凰里所有二手房源已经下架，显示“共0套房源”在售，链家、中原地产、Q房网等中介平台也不例外。

李宇嘉认为，深圳业主集体护盘标志着，当房子占据家庭80%以上财富时，每个人想的是如何让这个财富增值和变现；但业主们的控盘涨价，违背了“房住不炒”的基本精神。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，二手房是一个充分竞争的市场，“每个楼盘的价格是由市场来决定的。小区业主集体抬高房价，使得该小区的价格脱离实际，是非常不理智的行为，只会导致该小区有价无市。”

中原地产首席分析师张大伟指出，一般控盘涨价的人多为职业炒房客，但这波深圳不少普通业主也热情参与其中。从博弈论角度，他认为，涨价不可能形成同盟，因为一旦有人低价放盘，所谓联盟就会土崩瓦解。

炒作底气何来？

是什么在支撑业主们联手涨价？

无风不起浪，深圳业主的炒房野心也是有来由的。

何倩茹表示，深圳二手房的行情，其实从今年年初开始已经出现，2月份粤港澳大湾区规划出台、8月份先行示范区的提出、以及11月取消“豪宅税”，这些都陆续刺激了二手房的成交行情，双方入市更积极。

在各种利好政策推动下，深圳作为热点城市，资金不断涌入，楼市随之上行，涨势明显，大量业主短期内资产净增数十万、乃至数百万。

11月中，深圳放松了豪宅线，引爆了年底的一波二手房行情。深圳多位律师人士告诉记者，近期业主反价、违约严重。

据易居研究院11月《40城住宅成交报告》，对比北上广其他三个城市，深圳二手房11月成交价格也是一线城市中环比、同比涨幅最高的。

国家统计局数据显示，深圳二手房价格环比涨幅已经连续三个月位居全国前五，11月价格环比上涨1.4%，在全国排名第三，是一线城市里唯一一个价格上涨的城市。

据深圳中原地产统计，今年深圳二手房成交登顶三年新高，11月份突破8000套，全年成交超越2018年，环比上涨11.84%，同比上涨91.93%。

11月，深圳二手房成交均价突破6万元大关，达到62442元/平。这是这个城市的二手房均价首次突破“6万”，创下历史新高，也远超北上广。

二手房市场变好，业主和中介通过微信群控盘、抱团抬价的操作也随之出现。

莱坊中国区战略咨询部高级董事陈铁东指出，业主们的做法，凸显了深圳住宅的紧缺。深圳的产业格局及城市定位高，土地基本划拨给工业，新增住房供应有限。

另一边，深圳鼓励人才落户，相对其他一线城市来说，深圳的入户与限购门槛也是最低的，年轻的购买力是拉动深圳楼市的一大需求来源。

安居客房产研究院首席分析师张波指出，影响深圳楼市的主要因素仍然是购房者对于区域的未来预期，利好政策一波接一波，不但本地购房需求明显提升，外来的投资性需求也在聚集。

深圳业主们正是从中看到炒房的机会，想趁机谋利。

多名房地产业内人士指出，深圳业主不理智的行为表象之下，根本原因仍然是深圳住宅紧缺的事实，自住和投资需求放大，市场供需极不平衡。

双十二时，深圳突发新政，取消商务公寓“只租不售”，也是为了增加商品房供应，稳定供求关系。

调控呼之欲出？

近期，从佛山到广州，各地楼市政策密集微调，就在人们对走向猜测纷纷时，12月10-12日，在北京召开的2019年中央经济工作会议再次明确“房住不炒”。

深圳当然不会是例外。

在土地市场已经出现了对冲性的调控。11月22日，深圳土拍市场推出6宗住宅用地，都用“双限双竞”模式，当天没有出现地王，还有一幅地流拍。

12月11日，深圳前海出让4宗地块，其中一块宅地就设定了9.9万元／平的销售均价限制，狙击高房价的信号已经很明显。

据中原统计，2019年1-11月，合计房地产调控次数高达554次，同比2018年同期的425次涨幅高达30%。12月以来，房地产调控也已超过30次。

张大伟指出，近期部分城市的房地产出现了各种乱象，要市场稳定，必须针对这些乱象制定政策。

12月19日，深圳房地产业内传言，有关部门接下来将针对二手房成交和价格等出台新政，进行限制。但截至目前，并没有得到证实。

李宇嘉判断，如若监管部门对二手房进行管控，将标志着深圳楼市调控开始由平稳转向偏紧，市场秩序大整顿开始。

最近，不少城市陆续迎来了下雪天，冬天的寒意渐浓。与天气变化同步的，是全国不少城市的二手房市场表现。

12月16日，国家统计局发布的《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》和《2019年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，11月33个城市二手房价格环比下跌。这也是连续两个月超过30城二手房价格出现下跌，10月是35城。

众所周知，自2016年调控以来，各地相继祭出了限价的政策，新建商品房被牢牢按住，波动幅度极小。在这个背景下，二手房房价的走势更能反映市场的真实情况。如今，二手房“跌跌不休”，很多人对此有些忧虑。

其实，二手房价格下跌看似突然，实则是一个温水煮青蛙的过程。早在2018年，不少城市的二手房价格已经开始下跌，只不过延续到现在，跌幅变大，开始引起媒体和公众的广泛注意。

二手房价格为何会持续下跌？房地产市场会走向哪里？库叔今天就来分析一下。

二手房价格下跌早有端倪

最近，网络上流传着这样一张，图表显示，2019年11月，25个重点城市的二手房挂牌均价中，有20个下跌，下跌最厉害的青岛，降幅高达20.31%！

购置住房是有各种成本的（利息、各种税费、维修基金等），这意味着，如果一个青岛人2018年11月买了房，即便能够按照挂牌价卖出去（不考虑不满2年要缴纳增值税的因素），也要亏掉四分之一。而现实中，在这么惨淡的市场下，真正的成交价大概率要比挂牌价低一些，亏损的幅度还要继续扩大。

不止青岛，北上广也难逃下跌的命运。

安居客数据显示，2019年11月份，北京二手房挂牌均价环比10月下跌约1%，这是北京二手房连续第5个月下跌——根据国家统计局数据，7月北京二手商品房销售价格环比下跌0.3%，8月环比下跌0.4%，9月环比下跌0.5%，10月环比下跌0.6%。

楼市跟股市一样，大家往往都是买涨不买跌的。

根据中原地产统计，2019年1-9月，北京二手住宅网签10.万套，同比下降10%，成交均价为6.4万元/平方米，成交量创2015年以来同期最低值。这是北京二手房市场2008年以来的最大调整。

北京市住建委的统计数据显示，2019年10月份，北京二手住宅共计网签8844套，与9月份的12319套相比，减少3475套，环比降28.2%；与2018年10月的8879套相比，减少35套，同比下降0.4%。

合计来看，2019年前10月北京二手住宅网签为118558套，与2018年前10个月的130664套相比，减少12106套，降低了9.3%！

同为传统一线城市的上海和广州跟北京情况类似。

由于市场观望情绪浓厚，成交周期延长（比如，广州全市二手住宅市场成交周期从2018年1-10月的约3个月，延长至2019年1-10月的约4个月），放盘的业主不得不多次下调价格才能最终成交。

合富置业的数据显示，降价幅度超过5%的大幅降价成交个案占比，达到年内的最高位，接近3成的最终成交价比最初放盘价下调5%以上。几乎所有的房产中介在朋友圈展示房源时都会贴心地附上说明：“价格可谈”。

可以看出，二手房价格的下跌，看似突然，实则是一个温水煮青蛙的过程。早在2019年2月，国家统计局的数据就显示，二手房住宅挂牌价连续三个月下跌，其中三四线线城市下跌最多，其次是一二线城市。

从那时起，整个二手房市场就呈现出“有价无市”的状态。最近突然引起大家的极大关注，主要是跌得过久，跌幅已经比较大了。

长期以来，大家听了太多买房后价格暴涨，成功致富的故事。现在，二手房价格下跌的消息不断曝出，似乎颠覆了这一认知，不少人变得忧心忡忡。

市场预期悄然发生转变

二手房价格为何会持续下跌？

毫无疑问，政策层面在影响因素中，占据一席之位。

2019年12月6日召开的中央政治局会议，只字未提房地产。这顿时被开发商、炒房者，乃至很多已经购买住房的人群视为天大的利好，认为房价要涨。毕竟，自2016年930调控以来，各地政策不断收紧。

然而，随后于12月10日至12日在北京举行的中央经济工作会议却重申：要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位……

这样的戏码，在过去几年上演了无数次。

2018年12月份的中央经济工作会议上也没有提房地产。可是2019以来，有关部门先是多次重申“房住不炒”，到了7月30日的中央政治局会议，更是强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，为下半年的房地产市场定下了基调。此后，整个行业的走势确实也如政策所预期的一样。

刚刚于12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议，又再次强调：长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。

凡此种种，都体现了中央坚持房地产调控不动摇的明确信号。

此轮调控以来，最厉害和让房企叫苦不迭的政策似乎是限价。

比如，2019年12月11日，长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，指出为贯彻落实“房住不炒”和省市房地产调控政策，进一步加强商品住房价格管理，长沙市进一步明确，商品住房价格由成本+利润+税金构成，其中平均利润率规定在6%到8%之间。一时引发业内热议。

其实这份文件是2017年相关文件的延续，早在2017年11月30日，长沙市发改委就发布过《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，提出限价商品住房价格由成本加利润、加税金构成，平均利润率为6%至8%。

长沙只是一个缩影，事实上，还有比长沙限价更“狠”的城市，比如成都等。

限价的结果是一二手房价格严重倒挂，再加上有调查显示，全中国八九成的民众有“新房”情结，大家纷纷去追逐新房。

看上去，二手房市场势必会冷淡，不过，新房终究是有限的，能摇到号的也是少数。眼看市场狂热，买不上新房的刚需、投资者、炒房者自然将目光标准二手房，赌调控一旦放松，二手房价格还能继续往上冲。这跟开发商在市场狂热时高价拿地，楼面价贵过周边房价是一个道理，赌的就是预期。

可是，绝大多数人都没预料到，中央调控的决心如此坚定。如今，三年过去了，依然没有大范围放松的迹象。新房的价格依然被严格限制，本来就比新房价格高的二手房，上涨的空间何在？

对投资客来说，房价一日不涨，就承受一天的损失。于是，刚需群体的预期悄然发生了转变，由此前的焦虑转为淡定，市场则由此前的卖方市场转为了买方市场。

因此，限价只是表面因素，预期的转变才是市场转向的关键。

“跌跌不休”背后真相

正常市场下，在其他条件等同的情况下，二手房会比新房便宜两到三成。但在限价的背景下，二手房比持续供应的新房贵，所以，购买二手房无论是自住还是投资，都变得不那么划算了，市场的供应量自然增大。

这样，原来高价购买的二手房，自然要降价才能出售。即便是次新房，价格同样不会高。这是因为在限价条件下，开发商的利润空间被压缩，部分管理粗放的公司可能面临无利可图甚至亏损的境地。为了控制成本，各种魔幻的事情频频发生：纸板门、竹子代替钢筋、一个小区绿化仅有6棵树、塑胶人工湖等等。

图为湖南长沙某小区用蓝色塑胶“画”出了人工湖

2018年，台风山竹袭击深圳，部分新建的豪宅在台风面前，竟然不敌很多“老破小”甚至城中村的农民房，就是一个鲜明的写照。

这样的次新房放出来卖，自然要低价……

还有一些二手房，虽然不是限价政策下建的，但是因为物业管理不善，整个小区显得“伤痕累累”。目前一二线城市均已进入或即将进入存量时代，物业的好坏在很大程度上影响着小区的二手房价格以及未来的溢价空间。二手房所见即所得，这样的房子，自然也很难卖出好价钱。

新房促销也是二手房价格下跌的催化剂。自2019年5月银保监会下发“23号文”以来，地产融资渠道步步收紧，信托、海外债、银行、开发贷、ABS等监管新政频出。不少房企陷入危机，唯有靠自我造血续接现金流——在房价同比涨幅不断放缓、购房者观望情绪浓厚的情况下，通过促销滞销盘、尾盘，“以价换量”回流现金。

比如，2019年8月，中国恒大便启动“全员营销”抢收，执行期8月20日至10月8日，5重优惠下最高可达6折。抢收包含27个地区，其中重点抢收四川、重庆和中原地区，共涉及505个项目，包括493个住宅和商办项目，12个旅游集团公司项目。

虽然促销使得恒大9月的销售均价创近几年新低，但销售额确实实现了大幅增长，9月恒大实现合约销售金额约831.1亿元，较8月增长约73.8%，较2018年同期增长约31.9%，刷新集团单月销售额历史纪录。

恒大的抢收起到了极大的示范作用，其他龙头房企也争先降价促销。中小房企只能被迫跟进，但你的品牌不够大，产品不一定有大房企的好，价格还比大房企贵的话，大概率要被剩下……

大规模的新房促销，极大地增大了市场供给，使得购买新房变得比之前容易，二手房市场自然更加无人问津，加速了其价格下跌。

还有一个不容忽视的原因是经济增速的放缓。

众所周知，中国的住房租金收益率一直处于很低的水平。根据全球资料库网站Numbeo的数据，截至2019年年中，我国住房租金收益率在1.8%左右。不过，部分投资客购买一些老破小之后稍做整修然后出租，出租率可能可以达到4%左右，甚至能够覆盖其房贷。这样的情况下，投资客可以持有很久。

但随着经济增速的下滑，租房的需求和房租上涨的动力都有所减弱，投资客的持有变得愈发重，这同样影响到了二手房市场。

房地产市场会受影响吗？

二手房价格持续下跌，既有政策的原因，也有市场的原因，那这种情况会持续多久，是否会影响到整个房地产市场，引发价格下跌呢？

目前看来，不会。

首先，新房和二手房互相有影响，但在新房限价的条件下，二手房市场对新房市场的影响很微弱。虽然2018年以来，各地二手房价格陆续下跌，但2019年1-10月，新建商品房的销售均价却上涨了7.3%。

其次，中央经济工作会议重申“房住不炒”，也不意味着利空，因为后面还有“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”的表述，可以看出，“稳”依然是2020年房地产行业的主基调。

值得注意的是，在会议通稿中，“稳”字被提及了29次，这说明“稳”也是2020年经济工作的重心，作为国民经经济第一大行业的房地产行业必须要稳。

最后，正如上文介绍的，此前的二手房市场略微有点畸形，自2018年以来价格的陆续下跌，是正常价值的回归，并不会无止境地跌下去。

事实上，跟新房市场一样，二手房市场同样表现出分化的特质。部分城市二手房虽然价格还没反弹，但成交量已经开始回暖。

比如，根据广州市房地产中介协会的数据，2019年11月，全市含自行交易的全部二手住宅网签宗数较10月大幅回升14.00%。北京的反弹力度更大，11月二手住宅成交12296套，环比大幅上涨39.03%，同比小幅上涨9.76%。

原因何在？

这是因为像北京、广州这样的大城市，早已进入存量时代，二手房交易占据主导地位。比如北京，截至2019年10月，北京合计供应新建住宅7.8万套，其中4.76万套是限竞房，占比61%，同期，北京新建纯商品住宅成交同比增长95.4%，而二手房全市网签同比下降9.3%。但这依然无法从根本上改变二手房的主导地位，如果将地段、学区等考虑进去的话，更是如此。

注：限竞房为通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房。购买限竞房需要满足以下条件：北京户籍家庭单位可购买2套，非京籍以家庭为单位只能购买1套，且需要有北京连续60个月社保或纳税，工作持工作居住证购房同于北京户口。

以北京为代表的一线城市，是最先启动本轮调控，也是最早见成效的城市。北京二手房均价自2017年3月便开始回落——从2017年4月持续跌至2018年2月，均价累计下跌13.5%。

不过，2018年春节后至今，北京二手房均价经历了两次季节性上涨和两次持续性回落，月度均价环比变化在2%左右。2019年11月份北京二手房成交价依然还是微跌的，但成交量的回升上涨可以说明，市场已经开始进入修复的通道。

因为，目前北京二手房市场处于调控以来的中低位，按照以往的经验，春节后市场可能会出现季节性复苏。这样的逻辑，同样适合其他很多一、二线城市。

但是，很多三四五线城市的二手房价格恐怕还将继续下探。前两年，受益于去库存和棚改货币化拉动，三四五线城市楼市迎来一轮狂飙的行情。不过，绝大部分三四五线城市的新房成交量远大于二手房，相比于“别无选择”的一二线城市居民，其购买二手房的意愿更加弱。而且，很大一部分三四五线城市人口都在净流出，拥有厚实产业的也少，等2020年棚改收官之后，这些城市的买房主力将大面积减少，二手房很难找到买家。

目前，部分城市开始靠政策来“稳”了。比如，2019年11月29日，广东佛山市人社局联合住建局发布了《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》，通知最大的亮点是，在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制；不久后的12月13日，广州南沙区人民发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，通知显示，本科以上等，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保、个税限制。

在人才争夺的背景下，三四五线城市二手房市场前景堪忧。

总的来说，全国二手房价格下跌，是楼市的狂热归于平静，是价值的合理回归，更体现了中央调控的决心。虽然“稳”字当头，2020年会有部分城市陆续按照因城施政的方针适度放宽调控，但“房住不炒”的政策是不能突破的，二手房价格下跌也正是政策调控所希望看到的结果。

跟新房市场相比，二手房市场面对的是一个更加市场化的挑战，该跌的地方会继续跌，不该跌的地方，跌下去还会再涨回来。